樓市下行期，為什麼我們說 自住要早買，投資需謹慎？
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang） ，作者： 言先生 ，36氪經授權轉載
無論是西安之前的熱門專案無人報名搖號，還是杭州二手房驟降，全國土地大面積出現流拍，無不徵兆著，這一波的行情幾乎走向了末端。
跟昨天一樣，前幾天也是有學員問：
為什麼我們在文章中講，自住要早買，投資需謹慎？
此時此刻，我們就展開來說說這個問題。
風口上的豬
在我們說當下之前，回顧一下過去幾年。
自國內出現商品房至今，樓市絕大多數年份均為上行走勢。特別是中國經濟崛起初期，伴隨著大量的城鎮化，和飛速發展的經濟增長，中國的樓市不僅僅是上行，還經歷了數次暴漲節點。
除2008年金融危機影響當年小幅度走跌以外， 剩餘階段幾乎是讓人賺的盆滿缽滿。
我們回顧最近十年：從2008年以來，中國的房價漲幅一線城市超過最多超過6倍，即便是二三線城市至少也有2倍的漲幅，加上槓杆率的因素，無數人因炒房暴富，實現財富自由，邁入百萬、千萬資產的行列。
在大勢之下，推動者全國大面積的賬上，幾乎除了溫州、鄂爾多斯康巴什這種特例以外，過去十年，閉著眼睛買，買哪兒都會賺。
換句時髦話說：房產市場就是風口上的豬，市場熱的時候，豬都能飛起來。
但隨著中國經濟的放緩，官方對“房住不炒”的定義，大量史無前例的調控政策。加上透支未來幾年的高房價。房地產的風口幾乎落幕。
炒房暴富的時代已經不在。
換句話說，中國房產市場近幾年，已經幾乎沒有再次暴擊翻倍的可能性。
自住早要買
但無論市場如何變化，房子是否從市場層面迴歸其本身的居住屬性。
對於自住客戶來說，房子更多的都是居住功能。
從字面意思就很好理解，自住要早買。講的就是自己有居住需求的群體，這類群體不僅僅是第一次購房的年輕剛需，也包括人到中年的換房改善，以及給父母居住的養老需求。
這些購房最終的目的定義為居住，那就應該早買。
原因有六點：
第一，所謂早買早住。中國市場絕大多數樓盤都是賣樓花賣期房，從選房下定簽約貸款，到實際交房在市場熱的時候前後時差可以達到3年。除了二手房，房子並不是隨買隨住，人生就這麼短暫，早買一年，早住一年。租住和住進自己的房子，顯然是不一樣的。特別是對未來有結婚需求的剛需群體，購房後你的境遇很有可能截然不同。
第二，市場變化大，對於剛需自住而言，面對整體上行的房產市場，買過房後，不巧跌了，也是非常小幅度的，放在上漲的長河裡來說，只是一個小波瀾，在數年後，無非就是利潤相對小了一部分。而房子目的是自住，幾乎上也不會去賣。相當於只是買的時候這個商品你的沒打折，鄰居們打折了而已。
第三，剛需漲不起。跌了還有房子，但一旦市場漲了，對於剛需來說，很可能帶來的就是購房降級。小幅度漲三房變兩房，大幅度漲恐怕不少人就要市區變郊區，甚至直接買不起。而時光不會倒流，漲了之後後悔，就已經來不及了。
第四，先上車後買票。所謂上車就是抓緊先買套房子，他的好處就是，市場好，要置換的目標漲了，自己的車票也漲了，市場行情不好，自己的車票沒有暴擊，要置換的目標也一樣沒有出現暴擊。
第五，限售。最近幾年這一波行情後，超高密集的調控政策出臺，大量城市出現限售防炒房，買到手想置換需要滿足限售期要求。此時此刻早買的好處就特別明顯，無論是針對前期選房失誤，或先上車再置換的群體，早一天買就意味著早一天解除限售。
第六，最最關鍵的是，房產背後的隱形附加值。中國的房產，不僅僅是鋼筋水泥，它的背後捆綁著中國特殊的國情——戶籍戶口。他對應著醫療社會福利，乃至於汽車牌照之類的各種證照辦理，更不用說背後的學區學位相當一部分比例人購房為了教育，而且優質教育資源稀缺，房產對應好的教育資源，越晚越少。
投資需謹慎
前文我講，中國房產市場近幾年，已經幾乎沒有再次暴擊翻倍的可能性。所以，我們講“投資需謹慎”。
肯定有人有疑問，自住要早買，投資憑什麼要謹慎呢？中國的大勢不是依然走高麼？上一段中剛需的東西也好像對的上我的投資啊？如果我是自住加投資呢？
不少人特別喜歡問這類的問題，問其，是自住還是投資？給出投資加自住的答案。
而實際上，這自住和投資其實並不能兼得，換句話說，自住可以對應保值，不能對應投資。難道如果我告訴你投資收益不行，你就不買不住了麼？如果你說不，那意味著你的房子就是純投資目的，而不是真正自住。
這是最先需要說明白搞清楚的一點。
然後我們來說純投資，投資為什麼要謹慎？
大概也是有這麼幾條:
第一：房產大勢雖然為上漲，我們也看好中國樓市未來會良性發展，但幾乎很難再遇到歷史中出現的翻番暴擊，投資樓市下行期更多的是賭長線上漲，賭樓市要比其他投資渠道更容易保值獲利。
第二：房住不炒被寫進政府工作報告，全國一二三線城市集體加入限購限售，短期炒房已經沒有空間，房子一旦網籤將進入幾年冰凍期，未知性大，沒有人能保證調控是繼續加碼還是全部取消。
第三：利率高漲，房子必須明顯漲幅，純投資的房產沒有附加值，戶籍、學區對投資者來說意義不大。以國內大多數城市的租售比，和國內的通貨膨脹率來說，純投資的角度來看房產，不漲就是賠。
第四：部分城市、區域、專案處於高點，沒有投資經驗大概率會高位站崗，特別是部分熱炒的遠郊區域，未來沒有接盤俠是非常大的問題。
第五：沒有貸票，全款進場投資風險更大，更加需要慎之又慎。
總之，在現階段投資一定是需要深思熟慮，精挑細選後的抉擇，而不能像剛需一樣，先上車再說，畢竟，剛需的目的是為了有房子住，而投資的目的在於更好的收益率。