房企處處受限，不轉型只有死路一條

中央政治局會議在今年下半年多次提出抑制資產泡沫，各個職能部門的政策從多角度著手，從拿地到建設再到銷售，接踵而至的政策限制使上半年高歌猛進、地王頻出的房地產行業一去不復返。在這多重壓力下，轉型可能已經成為房地產的唯一出路。

從源頭入手，房企拿地融資受限

證監會在7月25日的保薦機構專題培訓會上透露，上市公司再融資審核新增內容包括 “不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用在房地產建設而不能用于拿地和補償銀行貸款。” 很明顯，這對地王頻出的土地市場是一種警示，使得房企在資本市場低成本融資變得困難。

10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。 央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

10月21日，銀監會第三季度經濟金融形式分析會召開。銀監會共提出了7條措施，其中第二條就是嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務制度要求與調控政策；規范各類貸款業務管理， 嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域 ；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域。

據億歐了解，今年以來，地王頻現，房企在拿地方面底氣十足的原因在于，2016年上半年國內融資環境寬松，使得房企融資規模大大增加，融資成本在下降，融資渠道也比以前增多，甚至還出現了資產證券化等創新融資渠道。最近一年房企的發債金額已經超過之前10年的總額，尤其是公司債，2013年才5億元，2015年便飆升到4000多億元，今年9月更是達到了7000多億元！

融資能力是房企的核心競爭力之一，可以為其提供源源不斷的“血液”，但物極必反， 融資成本降低，房企開始大規模融資，同時盲目拿地，導致資產泡沫，當多數的資金全部流入房地產行業時，對國家的經濟轉型是不利的。 從另一個角度看， 大量的資金流入房地產業，讓房地產開發商感覺在舊模式下仍舊可以生存的很好，就不會有轉型升級的動力，同樣不利于國家經濟的結構調整。

再度治理首付貸，嚴禁房企違規開展金融業務

10月14日，國務院發布《互聯網金融風險專項整治工作實施方案》，其中提到，要求未取得相關金融資質的房地產企業不得利用P2P以及眾籌平臺從事房地產業務，嚴禁“首付貸”；取得相關金融資質的，不得違規開展地產金融相關業務。

近年來，一些互聯網金融機構在降低金融交易成本、提高金融資源配置效率等方面進行了探索，但是由于缺乏規范與引導，一些機構偏離了正確的創新方向，有些機構甚至打著創新的旗號欺騙投資者，或借用創新概念逃避監管、從事非法集資等活動。這些偽創新不僅擾亂了市場秩序，損害了消費者利益，還導致真正有價值的互聯網金融創新受到擠壓。

提首付降杠桿，多個城市同時限購

10月初，國內超過20個城市先后發布新樓市調控政策，多地重啟限購與限貸。限購政策中，一方面對外地人購房數量進行限制；另外一方面加大購房首付款的比例；再有就是對限購房屋的面積加以限定。

在資本市場過熱的影響下，多個城市的房價出現非理性的巨大漲幅，此次集中出臺調控政策，不僅可以迅速消解市場情緒，也從實際上及時有效抑制過度的投機行為，從而穩定樓市，進而逐步實現過熱市場的降溫，讓房價剎車。此外，如果逾期目標不到位，調控政策還會升級，以達到穩定市場的目標。

雖然限購不是抑制房價的治本之策，但是它能比較有效地抑制當前國內的閑置資金進一步流向房地產市場，把相當一部分閑置資金擋在了房地產市場之外，投機因素也就被抑制了，房地產市場需求面的資金被阻隔以后，需求也就會大打折扣，所以房價就會下跌，進而導致房企的利潤率繼續下降。

隨著金融政策與限購政策的實施，樓市降溫成大概率事件，轉型已成房企的唯一出路

除了對購房者采取政策限制，政府對開發商的融資政策也在收緊，此外，若是再出臺新的遏制房地產投機炒作的稅收政策，樓市的投機行為會受到巨大打擊，使得市場趨于理性發展，讓房產回歸居住功能。

如果房企繼續按照傳統的開發模式，其毛利率持續走低的勢頭難以出現改變，商業模式的變革已成為房地產企業提升回報率的唯一出路。不過，轉型的道路同樣不好走，需要萬分的謹慎，只有能夠有效地整合各種產業資源的集團，才能最終勝出。

本文作者何浩成，億歐專欄作者；微信：g1279644479（添加時請注明“姓名-公司-職務”方便備注）；轉載請注明作者姓名和“來源：億歐”；文章內容系作者個人觀點，不代表億歐對觀點贊同或支持。