沒房票了，要不要趕緊入手便宜的不限購區？真是投資窪地嗎？
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang） ，作者：言先生，36氪經授權轉載
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昨天，跟老媽打電話，她和我念叨了一件事。
一個遠房親戚，91年的。碩士畢業兩年了，在北京工作。
家裡條件很一般，不過父母希望孩子能回去老家工作，父母拿出多年積蓄再加上借了些錢，早兩年在三線城市貸款買了房。
孩子不想回去，畢竟在北京工作工資拿到一萬多，而老家的同齡人月薪還不足五千。
一萬多的工資，其實扣扣社保，扣扣個稅，每月還要還五千多房貸，付三千的房租，加上雜七雜八各種開支，工資所剩無幾。
再加上還得時不時給女朋友發個紅包買點禮物買件衣服，外出吃飯看電影就更不用說了，一出門幾百塊輕輕鬆鬆出去，他從來捨不得叫外賣，有時不做飯就吃泡麵速凍水餃儘量把成本控制在十塊錢以內。
自從買房後他整天眉頭緊鎖，雖然說也算是有房一族，但談的女朋友和他一樣絲毫沒有想過回三四線城市。
婚房又成了下一個難關。
女朋友家又步步緊逼，讓他不得不把買房提上議程，在京沒有資格，只好轉投燕郊。可以說時運不濟，也可以說時運太濟。
老家的房子漲了不少，賣掉後勉勉強強能頂上燕郊的首付。但遺憾的是，此時的燕郊，已經漲過了3W/平。
之所以說時運不濟，自然是因為人人皆知的原因，燕郊降了，降到離譜。
父母的養老錢，加上自己的積蓄，加上上一套房子的受益，統統化為泡影，換來的只有住不方便住，租又租不上價，價值跌了三分之一的廊坊房子。
父母得知之後，愁了大半個月。他總感覺愧對父母，拿父母的養老錢貸款買房，自己每月還貸9000，完全沒有任何積蓄，父母生病都沒錢去醫院，結婚的彩禮，婚紗照度蜜月的錢，更是沒有著落。
二十多歲，頭髮已經白了很多，眼角也長了皺紋，整個人看著很沒精神。他後悔買這套房，買了房不僅沒有任何生活質量可言了，欠銀行的貸款快趕上了房子此時的售價。
整日惶惶不可終。
而我，最大的感受不是同情憐憫加感嘆，而是想到一個問題，如果當初他不這樣選擇，結果會有多大的不同。
2
不限制你買的，才是最“貴”的
很多讀者留言問到一個問題，問某某城市可以不可以買，某城市的房子某某價格可以不可以入手。
在全國大範圍限購時代，不少人在限購區沒有名額，又或限購區（市區）價格高壓力大，轉向新區開發區之類的不限購區域買房。
文首的燕郊，在當時，就是最活生生的例子。
這類的人群，這類的問題越來越多，這類的區域也越來越多。
我想說，其實在中國，不讓你買的可能才是最“貴”的。不讓買的，反而不見得最“貴”。
這個不讓你買，自然是指的限購。
我們先來想一個問題，為什麼會限購？
限購的邏輯非常好理解：
土地資源稀缺，主城區限購區沒有足夠大量的土地可供應。
防止炒房，特別是異地資金流轉炒房。
各種公共資源配套有限，比如公交地鐵，又無法使其自然的流向所有區域均衡發展。
......
等等，我想大部分人都可以講出限購的某個邏輯原因。
但最終端的原因仍然是供需。
無論是土地稀缺，還是房源稀缺，還是公共配套等等，都逃不過供需，即便是所謂限制炒房限制異地資金炒房等等，歸根結底還是供需問題。
一個區域，有購買需求的人大於市場所能提供的房源，供不應求是漲價的一個重要原因。在抑制房價過快上漲這件事上，無法短時間內提高供應，只能通過限制購買來降低需求的數量。
如果從經濟學最基本的供求關係談起。
我們知道，產品的價格以及需求是由供求雙方共同決定的，價格是市場決定的。
理論上來說，產品購買人越多，數量不足，價格自然會水漲船高。反之，購買人少，數量充足，價格則難以上漲，甚至低價傾銷。
現行的限購邏輯，就是最基本的供應相對購買人的減少。想控制價格，只要能控制供應相對需求的比例就行。
但，限購雖然確實阻止了一部分想買房的需求，不論是自住或是投資都可以稱之為需求，但同時激活了更多原本不想買房人的需求，整個社會的心理預期變化，讓限購區乃至全國房價上漲變成了買房的誘因，硬生生的生出了大量的需求。
這類需求又影響到了實際的供需比，反而推動著房價的進一步上漲，這才是房價越限購漲得越離譜的真正原因。
越是想控制需求，越是控制不住需求，需求被人為疏導，發生外溢。
但不要忘記了，限購後，只是需求被抑制、被幹預，而非需求真的轉移到限購區以外。
就像一個方形城市，假設他的南北跨度都是10km，面積就是100平方公里,而如果他的向東南西北各擴10km，加起來的總面積就成了900平方公里，相當於有8個和他相同的鄰居圍繞在周邊。這樣的體量，用以疏導限購區的需求旺盛。
很顯然，供需層面，立刻反轉。
當供需完全不緊張或者偽需求遠大於真需求的情形下，滯漲甚至是回撥是必然發生的事。
我舉幾個“栗子”：
當初的燕郊、北三縣，在北京持續限購下，被熱炒到遠高於其正常的價值，市場遇冷供應量大，且難租售，導致價格大幅度回撥。
比如廣州增城，從化。
縣級房價也對應著縣級配套，不少定向給市區限購客戶開發的樓盤前後都是農民房。
周圍號稱的完善醫療配套不過是鄉衛生院，教育配套就是村辦小學。超遠的距離，在沒有北上深同樣輻射力的廣州，結果很顯然，漲幅遠低於市區。
比如鄭州北鄰的平原新區。
看似價格窪地，但跨黃河天塹，十幾二十公里的真空帶永遠無法通過建設來進行彌補，公共交通幾乎沒有。除自駕外通勤難，且片區天量供應，導致發展幾年，入住業主寥寥無幾，最初一批業主，房價上漲收益率遠低於省會市區。
還有很多例子，成都青白江、杭州臨安、西安高陵等等等等。
這些區域的房子，你買來難住難租難售。
別人漲價，他陰跌，看似漲了不少二手房卻不得不大幅降價出手，甚至部分割槽域更是直接像燕郊一一明面上大幅回撥。
不少人又轉回來問，可是我買不起限購區啊？
對於真實的投資來說，收益才是關鍵，糾結於戶型和麵積有多大意義？
在非限購區買三房的資金，完全可以在限購區買一房甚至兩房。
當初同樣的資金成本，幾年後差價超過50%，這才是最可怕的，你花了同樣的價格，買到了價值更低的東西。
所以我說，不限制你買的，可能才是最貴的。
不久前，我寫過一篇《致追漲三四線房產的韭菜——再不收手晚了》 ，文中也有舉例三四線地級市漲幅跑不贏大城市。同樣，不限購區亦是如此。
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結語
關於這個非限購區的問題，這裡，還有幾點要說：
1.同樣的資金成本，不要看面積，投資要看回報。限購區的35平一房，60平兩房，也要遠比絕大多數同市非限購的100+三房四房更有價值。
2.被限購除了個別一線城市，絕大多數都可以通過一定的方法手段來達到購買條件，換句話說，沒有條件也要創造條件，實在創造不了條件，甚至不買都不失為好的選擇。
3.風險大的非限購區主要集中在環二線城市，和個別環一線城市，這樣的區域少碰，特別是不少城市近幾年縣改區的地方，往往空有名頭，數年都無法融入市區，比如高淳溧水之於南京，章丘之於濟南，即墨之於青島等，這些片區就算限購也是不碰為好。
4.理性看待環一線泡沫，環一線雖然部分割槽域泡沫嚴重，但也並非一文不值，有明顯回撥後的或從始至終被限價所控制的環一線，還是非常有購買價值。
5.房子也是商品，買房和買許許多多的東西一樣，貪小便宜吃大虧的理論依然適用。
6.不要在你買的遠郊、非限購區房子漲了之後，跑過來說我打臉了，預測的錯。
二八原則不管在何時何地都永遠成立，房產投資更是如此，永遠有80%的人會買錯或買的盤收益跑輸大盤，不碰才是最好最安全的做法。
那些各種“精準”的預測，教唆你去賭一賭，去博20%的概率的人，他們多半是利益驅使，而一旦買錯就後悔好幾年，那些教你去買不限購區的傢伙卻永遠不會補償你！