披著科技的外殼，聯合辦公到底能改變什麼？
瘋狂併購帶來的不良反應。
（圖為無界空間創始人Randy和優客工場創始人毛大慶）
今年年初，一個90後創業者和一個70後創業者親密的走到了一起。
70後的優客工場創始人毛大慶稱這次合作並不是合併而是找到了合夥人，其樂融融。
只是合併過去了半年，最近發生的一件事讓這個合夥的故事變了味道。
近期在北京的一個無界空間的辦公空間裡，一家創業公司卻面臨了被房東趕出斷水、斷電瀕臨被趕出門的囧境。
原因只是，無界空間長時間沒有將該公司繳納的房租轉交給房東，導致房東才出此下策，正當三方在探討處理對策之時，無界空間目前的運營方優客工場卻宣佈即將關閉該空間。
隨後，無界空間對外的宣告稱外界很多報道並不符合實際情況，目前已經在解決問題，但是從目前瞭解到的情況來看，入駐企業目前掏了兩份房租才讓房東同意繼續租賃該物業。
作為空間的入駐企業而言，這樣的“背鍋”的處理方式只緩解了燃眉之急，而空間運營方優客工場和無界空間雖已合併，只是在處理問題上出現了兩種態度，也頗感意外。
“二房東不靠譜”這一社會共識卻成為本次事件關注的焦點。
聯合辦公遇冷=優客工場承壓？
毛大慶和優客工場的竄升速度飛快。
成立近3年的優客工場有毛大慶地產背景的加持在擴張和拿物業上毫不手軟。
而他這一作風並不像他的老東家萬科反而更像另一個地產公司大佬孫巨集斌。
優客工場除了瘋狂拿物業，並且在市場上不斷併購其他聯合辦公品牌來擴大運營面積，成立三年時間對外公佈的併購已經完成5次，分別是洪泰創新空間、無界空間、Wedo聯合創業社、Workingdom以及愛特眾創。
目前優客工場對外宣佈的估值達到了110億元。
更早之前有訊息稱，頻繁併購的優客工場將會在明年開始IPO，甚至外界稱他要趕在聯合辦公的美國鼻祖Wework之前完成IPO。
聯合辦公作為典型的copy from China的創業專案，借用中國龐大市場規模的故事，以及毛大慶個人的品牌必然想要在資本市場上引起新關注。
短短三年，如果能在中國市場站穩腳跟，縱使Wework大舉入華依然無法影響優客工場的資本故事。
規模、併購、影響力等幾個因素看起來讓優客工場很有吸引力。
但回到聯合辦公整體市場的發展狀況，目前市場各大品牌的差距並不大，交通的便捷性、合理的價格區間、配套的辦公服務等幾個要素綜合考量是企業方選擇空間入駐的重要指標。
從這幾個指標來看，優客工場、夢想加等品牌的價值差距更多體現在資本的競賽和規模的擴張。
這是一個to B的生意，所謂的補貼手段並不適用，Wework在美國推行的適用自由職業辦公需求的服務定位在中國市場也並不適用，幾大空間運營方目前爭搶的更多是企業級的使用者。
擺在現實面前的問題很嚴峻，是否能保證每個空間的運營效率和入駐率，這才是資本最看重的。
回到優客工場本身來看，資本提供了擴張的彈藥，但是也帶來了一系列連鎖反應。
其一，併購太頻繁，整合難度太大。回到前文提到的事件，在處理無界空間的問題，優客工場採取了強硬的關停決策，並非主動尋求處理。一年之內合併多家平臺，對於一個創業不足4年的創業公司而言，難度可想而知。
其二，聯合辦公的定位存疑。
常常在北上廣深這些核心區域，聯合辦公品牌都在高價爭搶優質物業，一定程度上推高了租賃成本，一旦拿下這些物業，稍加改造後的出租率十分可觀，同時成本也轉嫁給了承租方。這麼一來，承租方並沒有享受聯合辦公帶來的便利性，實際上成了被“二房東”強行收割的韭菜。
其三，聯合辦公的商業模式單一。
租金是運營方最大的收入組成，雖然優客工場等聯合辦公運營方都在加大空間內商業的開發和運營，但是對於任何一個可能的個人或者小規模的企業，聯合辦公的便利即省去了空閒時間的租房成本開支，這是其選擇聯合辦公的重要參考。
從目前來看，聯合辦公品牌聲稱的探索多種商業模式，可能真的只是探索。
根據早先有媒體曝光的優客工場的融資PPT來看，優客工場2017年整體收入1.67億元，如果只是用該營收來對標110億元的估值，超過50倍的市盈率，不知道誰來繼續買賬。
資本寒冬重估風口
聯合辦公的這股風吹起來之前，更早之前的故事是孵化器的概念。
今年以來對於企業註冊孵化器這一基本政策的調整，以及創業孵化器本身自我造血模式的缺乏，延伸到直接提供辦公服務的空間成為了大多數創業公司的首選。
以北上廣深為例子，隨著網際網路創業的興起，動輒幾百萬上千萬的去購買物業的行為越來越少見，承租物業又面臨裝修、維護等一系列連鎖問題。
創業者看重聯合辦公的優勢在於便捷性。
當然，這是從需求端看聯合辦公是房地產的延伸品類，是一個資本和資源密集型的產業，產業形態受到房地產行業發展變化的影響。
聯合辦公行業的從業者可能並不希望自己的品牌和平臺享受的是房地產公司的估值模型和市場定位，即便如融創這樣的公司目前的靜態市盈率不足9倍，恆大稍高點也僅11倍，距離網際網路公司的估值差距明顯。
毛大慶肯定知道資本對待地產公司和網際網路公司的差別，在運營優客工場時更強調其科技屬性，橫向通過併購擴大面積和規模，縱向通過投資併購科技公司增加辦公空間的科技成分。
實際上無法擺脫的是聯合辦公就是地產的附屬品這一本質，SOHO是地產公司最早看到聯合辦公這一機會的地產公司之一，潘石屹自己為SOHO 3Q屢屢站臺增添了不少關注，而其運營的物業也僅僅侷限在SOHO的物業。
毛大慶和優客工場在並不擁有物業所有權的情況下只是獲得了使用權，難怪近期潘石屹在一次公開演講中稱，優客工場還是在自己的SOHO 3Q孵化的呢。