房企曲線圈錢虛實難辨，多筆住房租賃債被叫停
編者按：本文來自ofollow,noindex">「第一財經」 ，作者：陳淑貞 ，36氪經授權轉載
前期綠燈大開的住房租賃資產證券化或已不再是房企融資的避難所。近日，花樣年和富力發行的住房租賃專項公司債券分別被中止和終止，向行業發出一個訊號。
房企融資今年分外艱難。行業融資向來上半年輕鬆，但同策研究院資料顯示，今年春節過後6個月40家典型上市房企融資總額為3498億元，同比去年4335億元大幅下滑19.3%。
在融資渠道收縮、傳統融資成本上漲的情況下，住房租賃因受政策鼓勵，不少房企借道住房租賃通過發行資產證券化產品融資，這些房企中甚至存在沒有開展任何長租公寓業務的情況，更遑論物業能產生持續、穩定的現金流。
8月，長租公寓先後受推高房租、使用金融產品不當、甲醛汙染等多個危機事件困擾，一時間從風口變成刀口。結合種種跡象來看，房企借住房租賃資產證券化圈錢的最好時刻或已過去。
房企正設法自救。8月的融資資料顯示，房企正尋求創新型融資方式進行融資，拓寬融資渠道，但個別房企的借款利率已高達9.5%，而高息續命，將逐漸吞食股東淨利潤。
房企借住房租賃融資
住房租賃資產證券化有過大開綠燈的時候。
2017年2月，國內首單公寓行業ABS發行，魔方公寓信託受益權資產支援專項計劃在上交所掛牌，把在北京、上海、廣州等一二線城市經營的30處物業的4014間公寓未來三年的租金收入作為底層現金流，採用“專項計劃+信託受益權”的雙SPV架構設計，發行規模為3.5億元人民幣。
此後，2017年8月，自如發行了“中信證券—自如1號房租分期信託受益權資產支援專項計劃”，該項ABS發行規模為5億元，其底層資產一為預付房租，二為自如長租公寓衍生服務收入。
2017年10月，新派公寓發行ABS；同月，保利地產租賃住房一號資產支援專項計劃在上交所獲批通過；2017年12月，旭輝的領昱【N】號資產支援專項計劃也在上交所獲得通過；同月，龍湖公開發行2017年住房租賃專項公司債券，募資50億元。
第一財經發現，以住房租賃的名義融資，初期是一些長租公寓運營商以發行資產證券化產品的方式進行，但到了2017年年末及此後，多家開發商蜂擁至此，它們的融資方式變成公開或非公開發行住房租賃專項公司債券。
僅上交所，從2018年初至今，便有綠城、世茂、首創、保利置業、合生創展、北京鴻坤偉業、奧園集團、廣州城建、中城聯盟、宋都基業、龍光、富力地產、花樣年、融信、葛洲壩等15家房企發行住房租賃公司債，融資規模共計571億元。其中，合生創展單筆融資金額最大，為100億元。
一家大型銀行的相關負責人對第一財經表示，“應該警惕住房租賃已成為開發商的新型融資工具”。
而需要警惕出現這個結果的原因和邏輯不難理解。2016年10月，是房地產融資政策的分水嶺。隨著境內去槓桿、境外美元進入加息通道，房企融資環境面臨進一步收緊的壓力，企業過去依賴的發行公司債、定增等傳統融資模式受限。到了2018年，開發商融資情況有緊無鬆，舉步維艱。
融資環境改變，房企拓展更多融資渠道，一定程度上是個被動選擇。而2018年4月，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，以實際政策支援促進住房租賃市場發展。
種種因素綜合作用，住房租賃ABS或發債等創新融資方式無疑成為房企流動性的補充。
開發商自救指南
但值得注意的是，上述借道住房租賃融資的房企中，有多家房企並無佈局長租公寓的實際行動。
今年5月24日，首創置業通過非公開發行2018年住房租賃專項可續期公司債券，以募資50億元的申請得到上交所的通過。但首創旗下的長租公寓品牌“和寓”卻計劃在今年9月左右才開業。
合生創展也試圖通過公開發行2018年住房租賃專項公司債券融資100億。但公開資訊中，合生創展沒清晰公佈過其佈局長租公寓的計劃。與之情況類似的還有富力，富力也沒有公佈過其涉足的長租公寓專案。
而《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》要求，發行住房租賃資產證券化產品應當符合這些條件：一是物業已建成並權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流。
雖說房企發債與發行資產證券化產品不盡相同，但從實際需求出發，支援住房租賃事業發展的精神核心理應一致。然而，一些房企卻借住房租賃之名行地產開發之實。
近日，長租公寓行業發展一波三折，先後受推高房租、使用金融產品不當、甲醛汙染等多個危機事件困擾，一時間從風口變成刀口。從監管層面的動作看來，房企借住房租賃融資的口子正在收緊。
上交所資訊顯示，8月30日，花樣年發行規模達50億元的2018年非公開發行住房租賃專項公司債券處於中止狀態。而富力發行的60億元的住房租賃專項公司債券已經在8月29日被終止。
更早前，8月3日，廣州城建發行的一筆20億元租房租賃專項公司債券也被中止。7月至今，北京鴻坤、合生創展的租賃專項公司債券中止至今。而朗詩寓長租公寓一期資產支援專項計劃也被中止了。
8月，房企融資總額在5月震盪下跌後緩慢回溫，目前還處於V字形的艱難爬坡期。同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額共計602.73億元，環比2018年7月的541.21億元增加11.37%。
其中創新型債權融資200.56億元，佔比融資總額33.28%，成為8月房企主流融資方式，環比大幅增加155.46%。
8月，包括萬科、招商蛇口在內，有5家房企共發行了6筆超短期融資券；泰禾通過應收賬款收益權轉讓及回購方式向興業國際信託有限公司融資；金科股份以10億元交易對價向中信信託轉讓特定資產收益權。
需要指出的是，榮盛發展及其下屬子公司向關聯人榮盛控股和榮盛建設分別借款50億元和20億元，這種內部互相輸血的融資方式，利率已高達9.5%。
另一方面，目前房企海外發債的渠道被進一步壓縮，境外融資難度係數加大。8月，40家典型上市房企的外幣融資金額大幅下降68.88%，僅佔融資總額的13.7%。
同策研究院研究員陳朦朦認為，在傳統融資渠道受限的情況下，房企可通過尋求創新型融資方式進行融資，拓寬融資渠道，提高融資額度。但從目前看來，至少從住房租賃融資的角度上，開發商融資已不再那麼自如了。