編者按：本文來自微信公眾號「壹書生說房」（ID：yishusheng-fang），作者： 葉書利，原標題：《北京公積金新政：做空五環內購房，做多五環外購房》36氪經授權轉載

昨天北京公積金新政被許多人曲解成又一場樓市調控。在壹書生看來，這是一種誤解，本質上這是一場北京新版城市規劃下的人口疏解的插曲。

人口疏解的又一段插曲

壹書生認為，北京公積金新政，本質上是一場符合京津冀一體化邏輯下的人口疏解的插曲。

首先，北京城市總體規劃的本質是引導五環外崛起，抑制五環內的人口集聚。

此前按照北京城市總體規劃精神而出臺的《建設專案規劃使用性質正面和負面清單》，強調在五環內進行各種人流集聚限制，以引導人口、物流和資訊流向五環外轉移，以去中心化。自此，北京五環內，尤其四環內進入限制性發展階段，主要受限的產業包括：

A，限制新建大型商業專案；

B，限制新建大型商務辦公專案；

C，限制區域性物流基地和批發市場；

D，五環內限制新增綜合性醫療機構；

E，五環內限制新增中等職業教育、高等教育及面向全國招生的培訓機構和文化團體；

F，四環內限制住宅專案開發；

G，三環內限制倉儲物流專案。

也就是說，北京五環內，尤其四環內進入以減人、減業為主要特點的減量限制發展階段。而副中心總體規劃面世以及後期新機場臨空經濟區規劃待出，正在帶動北京5-7環的全面崛起。詳情可見此前的文章《四環內的中央政務區房價被鎖，副中心規劃加身的通州引領北京進入“5-7環時代”》。

原文截圖詳見下圖：

其次，本次的北京公積金新政進一步強化了此人口疏解邏輯。

A,昨天北京住房公積金管理中心釋出的檔案中明確道：此政策是“落實北京城市總體規劃有關要求”。詳見下圖示紅處。

B,公積金貸款發放的差別化貸款政策部分也在抑制五環內消費，鼓勵五環外消費。

該新政規定道：申請人戶籍在東城或西城，欲在城六區外購買首套房，公積金貸款額度可上升20萬；申請人戶籍在城六區，欲在城六區外購買首套房，公積金貸款額度可上浮10萬，以結構性地鼓勵北京城六區的戶籍人士到五環外的城六區去購房安家。詳情可見下圖的原文截圖示紅處。

消滅剛需：北京“房住不購”時代來臨

對於北京公積金新政對樓市的影響，壹書生僅發表如下觀點，以作參考。

A,牙縫裡的韭菜，那也是韭菜呀！割一點算一點。

B,只要嚴控北京人口總量的大方針不變，未來以精準打擊DD人群的政策還會繼續出來。此前的打擊出租房的群居、商住收編、拆牆打洞、拆城中村以及本次的精準打擊剛需，本質上都緣於北京人口增長壓力太大了。所以，未來北京剛需的上車門檻還會不斷上升。畢竟房價是趕人的最佳方式。

C,租售並舉的本質就是樓市的消費需求全面分化：有錢人才去買商品房，沒錢的人要不租房，要麼購買共有產權房，要麼去環京購房，要麼離京。為什麼非要去買北京的商品房呢？

切記，未來的商品房就是給有錢有權或有才的人購買的。相應地，對於普通人群來說，房住不購的時代真的來了。

現在一些人應該逐漸明白壹書生此前的警告了：租售並舉的最終結果是房價要漲，房租也要漲。

D,北京公積金新政對中高階需求者的影響基本可以忽略不計，但正在精準地消滅剛需，因此剛需的上車門檻提高了，租賃需求上漲了，租金還等漲。

E,少點磨磯，少點幻想。如果真的錢少，趕緊在環京上車吧。過幾年，環京也不一定會讓上了。畢竟未來的北三縣及廊永固還會與北京統一管控、統一規劃和統一政策呢。

再強調一點：作為北京的剛需，要麼在六個錢包上再從七大姑八大姨處湊另外的八個錢包，以便加緊上車；要麼安心租房、要麼趕緊去環京上車或者趕緊收拾行李，做好隨時離京的心理準備，當然，在縣城紛紛衝萬的背景下，現在的故鄉也不一定會接受你了