關于人生、城市、商業，我的25條經驗

本文作者張家鵬

你是否曾有過醍醐灌頂的經歷？在某些轉瞬即逝的時刻，像是某些事情擊中了你？也許是你一直長時間思考著的問題，又或者是從朋友那學到的一條忠告？無論洞察力的源泉是什么，那些指引我們更深刻地理解這個世界的片刻，就是我們洞察力的來源。我們越是了解生活，就越有可能真實地活著。我們越是了解城市、商業，就越有可能了解周遭、洞悉未來。

正因如此，我花了一些時間，將我過去一年碎片時間里記錄下來的心得體會，整理出25條給自己，也給我的朋友們。

抱歉有點長。

【人生】

1、保持誠實。當面對無法回答或想說謊的時候，可以選擇沉默；一個人說謊成為習慣后，就會不自覺地常說謊，使自己陷入難以自拔的泥潭。

2、經歷越多的人，越相信經驗；經歷越多的人，越不相信經驗。看起來矛盾，事實卻是如此。所以，經歷越多的人，在遇事時會左右思考，從不絕對。

3、人生是一場危險的游戲。你順應習慣做事，就會一直重復一個結果；你尋求舒適做事，就不會嘗試新的事情，難有新的進步；而你已取得的成就，無論多么不易，但稍不留心就可能毀于一旦。

4、對我而言，幸福的生活是可控的生活，所以我用長時間待機的手機，不接受額外的饋贈，重視社會的秩序與規則，多努力而少承諾，減少任何不必要的動作。

5、目的地只是旅行中很小的一部分。我們對結果、未來擔心太多，以至于常常錯過很多沿途的風景。如果你總是關注于目標和結果，那么當你到達那里時也不能好好享受那時的時光，你會關心下一個目標、下一個目的地。

6、小時候我們認為家長是成熟的標準，但長大后發現自己也有很多地方不懂；我們以完美的標準去評價領導，但自己成為領導后也會感到有太多不足。這啟發我們在看待任何角色時都需更理性，應以“人”的角度做出理解，學會同理心。

7、無節制的尋求別人免費幫助是貪婪的表現，每個人的時間和資源都有限度，別人不應一直為你付出，所以在做事時要為別人著想，構思一個雙贏的模型，讓別人的付出也有回饋才好。

【城市】

8、每到一個新的城市，無論大小，我都會感到興奮。我喜歡從一個熱鬧的點開始走起，品味裝飾不同的小店、設計各異的牌匾，感受街道尺度的變化，體察街上人群的表情與狀態，而迷路也一定會發生，但認識一個城市也都是從迷路開始。

9、在一座美好之城里，道路系統應在細節上處處體現對行人的體恤，人行道應享有特殊的榮譽和尊嚴。

10、擁有許多短小街道，在街上行走會遇見許多轉角，容易拐彎，那么這個城市會顯得豐富、飽滿。

11、城市不應過于展現權力的意志和資本的能量，這都是欲望的化身與教化。正因人都無法消除自身的“獸性”，城市更需培植“神性”的靈魂，藝術、傳統、宗教、文化讓城市擺脫乏味，使人在人性的刻度上不斷游移。

12、太大的城市，人只能消費極小一部分，無法從整體上參與它、擁有它。無邊無際、日夜更新的城市，所有人都變成了它的陌生客，某種意義上，已無真正的“北京人”，幾月不出門，即陷入“異地”的恍惚和迷失，連的士司機都像片警那樣，專挑熟悉的“片”跑。

13、城市不僅是一個地方，更是一種心理狀態、一種生活方式的象征。美好的城市應是可以用腳步丈量的城市，人們舒緩，不焦灼，不爭不搶地漫步其中。

【空間】

14、一個人的社交網絡越密，他仰賴公共空間作為生活重心的程度就越高。區域居民的偶然邂逅會在不同都市空間發生，只要他們的路徑在此相交，包括十字路口、購物中心、游樂場等，這些“社會結點”多少也是社區品質的衡量。

15、沒有輪廓的戶外空間是消極的。當戶外空間和一個房間一樣有清楚的輪廓，才是積極的空間。在積極的空間，人們會覺得比待在消極的外部空間更輕松而安全，這種“被包裹”與“被圍繞”的需求，來自我們最原始的本能。

16、人置身于邊界明確劃定的主要空間，才會覺得比較自在，而純粹作為通道使用的街道，缺乏讓人愉快停留所需的品質。城市唯有在街道除了扮演基本通道角色，還能提供停留與流連的空間時，才會真正生機勃勃、魅力四射。

17、行走在街道上，當我們不必刻意尋找有關方位的線索，不需刻意維持方向感時，我們的心會自由地漫游，享受平靜的思緒和生動的場景。而有方向感的行人會較有安全感以及滿足感——他能充分享受街道提供的所有體驗。由不同區塊組成的城市，有助于我們建立空間方向感。城市的特定地區就是這樣的區塊：一個綜合建筑區、一座游樂場、一扇門、一段樓梯或一條回廊也是。

18、座位雖非公共廣場活力的唯一變數，卻是最重要的。沒有座位的公共廣場明顯人煙稀少。如果長椅使用者不只有\n機會體驗它，還能改變它的位置，面向陽光，這樣的移動與調整將賦予周遭地區蓬勃生氣，而若長椅能讓使用者得以觀察廣場一切活動，鼓舞的力量就更強大了。除此之外，公共廣場里的長椅，選擇好的設置地點，遠比長椅的樣式來得重要。只要地點對了，即使是最簡單的椅子也很完美。功能是為了使用，形式服從于功能。

19、色彩決定場所。人83%的信息來自視覺，對特定環境的認可與否定，由視覺效果決定。而視覺中人對色彩的感知是視覺信息傳達的第一要素。人觀察物體的最初20秒，對色彩的注意力占80%，對形體的注意力占20%。計劃要為一個確定空間注入魅力，色彩關系是要關注的第一要素。

【商業】

20、無論是品牌還是購物中心，在吸引人群的時候總在想，當下人們要什么？盡善盡美的體驗？似乎也非如此。私以為，與人的視覺、嗅覺、觸覺相關的外在化體驗并不是最重要的，“價值觀共鳴”才是最強力且持久激發情感粘性的要素。就像一個禮儀周到、行為得體的人，你可能喜歡，但難成至交，因為深度的認同\n一定是價值觀的共鳴。有自己價值主張的人，雖然他的價值主張會令他放棄掉一些不認同的人，但也會為他贏得莫逆之交。同理，在營銷的細分市場也是如此。品牌即人格，營銷即溝通，低層級取悅，高階段共鳴。

21、“入口”會分開及統合私生活與公共生活，作為人們共同生活的交匯點，如實反映城市地區的生命力。這些都是生活的種子必須被帶到街景上，不能在隱匿的中庭里白白浪費。入口擁有珍貴的潛力，能將都市人與人之間的互動引至較少人造訪的區域。

22、人對人的吸引可能看作是一種循環，一旦某個地方因人群開始聚集而看似有吸引力，這種循環就會形成。對購物中心來說，不能透視到人氣的中庭可能就是“黑洞”，永遠失去了以人聚人的循環可能。

23、一個人的目標愈不清楚，商店就愈容易巧妙地把他變成準顧客。櫥窗亮著，食物的氣味飄送著，音樂播放著，促銷海報四處展示，烤肉干油油亮亮，由于充滿各種令人難以抗拒的欲望，對所有偶爾空閑享受這些樂事的人而言，這里的公共領域都是妙不可言的散步區。

24、街販對于行人的流動其實有正面影響，街販不僅形同行人與車流之間的緩沖，也提供人們視覺和聽學覺的參考點，這有助于提升行人的安全感，在叫賣與談笑之間，街販創造了某種形態的街頭劇場，既能舒緩行人的壓力，也使他們成為愉快的觀察家。

25、原則上并不存在“旅游地產”，因為旅游資源通常并不直接帶來有效的房產銷售；稱為 \n“休閑地產”更合適，因為人們是為了追求休閑活動才更愿意投資相關房產。旅游有即時性特征，休閑則意味著更長的時長，人們愿意為一處房產的付費意愿與其在\n其中停留的時間成正比。所以項目有單項的旅游資源并不夠，需要整合更多功能，為買家提供“休閑價值組合”。

關于張家鵬：

資深商業人，“商業地產互聯網 ”實踐者。先后創建了 RET睿意德 、 樂鋪 、云貓智管等輕資產運營與互聯網品牌，并投資亞益文化、中商數據等行業新銳力量助推行業變革。張家鵬亦是公益的先行者，為格桑與蘭慈善基金、張家鵬商業地產公益學院、中國地產圓桌會發起與創辦人。

張家鵬持有北京大學哲學系專業文憑，新加坡南洋理工大學（NTU）工商管理碩士學位，長江商學院EMBA。著有《商業地產真相》與《商業地產：不一樣的思維與答案》、《商業地產案例課》三本行業暢銷書。