為何棚改貨幣化安置短期內難退出歷史舞臺？

編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「和訊房產」（ID：hexunhouse），作者： 常丹丹，36氪經授權轉載

10月8日，國務院常務會議對棚戶區改造進行了重點部署。

會上著重提出：將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區，林區，墾區棚戶區作為改造重點；調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足，房價上漲壓力大的市縣，要儘快取消貨幣化安置優惠政策；保持中央財政補助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項債券發行；對新開工專案研究出臺金融支援政策，嚴禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規行為。

作為支撐房地產行業發展，尤其是三四線城市房地產市場繁榮的重大政策，棚戶區改造對推動三四線房價地價的影響不容小覷。

但隨著三四線城市去庫存任務的基本完成，棚改貨幣化政策也幾經調整。對於國務院常務會議對棚改的最新部署，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，這次會議在很大程度上為棚改後續工作定調，是棚改政策大轉變的一個體現，對於未來很多城市的棚改工作和住房交易等，都會形成較為實質的影響。

此次會議是否意味著貨幣化安置退出歷史舞臺？政策調整釋放出哪些訊號？我們從部署的核心內容中一探究竟。

棚改幾經調整的邏輯

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棚改貨幣化安置是在三四線成交冷清、庫存高企的背景下提出，肩負三四線去庫存的歷史重任。業內人士表示，當前，三四線去庫存基本完成、房價上漲壓力增大，棚改貨幣化繼續大力度廣泛推行已不合時宜。

根據明源地產研究院測算，2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，佔銷售面積的14.8%和17%。從去化週期來看，三四線的商品住宅和商品房去化週期目前分別僅為8.2個月和17.4個月，去化週期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%，創近年新低。

根據住建部《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，住宅去化週期在6-12個月的，房價具有上漲壓力，應增加供地。

去庫存任務基本結束，意味著之前致力於去庫存的政策也將退場。而以貨幣化安置為主的棚改模式，曾是促進三四線城市去庫存的最大功臣，如今也將“功成身退”。

實際上，這也並不是棚改貨幣化政策首次顯示出退隱身姿。2017年8月，住建部等多部委聯合釋出的《關於申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》中指出：要因地制宜推進貨幣化安置。商品住宅消化週期在15個月以下的市縣，應控制貨幣化安置比例，更多采用新建棚改安置房的方式。11月，《關於進一步加強棚戶區改造專案和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改專案，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支援。

不過，此次對棚改的調整上一個耐人尋味的表述是，對商品房庫存不足，房價上漲壓力大的市縣貨幣化安置優惠政策要求儘快取消，措辭之堅決，態度之迫切，不難看出政府層面對於棚改政策調整的決心和思路的清晰。

實際上，此前已經有省份對棚改貨幣化安置進行了調整。如山東省2018年取消了貨幣化安置額外獎勵，河南省也調低了本省2018年的貨幣化安置比例。

儘管如此，從地方層面來看，不少省份棚改貨幣化安置比例仍處於高位。克爾瑞研究資料顯示，河南、浙江、湖南、甘肅和陝西等五省已明確公佈了2018年棚戶區改造計劃和其中的貨幣化安置數量，五省棚改任務總和佔全國棚改目標的30%，棚改貨幣化安置比例為44.1%。

因此，雖然受到政策變化和貨幣化安置比例調整的影響，棚改將不能再對全國房地產市場起到普遍的拉動作用，但是在區域性地區和某些城市中，棚改依舊是促進當地房地產銷售的核心要素和不可忽視的關鍵力量。

此外，中 美貿易戰下籠罩的複雜外部經濟環境也對國內經濟提出了新要求，需要我們大力發展實體經濟，促進產業升級轉型，同時提振內需，還要避免金融風險出現，房價持續上漲，對居民消費形成嚴重擠壓，因此保證房價不大幅大漲，成為決策者調控的重要考量。與此同時，房地產行業作為拉動中國經濟的重要引擎，也是保障經濟執行的關鍵一環，因此政府這隻無形的手在棚改貨幣化安置上自然也會講求分寸，酌情處理。

正如此次政策明確了棚改“重大民生工程”和“發展工程”的性質，體現了棚改背後的保障屬性和經濟拉動屬性。嚴躍進分析認為，這也說明棚改的工作不會停止，依然會在改善居住條件、擴大內需等方面發揮重大作用，所以棚改的工作力度其實是不會降低的，短期內貨幣化安置不會退出歷史舞臺。

棚改的未來何去何從

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明源地產研究院在2017年其深度報告《新房地產週期：開啟產銷平穩新時代》中曾提出，2018年棚改貨幣化安置比率將回落至40%，促使其做出改判斷的核心原因之一即隨著房價上漲，貨幣化安置成本大幅高於實物安置，繼續大力度貨幣化安置不利於控制成本。

資料顯示，2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。據明源地產研究院估算，2015年貨幣化安置單套成本，是實物安置的107%，而隨著房價（特別是三四線城市）快速上漲，這一比例在2016和2017年分別上升至135%和160%。

在此背景下，財政壓力隨之而來。7月12日，住建部在棚改工作吹風會上指出，控制棚改成本，不盲目擴張棚改規模，緩解財政壓力，明確“加大棚改配套基礎設施建設力度的同時，還將依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出”，“各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進一步合理界定和把握棚改的標準和範圍，重點攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦、林區、墾區棚戶區”。

國務院會議上更加旗幟鮮明的提出“要有序加大地方政府棚改專項債券發行”，“對新開工專案研究出臺金融支援政策”，反映出政府正積極尋求破解財政壓力的對策。

根據此前規劃，2018-2020年，國家仍有1500萬套棚改計劃，棚改及貨幣化安置將何去何從？對此，嚴躍進稱，棚改未來的融資渠道更加拓寬，包括中央財政資金補助、專項債券發行、各類金融支援等都會開展。所以棚改未來的融資機會依然是比較大的，相關開發商也還是可以獲取較好的融資支援的。