長租公寓奪命狂奔：“甲醛問題未來可能全面爆發”？
9月27日，如無意外，因白血病身故的阿里員工妻子訴自如一案開庭。
時間倒回至近一個月前的9月1日，自媒體“呦呦鹿鳴”釋出文章《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》，引起輿論一片譁然。但到了現在，外界對案情的關注度已大不如前。
在地圖上，從南到北畫一條直線，在這條線上的北上廣深，每天都誘惑著來自四面八方的年輕人。他們中的一些人住進象徵著“消費升級”的長租公寓，享受到較好的居住環境的同時，也或多或少的擔任著“人肉綠蘿”的角色，吸收著空氣中的甲醛。
同樣在這張地圖上，長租公寓似乎乘上了一輛高速行駛的列車，拿房、搶房、裝修、出租。到目前為止，自如已插上9面旗幟，使用者達到160萬人，自如身後站著的還有蛋殼、魔方、泊寓......房源成發展之本，資金則是引擎，二者缺一不可。只是，代價可能是租客的健康。
“甲醛問題未來可能會全面爆發，自如‘甲醛房’只是個開始。這個事情讓租客意識到甲醛問題的存在，當租客真的認真檢測甲醛的話，新裝修出租的房子合格的可能根本沒有幾套。”合屋創始人羅鳳鳴告訴無冕財經（ID：wumiancaijing）。
然而，誰也剎不住車。
空置能解決甲醛問題嗎？
對於甲醛問題，租客面臨的是維權困難的窘境。
現有研究表明，室內甲醛汙染與誘發白血病存在一定的相關性，但還缺乏循證醫學的證據。目前既證明不了“甲醛汙染導致了白血病”，但也排除不了這種可能性。
甲醛汙染與白血病的因果關係無法確定，讓不少人的維權索賠以失敗告終。據《北京晨報》報道，2015年，某孕婦入住自如公寓後，確診患白血病並引產，丈夫劉某檢測後發現室內空氣中甲醛、總揮發性有機化合物TVOC濃度超標。但其丈夫後續兩次起訴均失敗，因其無法證明空氣質量與患病因果聯絡。
中國裁判文書網顯示，目前30份關於甲醛超標疑似引發白血病的相關文書中，偶有患病一方勝訴，但是多數患者則要面臨無法鑑定病情與甲醛有關的難題。
驚慌的自如客正惴惴不安討論著甲醛問題。自如方面表示，9月24日開始，所有首次出租房源，配置完成後，必須同時滿足空氣質量經權威機構檢測合格且空置30天以上才能上架出租。
一位不願透露姓名的自如員工告訴無冕財經（ID：wumiancaijing）：“現在公司規定下來之規定要空置30天才會出租，之前裝修完就立馬出租了。”
在“甲醛問題”被曝光之前，自如的空置期形同虛設，而這個問題不止存在自如身上。
無冕財經研究員4月份走訪深圳泊寓茶光路店發現，不少房間正在裝修，工人們在房間與電梯間來回穿梭，電梯中有刺鼻的油漆味，而拿著大包小包行李的租客正準備入住。
羅鳳鳴甚至認為，長租公寓的空置期更像是個偽命題。“長租公寓有的一次簽約拿房最少也要一兩百套，空置一個月的話要產生多少成本？裝修汙染一個月就能解決？這個時間段並不是標準答案。”
他表示，長租公寓的盈利來源有兩點：控制成本和租金差。控制成本的話，有一部分的影響因素則在於控制材料成本，材料成本將決定裝修汙染程度。這塊不僅不透明還缺乏監管。
東西碼頭創始人楊琳告訴無冕財經（ID：wumiancaijing），公寓改造有硬裝軟裝之分，軟裝主要是添置傢俱，裝修汙染較少；硬裝涉及到拆牆、刷牆，可能是裝修汙染中最嚴重的部分。甚至，有的公寓會貼地板膠來節省成本，而地板膠則會造成極其嚴重的甲醛汙染。
“長租公寓行業是裸奔的狀態，如果政府有明文規定，新裝修的長租公寓必須通過環保檢測，通不過就進行嚴厲處罰，大家還會這樣嗎？”羅鳳鳴反問。
事實上，對於長租公寓來說，空置是問題，空置多久也是問題；裝修成本是問題，裝修汙染程度也是問題。而所有問題最後指向的則是租客的健康。
長租公寓能慢下來嗎？
自如試圖以一個月的空置期來解決甲醛問題，成效如何還未可知。但明確能看到的是，自如將為此必須承受資金壓力，並且需要放慢擴張步伐。
但放慢步伐似乎與自如的盈利模式相悖。
鏈家研究院院長楊現領曾公開表示，要做到10萬間房，公寓品牌的盈利情況才有可能改善；規模化之後，在租賃業務基礎上延伸出的生活消費、場景零售、社群運營、社群服務等增值業務的空間也更大。
跑馬圈地、縮短資金回籠週期、不斷加槓桿擴規模，這些成為長租公寓獲得規模性盈利的共通辦法，後果便是行業競爭白熱化。
為了給東西碼頭找房源，楊琳在談第四棟樓，但談到最後她已經放棄簽約，“一套毛坯房，最後簽下來一間房子成本要2200元，太貴了。”這不是她遇到過的第一棟籤不起的樓，此前她遇到過開價比她高近乎一半價格的同行，也遇見過一次性交完房租爭取一房東的同行。
“長租公寓現在更像是資源性行業，因為房源不可再生，這家簽完另一家就會沒有。然而對於公寓運營者來說，只有把房源拿到才有進一步發展的可能。”羅鳳鳴分析。
自如員工告訴無冕財經（ID：wumiancaijing）：“拿房成本這塊，我們內部會有嚴格的測算，當然如果遇到位置特別熱門的房源我們必須得搶，但是8000元簽下來的價格，只能5000元租出去，所以我們也不敢溢價太多，還是取決於房源條件。”
拿房競爭激烈，租金價格水漲船高，公寓運營者就更需要資金。資金問題正在加劇行業洗牌速度，而長租公寓本身是微利行業。
中國租賃市場一直存在著租金回報率低、回報週期長的特點。資料顯示，2016年中國一線城市租金回報率分別是北京1.36%、深圳1.34%、上海1.33%、廣州2.14%。當下因為租金差的空間越來越小，長租公寓回報週期甚至延長至5-8年。
“現在大家投資都很謹慎，人家投資你，如果你半年能回本那他們很樂意投資，如果一年才能回本，可能就要觀望一下，長線投資很少人會想做。”楊琳說，“但是公寓投入大，回報週期又很長，投資者會更加謹慎。”
今年8月宣佈破產的鼎家公寓，除內部管理問題外，業務長期虧損、擴充套件速度快也是導致其資金斷裂的重要原因。
根據地產研究機構克而瑞統計，2017年共有GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家宣佈關閉，原因多是經營不善、資金困難、盈利難等原因。即使是YOU+、魔方、窩趣等一些知名品牌，上一輪融資時間也要追溯到2016年或2017年初。
中國市場化融資利率仍然長期在4%以上水平，企業融資成本較高，特別是對於輕資產的長租公寓公司，用ABS等融資工具進行融資，成本在8%以上。
另外，中國的長租公寓行業還處在初步發展階段，自持物業的公寓運營者少之又少，絕大部分採取的都是“二房東”模式，註定要被一房東制約。
以自如為例，其主要簽約的房源為商品房，簽約時間基本在三到五年左右。如此短的簽約時間，自如如何保證回本及盈利？
“小區房是可以賣掉的。打個比方，如果我是房東，我籤5-8年的長期合同，如果第三年房價的行情很好，怎麼辦？我肯定想要把房子賣了，所以商品房的弊端就在這裡。”楊琳說，“如果你讓他們（指自如）按照比較人性化的標準去裝修，這個房子還沒回本，可能它的週期就到了，他們相當於白乾一場。”
“現在這個階段，大家想的不是怎麼活得更好，而是先要活下去。”世聯廣州公寓部兼商業部總監莊文傑說。