中原地產全面降薪稱“中介排隊等死”，房產中介的好日子到頭了？
最近一段時間，房地產市場可謂是風雲變幻，波瀾不斷，面對著每天都有新情況出現的房地產市場，很多人都會覺得很詫異，在金九銀十的風光不再的背後，房地產中介也出事了，10月9日，老牌房地產中介中原集團旗下的上海中原物業顧問有限公司宣佈，自2018年10月1日起，針對原有公司福利待遇政策及薪酬進行調整，所有崗位的福利待遇減至五折發放，多部門佣金打八折發放。 訊息一出，可謂是一石激起千層浪，其效果一點也不弱於節前萬科高呼的“活下去”。按照中原地產的說法，未來房地產中介是在“排隊等死”，房地產中介的好日子真到頭了嗎？
一、中原地產引爆的降薪潮
10月9日，上海中原地產物業顧問有限公司近期推出了一系列內部改革措施，《公開信》寫道，無論是因為調控政策還是信貸環境不斷收緊導致上海房地產市場急速變壞，行家盲目擴張導致僧多粥少，行業產能過剩，還是由於我們自己的經營策略失誤，內部管理不善，架構臃腫，公司過去的兩年一直處於結構性虧損狀態。近期公司已經推行了一連串積極改革措施。
具體而言，上海中原所有崗位的全勤獎暫時取消；通訊津貼、工齡工資、車貼調整為減半（五折）發放。此外，包括聯動中心、拓展中心、研究院等中臺部門及後臺部門的佣金比例調減至八折。同時取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度。
此外《公開信》還指出，由於近期整體市場交易量持續偏低，一手分銷業務的爆單率素來偏高，收傭週期又特別長；二手中介和新房代理業務又近乎荒廢。中介住宅部和新房分銷部由於人手最多，近期已經率先落實執行一連串嚴格控制成本，加強績效考核管理的應急措施，從營業員到部門總經理，影響範圍基本涵蓋了所有員工。公司其餘各大業務部門和中後臺部門近期也將實施各項降低經營成本的臨時應急措施。
在信的最關鍵位置，中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成提出：我預計這次行業生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那麼快就過去。對中原和行家來講，現在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最後’的淘汰賽。正所謂語不驚人死不休，這句驚人之語遠比萬科的“活下去”更讓人觸目驚心，房產中介的好日子真的到頭了嗎？
二、房產中介的好日子到頭了嗎？
眾所周知，在中國有兩個非常高薪的行業，一個被稱為高門檻高收入這就是被大家稱為金飯碗的金融行業，另一個被稱為低門檻高收入這就是房產中介產業。中國傳統的房產中介多以地鋪模式為主，依靠門店與經紀人所形成的對區域資訊以及業務的把握，在積累了一定的時間之後，建立起了較為原始的相關資料資訊，再把這些資訊通過電話、微信等方式挖掘客戶和房源。在這個模式中，正如同中國絕大多數的傳統產業一樣，是一個標準的人海戰術，中介機構比拼的是對於這個區域的高密度覆蓋能力，通過高速地擴張來搶佔市場，由於是人海戰術所以中介人群往往是低底薪、低門檻，中介人員是魚龍混雜，不僅專業度難以保證，而且誠信水平都受到質疑，這也成為傳統房產中介服務低質量的根源。
在過去的十幾年中，由於中國房地產市場欣欣向榮一片向好，導致了房地產中介直接是不惜代價的多幹快上，幾乎可以用“大躍進”來形容，在當時的市場環境下中國房地產中介逐漸形成了比拼門店市場佔有率、員工規模的粗放式增長模式，在這個模式之下直接導致了中國房地產中介存在的人員、店租成本過大，完全依賴於房地產市場本身的發展特點，這也是在《公開信》中陸成所提到的架構臃腫、人浮於事的問題根源，這種粗放式發展模式讓房地產中介的運營成本過高。
但是，隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”理念的逐步貫徹實施，房地產市場的炒作得到了有效地遏制，根據不完全統計，今年以來房地產市場的調控已經達到了前所未有的380餘次，如此密集的調控讓房地產市場迅速由一個瘋狂炒作的投機市場在短時間內被轉變成為一個長期平穩甚至於有點熊市味道的居住市場，各個地方的房地產交易的活躍度開始下降，房地產市場的週轉速度呈現出斷崖式下滑的特徵，由於交易活躍度的下降，交易週期的延長，讓房地產開發商到房地產中介全部都面臨著巨大的資金壓力，為什麼萬科會高喊“活下去”，中原會宣稱“排隊等死”這就是因為房地產的交易流速下降之後，習慣於賺快錢的房地產相關企業們，必須要面對賺慢錢的事實，原先“蘿蔔快了不洗泥”“泥沙俱下”的局面已經被徹底扭轉，這就像習慣於跑直道的賽車手，突然碰到連續彎道，如果不會及時降速，不能有效轉型，等待著他們的一定是全軍覆沒，粉身碎骨的下場。
借用世界卡組織之父，VISA國際的創始人迪伊霍克的觀點，現在的中國房地產產業各方亟待由原先的傳統組織向一個混序組織轉型，所謂混序組織：就是健全的組織應該是開放的，是居於“混沌”和“有序”之間的“混序”組織。如果不能保持組織的開放性，它將會按熵增原理逐步衰退為穩定狀態，成為“死”結構。當前，如果不能確保組織的秩序，那麼在大轉型之下，組織必然會趨向熵增乃至於崩潰，如果沒有混沌，那麼就不能保持組織的開放性，不能不斷地調頭轉彎，從而實現業務的轉型。
三、房地產中介到底如何活下去？
那麼，未來房地產中介到底該如何求生？房地產市場低頻高價的交易特徵註定了房地產市場沒有辦法離開線下的實際交易，而房地產中介本身的中介屬性有決定了房地產中介服務不可能離開網際網路，所以，房地產中介遠比其他任何產業更需要線上線下的融合發展，所以，混序組織中的混沌，也就是變化可以歸納為以下幾個方面：
一是多流合一的全平臺交易。 在房地產中介當中，可以把業務歸納為交易的實際交易流，房地產資訊的資訊流，房地產交易過程中的實際金融資金流，這三流是房地產交易的根本，這就意味著房地產中介必須要有辦法把這些流量逐步歸納和總結起來。在這方面，鏈家其實已經在進行試點了，鏈家的貝殼找房在某種程度上就是交易的交易流和資訊流的結合，鑑於當前的房地產中介並不具備金融的牌照，所以最後的資金流打通也是房地產中介全平臺的一個難點，但是無論是商業銀行比如說建行，還是網際網路支付機構比如說支付寶都在試圖成為這個資金流服務的提供者，未來誰能夠成為整合服務的提供者就越有可能拿下市場的粘性，擴大市場的份額。
二是上中下游整合的全產業集中 。在當前的房地產市場上，如果僅僅憑藉單一的中介業務對於房地產中介企業來說可以說是難以盈利，並且難以形成規模經濟效益，單方面單兵作戰其實已經日益艱難，市場不可能是一個孤膽英雄的市場，只有把新房、二手房、租賃、營銷、經紀等等業務條線全部打通才有可能形成經濟學的規模經濟效應，這是產業上中下游的整合，與此同時，必然會存在的是產業全面的兼併重組浪潮。未來，隨著市場的不斷趨向居住化，大量低質量、低水平的小型中介企業必然會走向衰亡，要麼被大型機構所兼併，要麼則自然退出市場，產業上下游的整合必然會帶來產業集中度的提升，未來市場逐漸趨向於集中化的趨勢其實已經形成。
三是得資料者得天下 。對於房地產中介來說，資料才是最大核心優勢，如果哪家機構可以把房地產市場上的買、賣、房、價等資料全部蒐集完全，並建立起可供分析處理的大資料庫和小資料包，還要保證資料的真實性和及時性，這套資料就能成為房地產中介降低成本，提升效率，乃至於獲得市場話語權的尚方寶劍，大資料庫越真實越完善，其協同效應就會越強，資訊的權威性就會越高，市場話語權也就會越穩固，這樣搶佔市場份額可以說輕鬆無比。
房地產中介產業已經比房地產開發企業更早體驗到了房地產寒冬的到來，中原地產只是一個開頭，相信不會是最後的結尾，未來哪家房地產企業能夠真正實現自我的突破，才有可能成為笑到最後的贏家。
作者：上游財經專家顧問，財經專欄作家，財經評論員。
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