10月北上廣長租公寓租金下降 租房的春天要來了嗎| Mob Insight

分析師 | 時嘉遙、王琛崴

我國長租公寓市場歷經從高速增長，到各大公寓資金鍊斷裂頻頻爆倉，行業陷入低迷，一直持續到今年也未見平息，企業在做生死抉擇，政府也紛紛出臺政策應對。

行業進入調整期，在今年10月，各大城市長租公寓的租金迎來了拐點，北京，上海，杭州，廣州等多個一線、新一線城市穩中有降，其中天津租金下降環比高達30.06%，這種現象釋放了什麼樣的訊號，背後的推手又是誰？

Source：中國房價行情，2018年10月，MobData研究院整理繪製

Mobdata研究院核心觀點

1. 從長租公寓市場風生水起，到資金鍊斷裂致連續爆倉，加之多個品牌公寓甲醛問題頻頻被曝，消費者對租賃市場信心下挫。
2. 行業發展受阻，各路資本轉換渠道，整體市場處於觀望狀態。
3. 政府出面進行干預，不僅打了“退燒針”，也注射了“強心劑”。
4. 長租公寓市場經政府介入進行政策調整後，可能會趨於利好，但受盈利模式和融資渠道的限制，未來形勢還有待觀察。

本文將從近期房租下降的現象角度切入，試圖探尋其背後原因，對未來長租公寓市場進行大致趨勢分析，以及展示各長租平臺使用者畫像。

一、回溯近三個月長租領域大事件

繼2017年底至今年8月，長租公寓行業紛紛擾擾，迎來黑暗時期，各大公寓的連續爆倉，也給這個行業蒙上了一層陰影。

今年8月至11月，面對長租領域不景氣的高壓，市場上也出現了各種各樣的聲音和狀況。

1. 公寓連續爆倉的同時遺留了問題的尾巴
2. 行業受阻，繼續擴大還是回籠，各企業決策不一
3. 關乎安居民生，政府出手相助

二、掘地三尺，是誰動了“我”的“乳酪”？

1.事故頻發，消費者信心下挫

公寓爆倉，甲醛超標將長租公寓的一系列問題暴露在輿論的風口浪尖，租客的憤怒和不滿也隨事件的發生不斷髮酵。消費者信心受損，給長租領域帶來考驗。

2.貨幣資金匱乏，資本市場風向轉變

由於我國國內租賃市場的巨大潛力，加上之前國家和地方政策以及金融創新的支援，租賃市場一片利好的情況下，各路資本紛至沓來，使競爭趨於白熱化，大量的資本流入和規模的迅速擴張成為了長租市場的“死亡陷阱”。

隨著行業的頻繁事發，除了個別對企業長期價值看好的資本仍有流入之外，追逐短利的資本逐漸退出長租市場，或者改變融資模式以應對當前貨幣資金不足的窘境，如萬科，蛋殼公寓。

1）萬科：10月23日，萬科企業股份有限公司公告稱，擬發行第二期住房租賃專項公司債券，擬用於住房租賃專案建設及補充營運資金。

2）蛋殼公寓：8月7日，蛋殼公寓宣佈，全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS，其發行規模為2.035億元，將於近期在上海證券交易所正式掛牌。

3.“看得見的手“推波助瀾

10月以來，各大城市公寓租金出現穩中有漲，甚至個別城市出現大幅下降，這與政府政策的出臺有很大關係，推行公租房運營管理服務試點與加強對租房市場的金融監管，都對租金的下降有一定程度的影響。此外，北京房地產座談會使市場上大量房源釋放，無疑給租金的下降起到了推動作用，給長租市場打了“退燒針”。

1）政府約見，規定管控

自17年以來長租公寓租金上漲引發關注，再加上長租公寓市場近期的不穩定，8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，提出“三不得”要求：

1. 住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；
2. 不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶佔房源；

1. 不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。

2）協會座談，相輔相成

8月20日，北京房地產中介行業協會舉行座談會

會上10家長租公寓機構負責人承諾不漲價且拿出手中超過12萬套全部存量房源投向市場

截至10月20日，10家公開做出承諾的租賃服務企業，累計投放房源133131套（間），完成公開承諾總量的1.1倍。

三、風口浪尖，“生”變還是“升”變？

消費者信心的下挫，對市場的不確定導致的資本回流，加之政府的監管手段逐步出臺，整個長租市場處於觀望狀態，此次風波會使長租市場自此萎靡不振，還是“柳暗花明又一村”？

1. 基於一二線城市房價居高不下，和畢業生數量逐年增長的現狀，租房已是一種剛性需求，短時間內不會發生劇變，變化可能只導致了需求方的市場內部流動。
2. 政府政策的出臺加大了對長租市場的監管力度，整體行業得到淨化，此外，面對輿論和官方的雙重壓力，若長租企業反省調整自身，完善內部體制，將會使消費者信心回升，給各租客一針“強心劑”。
3. 目前長租市場仍處於初級階段，成也資本，敗也資本，金融的介入推動了整體行業的發展，卻也帶來種種問題，若要獲得長足發展，則需要加強金融管理機制的完善。
4. 突如其來的風波，帶來關於租房模式的思考，對未來租房新模式的探索任重而道遠。

一個行業的經久不衰，是因為在不斷試探和糾錯中成長，路在何方？只能說“路，在腳下。”

四、多樣化的租房選擇，你是否對號入座？

長租公寓分類及代表企業使用者畫像

根據長租公寓運營主體行業背景的不同，長租公寓企業主要可分為以下四類，不同的企業滿足不同消費者的需求，使市場更加細化：

1. 開發商背景企業

政府政策鼓勵，加之房地產企業“開發+銷售”傳統盈利模式不可持續，眾開發商在長租公寓領域進行了佈局以尋找新的增長點。

代表企業：冠寓App使用者畫像

Source：MobData研究院，2018年10月

1. 經紀機構背景企業

憑藉其租賃中介業務接近租賃房源和租賃客戶的先天優勢，經紀機構依託房地產經紀服務業務背景發展長租公寓業務。

代表企業：自如App使用者畫像

Source：MobData研究院，2018年10月

1. 酒店背景企業

出於對長租公寓領域先發優勢以及對長租公寓的可盈利性的考量，由開始引入的服務式公寓或酒店式公寓的高階公寓市場逐漸切入至中端乃至低端的公寓市場。

代表企業：城家生活App使用者畫像

Source：MobData研究院，2018年10月

1. 創業類企業

此類企業經營思路和方式靈活，得以滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態，發展以O2O為代表模式的公寓類業務。

代表企業：未來域App使用者畫像

Source：MobData研究院，2018年10月

租房永遠是年輕人永恆的話題，動盪帶來的不安感會如影隨形。長租公寓市場重新洗牌， 未來在何處引發關注。“遠方迷茫而不懂,路因遠方而不同”，路要怎麼走，我們拭目以待！

 [王琛崴(王小蔚)1]佳妮，這部分放進總結框裡