為何七成百強房企還要爭相佈局開發特色小鎮？
編者按：本文來自 「每日經濟新聞」 ，作者：董青枝，原標題：《開發特色小鎮90%可能失敗 為何七成百強房企還要爭相佈局？》36氪經授權轉載
自國家2016年提出發展特色小鎮以來，特色小鎮正以令人始料不及的速度站上了風口，碧桂園、恆大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛佈局。據克而瑞統計，截至2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮專案。
據住建部公佈的資料顯示，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個。而事實上，這些特色小鎮專案良莠不齊。一方面，如此多的小鎮如何落地，面臨市場巨大的拷問；另一方面，在政策支援下，小鎮的未來仍值得期待。
“房地產公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團總經理胡梅林近日在接受記者專訪時直言，特色小鎮就應該是文化旅遊類的企業來做，因為其最直接的轉化就是文旅，且對於城市的需求也穩定，成功率高。
克而瑞釋出的2017年度中國特色小城鎮TOP10
七成百強房企爭相佈局
國家提出要在2020年前培育1000個左右各具特色、富有活力的休閒旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。
據住建部公佈資料顯示，特色小鎮概念自誕生到現在，全國特色小鎮一共有403個。不過結合尚未公佈計劃的省份推算，全國至少將會出現2000多個省級特色小鎮。
克而瑞根據公開資料統計，截至2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮專案，累計涉及專案數量數百個，房企涉足特色小鎮的數量最多，程度最深。
但值得注意的是，房企目前公佈的特色小鎮專案六成為意向投資專案，簽約類約三成，開始動工的部分尚不到5%。因此，從大範圍來看，房企特色小鎮進展尚處於初期。
中國房地產金融聯盟曾把房企轉型特色小鎮的模式分為四種：以碧桂園、時代地產為代表的科技型服務小鎮，以綠城、藍城為代表的農業小鎮，以華僑城為代表的文旅小鎮，以華夏幸福為代表的產業小鎮。
特色小鎮的推動還需要一段時間，與房地產不一樣。房地產是當年建成當年就可以銷售，而特色小鎮是一個自然生長的過程，不但受制於培育，還涉及很多土地政策等。
“政策瓶頸是特色小鎮目前最大的制約，市場瓶頸還是其次。”胡梅林指出，畢竟特色小鎮最重要的意義是盤活存量資產，而存量資產的權屬分散在私人、村集體、國家國有及原來在經營的企業手中，牽扯很多私人利益，可這些都是歷史遺留問題，新政策很難執行解決。此外，特色小鎮其實是過去與未來的疊加，既要保留過去的一些文化、歷史經驗，同時也要面向未來，讓年輕人消費，所以產品設計是永遠的課題，也需要看企業的經營水平。
做特色小鎮是百年思維
眾多房企紛紛搶佔特色小鎮的風口，但至今並沒有哪家是特別成功的，都處於探索中。
“房地產公司做特色小鎮，基本上失敗的概率是90%。”在胡梅林看來，政府、資本、企業三者誰也離不開誰。操盤手一定是企業；政府是引導為主，並解決一些歷史遺留問題，同時出臺更多政策來支援小鎮的發展；而資本要扮好前期的利潤分配等問題。
特色小鎮目前談不上盲目擴張發展，因為中國的小鎮大概有幾萬個，只是被國家確名的目前是幾百個。胡梅林認為，特色小鎮應該說是百年大計，是中國最後一塊最大的內生性增長內容，整個行業發展很有前景，而且是快速發展。
就簡單計算，截至2017年末中國人口城鎮化率達58%，特色小鎮還有42%的發展空間，所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮。
特色小鎮就應該是文化旅遊類的企業來做。胡梅林表示，華僑城如今正在“文化＋旅遊＋城鎮化”創新發展模式下建設特色小鎮，目前已在全國佈局文旅特色小鎮，這幾年文旅專案投資總和近萬億元，現在大大小小的小鎮已經在推進的約30~40個。
從北京的門頭溝齋堂小鎮、天津西青京杭大運河專案，到杭州塘棲古鎮；從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮，再到深圳的甘坑小鎮、光明小鎮、大鵬所城、鳳凰古鎮，還有西安、鄭州的文旅專案，以及海南和雲南的古村落……華僑城結合各地的地域文化及產業特色，打造獨特的小鎮運營模式。
在政策的導向下，眾多房企搶灘佈局特色小鎮。但眾所周知，文旅特色小鎮專案投資大，落地難。據克而瑞實地調研反饋情況來看，部分企業存在藉助特色小鎮名義通過捆綁資源拿地，但獲得土地後，不少專案存在基礎建設、產業培育讓位於地產銷售的現象。
胡梅林提醒稱，房地產企業做特色小鎮要考慮週期問題，做特色小鎮是百年思維，是長週期經營、短週期收益，要考慮每天怎麼賺錢；而房地產是賺錢思維，短週期開發、長週期收益，二者剛好是相反的。
同時胡梅林也對記者指出，至於哪些房企能成功做特色小鎮這個沒有定論，只要現在在做，不倒下就會有未來。關鍵是能不能在短期內找到適合的方向，而整個特色小鎮的大勢是沒問題的。
資金不是問題
記者注意到，作為華僑城集團旗下旅遊與房地產板塊的上市公司，華僑城A今年上半年的旅遊業務營收遠低於房地產業務的營收。而華僑城對文旅小鎮專案動輒上千億元的大手筆投資，不免引發業內對其業務及資本面的關注。
財報顯示，華僑城A上半年實現營業收入147.18億元，同比增長6.74%。其中旅遊業務收入同比下降了27.31%至46.75億元，房地產結轉收入則同比增長了39.05%至98.97億元。
除此之外，華僑城對資金的需求從其借款金額可探之一二。據華僑城A披露的資料顯示，2018年1~6月，華僑城A累計新增借款金額為287.27億元，已超過2017年前7個月的266.49億元。其中銀行貸款192.56億元，各類債券及非金融企業融資工具94.71億元，期末負債924.73億元。
半年報資料顯示，期內華僑城A籌資流入709.93億元，償債支出393.78億元，籌資性現金流淨額同比增長40.56%至296.49億元。期末現金增加140.94億元至416.20億元，一年內到期負債129.79億元，償債壓力不大。
值得一提的是，今年上半年華僑城A資產負債率由上年期末的69.89%上升至73.28%。華僑城A表示，報告期內，公司通過直接融資、發行債券、集團委貸、保險債權等方式獲取低成本資金，上半年公司全部有息負債的綜合資金成本為5.07%。
關於融資渠道，華僑城A方面透露，目前公司主要通過三種方式開展直接融資與再融資：一是通過公司控股股東華僑城集團委託貸款，為公司發展提供資金支援；二是通過發行公司債募集資金；三是通過資產證券化專案融資。
胡梅林告訴記者，經過改革開放這麼多年，其實中國不差錢，而是差好專案。現在金融體系已經很發達，只要你的專案能掙錢，也能夠迴圈起來，資金不是問題。至於華僑城文旅專案的資金來源，胡梅林表示主要是集團投資、基金私募以及金融機構投資等。
特色小鎮的原創IP
“特色小鎮不像房地產”，胡梅林認為，文旅小鎮要挖掘傳統文化，形成原創IP，與小鎮開發相結合，形成新的特色小鎮發展模式。
經過30多年的文旅經驗積累及實踐，華僑城才探索出適合華僑城IP Town的“DFCCW五維模型”。深圳甘坑小鎮探索了兩年後發現小鎮有自己的規律，而不是去套用大旅遊、商業街、特色景點等概念，小鎮應該按照一種生活的模式去做，才能夠生生不息。
所謂的“DFCCW五維模型”，具體來講，第一是Door(入口)，小鎮必須成為一個入口，否則就很難賺錢，如今IP是最大的入口；有了入口後，自然就有Flow(流量)，這就是網際網路思維 ；有了入口和流量，就需要Change(轉化)，旅遊服務的“吃、住、行、遊、娛、購”六大要素都會轉化；轉化希望能夠成為Consume(消費)，特色小鎮是純消費，且是零售型的消費；而所有的消費都要圍繞Week（一週）迴圈，成為日常的一種生活街區。
那麼“五維模型”到底能帶來多大的流量和效益？以華僑城擬投資500億元的首個“文化+旅遊+城鎮化”小鎮——甘坑小鎮為例，胡梅林介紹到，從今年暑假到現在為止，甘坑小鎮的平時流量又翻了一番，至於週末流量，去年以來就已完全飽和，一天基本可達到2~3萬的流量。如今主要是週一到週五的消費整體提升，從最早的一兩百人到之後的一兩千人再到現在的五六千人，“尤其是夜間消費的提升，公司也提供了夜間消費的系列內容。現在很多人晚上十一二點多還會來小鎮消費，過去六點多就沒有人了，所以這是一個很大的變化。”
“目前‘五維模型’已在甘坑小鎮運用，接下來的特色小鎮將複製該模型進行驗證，例如成都的洛帶小鎮、惠州的秋長吉他小鎮等等。”胡梅林告訴記者。