開發商打死也不會說的買房細節
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426） ，作者： 真叫盧俊 ，36氪經授權轉載
每個行業因為資源壟斷或者利益相關，客戶總是會莫名其妙的吃點虧上點當。在買房路上，一旦吃虧那就是大虧。
房地產銷售，特別是營銷的最尾端環節，其實是開發商經過千百次的運營之後制定的一套流程化的工作，如何定金，如何首付，如何簽約，如何交房，所有的環節都考量過很多次，所以所有的環節設定幾乎都是最符合自己利益也最沒有風險的環節。
今天我們嘗試把所有的環節給大家理順了，希望能給到大家一點幫助，哪個環節消費者可以為自己爭取點利益，哪個環節可以給到開發商一點壓迫感。
畢竟不論如何，在這個時候買房人還是弱勢方
01
交定金這個環節
交定金是用來讓客戶鎖定房源和鎖定價格的，開發商是一般約定七天之內繳納首付，從表面上來說，如果過了7天之後沒有交上首付，開發商就會取消房源鎖定的資格而且沒收定金，術語叫做撻定，那麼定金就被開發商沒收了。
雖然明面上這麼說，但是大家不要因為這個可以慌張，一般都是可以談的，如果真的是因為時間問題，讓開發商為你拖幾天補交首付款也是可以的，畢竟房子賣給誰也是賣，只要商量好基本也沒啥大問題
然後如果因為首付款拿不出來了，準備不買房子了，希望開發商退定金這個就比較麻煩，畢竟之前規定不買不能退，如果開發商不賣給你要退雙倍
如果真的這種情況發生了，我還是建議消費者可以和開發商協商，基本上這個時候開發商都會比較強硬因為道理是站在他們這一邊，那我只能偷偷的和各位說，可以略微採用一些激進的方式，比如在售樓處哭泣之類的，我見過在售樓處跳了三天廣場舞的阿姨，畢竟誰也不希望因為五萬塊錢影響了售樓處的順利進行。
但是，買不買房是一件大事，交定金之前就應該想清楚，畢竟這不是淘寶退貨
02
交首付的環節
交首付環節基本上不會有很大的問題，而且這裡發生的問題開發商也不會對你說，比如說對於一些小開發商來說，因為專案之前有抵押的可能，通過客戶的首付款需要有一個解壓的過程，如果資金不到位就不能解壓，不能解壓對於客戶來說就不能籤合同。
這個對於一般情況來說是沒有影響的，而且房子的貸款時間往後推了，每個月繳納貸款的時間點也對應順移
但是有一個情況是比較極端的，就是在開發商資金緊張的前提下，如果到交房也不能湊夠資金完成解壓，那麼對於房子來說你是沒辦法交房也沒辦法入住的，因為從某種意義上來說這個房子還不是屬於你的
最最極端的情況是什麼，就是交了首付之後，但是開發商辦不瞭解壓，公司甚至都有可能整個團隊跑路，開發商會規定交多少定金、什麼時候交首付，什麼時候辦理完貸款，違約便要賠付違約金，但是卻沒有一條真正具有約束力的條款來約束開發商。
開發商跑了又怎麼辦呢？首付款可能是老百姓半輩子的血汗錢，業主最終的選擇只能是到政府門前跪 求政府解決，除了一幫維持秩序的警察，還有誰會出面。我的朋友對我說了一句，簽了合同以後，就剩銀行會關心你了。
所以各位朋友，買房子的時候最好問清楚什麼時候可以籤合同，如果後面籤合同的時間無故往後推移了，需要保持警覺心，一定程度上可以給開發商一點壓力
所以某種程度上來說，品牌開發商還是比較靠譜
03
然後是交房，貓膩最多的地方
基本上合同裡都會約定好交房的時間點，但是很多時候因為各種問題交房都會各種延期，原因就是開發商還有完全竣工，也沒有通過竣工驗收，不具備交房條件。在這就要說兩件事了，一是竣工驗收，二是延期交房賠償。
收房法定最低標準：《工程竣工驗收備案表》。開發商應按合同約定期限將取得《工程竣工驗收備案表》的樓房交付給業主。業主在收房時，有權要求開發商出示《工程竣工驗收備案表》的原件，開發商不出示，業主可以拒絕收房。並要求開發商支付逾期交房違約金。
市場上無《工程竣工驗收備案表》而交房的專案很多，開發商敢不敢這麼做取決於有沒有人舉報，監管部門主動查處的較少。而且開發商會威脅說如果舉報將不給辦理交房手續，最後所有的業主受不了無期限的延期，因而保持沉默。
更有過分的專案會在銷售合同的補充協議也約定：“買受人不得要求以出賣人取得《工程竣工驗收備案表》作為房屋交付條件。”各位朋友如果買房，可以留意下是否有這樣的細節，如果有，那麼你就碰到流氓開發商了
另外需要和大家強調的是，逾期交房是可以要求補償金的，這個也有明文規定的，合同是這樣約定的：“自本合同第八條規定最後交付期限的第二天起，至實際交付之日，出賣人按日向受買人支付其已付房款的萬分之一到萬分之三左右的違約金，合同繼續履行。”雖然這個數值沒有統一標準，但是低於萬分之一就屬於不厚道
如果交房的時間晚了兩個月，這一塊的金額可能會達到上萬元
但是說回來，其實沒人拿到這一筆錢，開發商都會換成其他的方式補償，形式一是以抵物業費的形式賠償，筆者就是，賠償了六年的物業費。形式二是裝修基金或者家電券，業主領取相應金額的低值券，被要求在指定的裝修公司或者商城購買建材、家電什麼的。
當你與其他裝修公司、建材商城、傢俱店比較後，就會知道被指定商家是多麼的貴。這裡面當然還涉及開發商和商家之間的利益關係。形式三違約金打折。形式四違約金=當地平均每月租金水平*延期交房時間（月）。
相信還有更多的形式，其主旨就是不用現金，少賠償甚至是不賠償。不賠償也是有的，這個時候就不要談什麼合同了，如果不同意放棄違約金那就不能領鑰匙，開發商就是能夠讓你收不到房，此時完全是霸王條款，怒火中燒，而投訴無門。
我想說的是，這裡客戶可以為自己爭取更多的利益，不要開發商說啥就啥，關於延期交房這件事，我還特意問了律師的朋友，他是這麼說的：“應注意蒐集開發商延期交房的證據，保留延期交房的額外損失證據，還應注意訴訟實效，瞭解延遲交房退房條件，開發商延遲交付超過30-90天，買受人就有權要求退房，一般情況下開發商應向買受人雙倍退還定金或支付房款利息。”
而對於退房這個策略，這是最後一步，也是被逼無奈的一步，之前恆大也對外承諾可以無條件退房。但是各位需要明確一點，無條件退房不代表無代價退房，哪怕因為各種開發商原因我們可以提出退房訴求，也需要明白退房的代價
此圖來自世聯地產
04
最後和大家聊聊物業費的事情
我問了一圈朋友，說對於物業費這件事情，都是怎麼制定的
其實官方有這麼一個說法，就是物價局有設定一個基礎的範圍，基本物業根據自己的社群規模、檔次以及服務內容在這個範圍內設定價格，如果超過範圍內的需要公示具體的服務內容和服務標準，這也是為什麼很多高階公寓專案可以制定比較高的物業費的理由
但是真實的情況是：物價局只是走一個過場，只要物業費不是太離譜一般都沒有問題，如果實在太離譜也沒關係，只要書面上能把這個價格給圓回來了就沒有問題，對於未來物業公司真實呈現的服務其實沒人在乎
如果業主對於整體的服務不滿意去物價局投訴，如果開發商打點好某一個領導，他們還會出來把大家平息這個矛盾
而這個費用其實是蠻敏感而且是可以波動的，而且開發商和物業公司的主觀能動性是蠻強的，所以對於購房客戶來說，如果要買房，前面一定要問清楚未來的物業費是多少錢，如果交房的時候物業費和之前說的有出處，業主需要為自己的利益而爭鬥，而且這一塊物業公司是最容易妥協的
所以這個時候，業主委員會還是蠻重要的，後期可以通過業主委員會為自己獲得權益
好啦，大概這麼多，非常期待大家可以在評論區裡再聊一點，給買房者多點建議，這裡的環節實在太多，也許這裡少一點那裡少一點，就可以節約不少費用