買房送寶馬，萬科 活下去，世界在狠狠懲罰高槓杆投機者
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「 槓桿遊戲」（ID：ZhangYinyin0903） ，作者： 張銀銀 ，36氪經授權轉載
萬科秋季例會“活下去”作為會場標語的新聞刷屏；
廈門突然宣佈放寬落戶政策，進一步放寬本科及以上畢業生、外來務工人員的落戶限制和條件；
上海有樓盤買房送寶馬，昔日的網紅盤不再排隊搶；
還有前幾天，槓桿遊戲寫過，8月碧桂園、萬科銷售面積負增長，保利中海增幅個位數，碧桂園考慮表現不好的盤停工……
房地產真的轉折了？
1
大房企的政策敏感能力，一般來說是值得稱道的
企業可以做到這麼大，必須得承認，是有能耐的，無論建房子的專業能力、效率、財務能力，還是政策理解力、預見性，都非同一般。
萬科就更不用說，雖然經歷了野蠻人事件，這一波從銷售總量上說，被恆大、碧桂園趕超，但其穩健程度還是一流。
如今，萬科離別央企華潤，但投入了深地鐵懷抱，基本盤更加穩固。所以，萬科說“活下去”其實更多是未雨綢繆和憂患意識。
而有的房企，或許也包括一些體量還不算小的，接下來一年，則可能真的會出現生還是死的困境。
是的，槓桿遊戲說的就是那些槓桿過高，過分低估本輪調控殺傷力的玩家。
2
萬科想“活下去”其實還說明了一個問題，不用太神話大房企
土地儲備、房價、貨幣金融支援，是房企可以笑傲江湖的底氣所在。
因為就我國現階段的國情而言，城市化尚未結束，主要城市的人口流入和房屋剛需、改善性需求，還是實打實的，總量不低。所以，只要有合適城市、地段的土地，總是可以賣不錯單價。
只要土地儲備多，現金流基本有保證是一定的，債務風險就可控的。
當然，貨幣金融支援，也是絕對重要的，如果開發貸、購房按揭貸，通通都壓縮，一些高槓杆的開發商，當然可能熬不過寒冬。
而這三者，部分和房企的努力、眼光有關，而另外一部分則是決策部門說了算。槓桿遊戲簡單總結就是一句話，開發商是很牛，可還有比它更牛的，背後的手那才是巨力。
所以萬科怎麼樣，宇宙第一房企碧桂園又怎麼樣，有些事他們也擋不住。“活下去”自然是重要的。
3
廈門放寬落戶，再次說明，人是一切生意的源泉
如何確保好的土地儲備，可以轉換成好的銷售？得有合規、有購買力、有意願的客戶。
沒有了人，什麼都是白搭。像房子這樣的大宗商品更是，必須獲得足夠多有資格、有能力的購房群體。
實際，此前不少“搶人”城市的行為和樓市表現，充分說明了這一點。你說接盤俠也好，實現住房夢想也罷，站在各自立場，也都是有道理的。
沒人，城市怎麼玩，基建怎麼搞？沒房，剛需哪裡安放青春和愛情？
在《注意！這四大指標出現房價不跌不行！以廈門為例 》（8月8日）一文中，槓桿遊戲總結出了關於房價跌不跌的幾點要素：
1.頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量；
2.銷售明顯下滑，比如超過20%、30%，甚至更高；
3.房地產銷售金額比房地產投資還低；
4.土地出讓金佔當年商品房銷售額比重較高，比如接近或超過60%。
如果這幾個指標有一兩個中了，房價降不降不好說，但如果都中了，不跌可能不行。當然，也會有變數，那就是調控放鬆，貨幣、政策出手救市，甚至是刺激。這樣的情況，我們並不陌生。
近期來說，廈門需要人，需要更好的銷售表現。
4
不必神話房企，同樣也不能低估土地出讓金的壓力，更不必高估對住房徵稅的調控意義
必須承認，土地出讓金，在現階段不是輕易可以找到替代物的。其對於基建、地方相關債務的平衡、可持續，發揮至關重要的作用。
所以，調控的目的一定不是弄得全國樓盤都賣不動，個個都打折，出現一片悽嚎的場景。
如果這樣了，土地出讓這塊寶還怎麼玩？
房地產這個行業沒必要神話，但是沒有了他們，買地的人和錢也就沒了。茲事體大，事關經濟社會穩健。
於此而言，近期熱議的對住房徵稅，到底提速與否可能答案非常清晰。立法可以推進，但終究不會往死裡收，暫時更不會。
當然，時代終究會有土地出讓來錢快過去的一天，培育新的稅源，對住房徵稅，長期沒有懸念。至於這是否可以平抑房價，放在發達國家過往歷史的長河中去看，是個偽問題。
全世界的貨幣主流是越來越不值錢，絕對價格當然都是漲。但是相對的價格，或者說更直接，房價收入比，除了少數城市、少數板塊，發達國家的大部分地方，壓力相對不算大。
我們壓力大的城市、地方反倒更多。
5
投資總是有風險，房地產也一樣，新進高槓杆玩家正被懲罰！剛需終於熬出頭！
其實每一輪用力的調控，都有高槓杆玩家受傷，甚至是撐不住。
只是我們太健忘，這一波行情維持這麼久，我們哪裡還記得2013-2015年一些房地產商倒下、變賣；哪裡還願意去回溯，當時很多高槓杆投資者，被套好幾年，有的止損離場。
投資必然是時機、眼光、地段、資金實力的比拼。如果你只是改善性需求，你也有這個能力，或者你就是有點錢，不知道哪裡投資，你買房子，也不打算快進快出，可以說是風險不高的。
因為一個城市化過程中的社會，一個發展中經濟體貨幣長期相對寬鬆的國情，基本註定了，房子為代表的資產價格必須去蓄水。水漲當然船高，價格就是表現。
部分眼光準、出手快狠的高槓杆玩家，這一波已經實現資產倍增。
同樣，跟風進場、較晚，且槓桿較高的玩家，則開始被懲罰。資金鍊如何不斷，如何度過這個秋天後的冬天，是死還是大賺的關鍵。只能說好運了，每個人都有自己的辦法。
那些一直沒有房票，或者資金壓力大的剛需朋友，恭喜你們，終於熬到出頭之日。無論價格還是選擇的視窗，正在出現，曙光就要照耀到您頭上。
這就是週期。槓桿的力量再強大，在週期面前也只能順應。