北京二手房9月成交繼續下探

網際網路 · 發表 2018-10-11 11:27:55

摘要：編者按：本文來自華爾街見聞，作者：楊現領， 36氪經授權轉載 2018年9月北京二手房市場延續5月中下旬以來的降溫態勢，且9月中旬公積金政策調整，加重了市場的向下預期。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，9月北京二手房市場實時成交量環比減少8.6%，成交絕對水平不及5月峰值的...

編者按： ofollow,noindex">本文來自華爾街見聞，作者：楊現領， 36氪經授權轉載

2018年9月北京二手房市場延續5月中下旬以來的降溫態勢，且9月中旬公積金政策調整，加重了市場的向下預期。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，9月北京二手房市場實時成交量環比減少8.6%，成交絕對水平不及5月峰值的一半，當前市場預期進一步向下，新增供需低迷，房貸成本提高，後市難有起色。

貝殼研究院Real Data資料庫顯示，客戶成交週期保持在歷史峰值處，帶看成交比進一步上升，成交節奏持續放緩。9月均價為61829元/平，環比下跌2.2%，政策調整導致低單價物業成交佔比走高進而拉低均價。市場與買賣雙方心理預期相互反饋，再疊加公積金政策影響，新增供需進一步回落，市場預期繼續走弱，故預計10月乃至年末市場難有起色。

公積金政策邊際影響逐漸遞減，黃金週期間市場需求於低位小幅增加，預計後市成交將在黃金週成交低位上略有提升，但市場下行壓力仍較大：

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每月 · 市場資料

一、成交持續回落至低位，均價結構性明顯下跌

貝殼研究院Real Data資料顯示，2018年9月北京二手房市場繼續降溫，成交量延續下滑態勢，均價受成交結構影響明顯下跌，市場成交節奏繼續放緩。

成交連續4個月環比回落至低位。9月北京二手房市場實時成交量環比繼續下滑8.6%，成交量在經歷連續4個月環比下滑後已不及5月峰值的一半，與去年同期相比增加9.3%，同比增速明顯收窄。核心500盤零成交樓盤佔比上升至11%，是2018年以來除春節2月之外的最大值。

市場成交節奏繼續放緩。9月購房者成交週期環比持平，保持在79天的歷史峰值處。帶看成交比繼續上升至70，是2018年月度最大值。業主成交週期68天，處在2016年以來的歷史高位上。核心500盤快速成交率繼續下探，處在近一年以來的歷史低位上。

結構性因素致9月均價明顯下跌。9月均價結束了前期溫和上漲的態勢，環比下跌2.2%，均價降至5月水平之下，同比上漲1.1%。均價的下跌一部分原因是由於9月中旬公積金新政導致9月低單價剛需樓盤成交佔比上升，均價被結構性拉低。9月13日晚公積金新政釋出後當週剩餘三天低單價剛需樓盤集中成交，當週中心城六區成交佔比環比下滑7.6個百分點，成交均價環比明顯下跌5.7%，這使得9月高單價的中心城六區成交佔比環比下降2.4個百分點，均價大幅下跌。另一部分原因是由於在市場下行的狀態下，均價的確出現了一定程度鬆動，9月北京13區中有11區均價下跌，較8月明顯增多。

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二、潛在供需繼續下行，市場信心進一步回落

市場表現與買賣雙方預期相互影響，9月公積金新政進一步加劇市場新增供需的下行及市場預期的回落。

公積金新政致使新增供需低位繼續下滑。9月北京二手房新增房源及客源量環比雙降，環比分別減少10.2%和11.3%。新增帶看量進一步下滑，不及去年同期水平，核心500盤7天帶看比例降至一年以來最低值。6-8月新增供需已呈現出低位企穩態勢，但政策的調整一方面削弱購房者尤其是剛需群體的購買力，另一方面帶來市場信心進一步回落，進而導致新增供需的繼續下滑。新增客源端的較大幅下滑導致新增客房比下降，市場供需矛盾趨緩，進一步弱化後期均價上漲壓力。