地產大佬多元化道路坎坷

編者按： ofollow,noindex">本文來自第一財經，作者： 羅韜， 36氪經授權轉載

房地產進入下半場後，大地產商都意識到規模將出現上限瓶頸，選擇多元化發展成為趨勢。不過，從目前情況看，大部分地產商的多元化並未見成效。

10月7日晚，恆大健康釋出公告稱，賈躍亭半年耗盡恆大注資的8億美元，又向恆大提出再提前支付7億美元的要求，並在未達目的後提出仲裁，要求剝奪恆大融資同意權，撕毀所有合作協議。

此前，恆大法拉第未來智慧汽車（中國）集團（下稱“恆大FF”）在廣州恆大中心正式揭牌。其法定代表人就是恆大高科技集團副總裁、恆大健康副董事長彭建軍。而恆大FF將全面負責法拉第未來在中國的技術研發及所有生產經營管理。這意味著恆大已將新能源車業務納入自己的發展體系，FF已成為恆大轉型的重要部分。

從目前情況看，恆大的汽車夢並不樂觀。不只是恆大，幾乎TOP20的地產商都不是純地產開發業務，多元化成為地產商必經又艱難之路。

多元化探索

幾年前，萬科、恆大等龍頭房企就率先開啟了多元化的發展佈局，而到了2018年，房企進軍多元產業的步伐日漸加速。

今年3月，融創對外發布“桃源+”戰略，將逐步向文化、娛樂、旅遊、體育、休閒、教育、健康、養老等服務和運營領域延伸。4月，恆大宣佈將向高科技領域投入1000億元、綠地宣佈投資3億元佈局人工智慧。5月，正榮集團旗下產業發展集團也公開亮相，多元產業發展成為眾多主流房企一致選擇。

融創中國董事長孫巨集斌在中期業績會上曾表示，融創投資的文娛、旅遊，實際上就是“詩和遠方”。在居民收入不斷提高的基礎上，基礎住房已經不再短缺。文化、教育、旅遊等精神消費成為人民的新追求，也塑造了新的市場機會。

綠地在地產主業之外，還在基建、消費、金融領域進行了全面佈局，進而實現了以地產為主業的多元產業發展之路。

其中，綠地在基建領域上半年合計實現經營收入773億元，同比增長45%。同時，上半年累計新籤合同金額1550億元，同比增長 75%。在金融領域，上半年實現利潤總額15.5億元。而在消費領域，酒店、精品超市均有所佈局。

“正榮產業要成為正榮集團第二個核心增長極，並利用3~5年的時間在規模和效益上能夠比肩正榮地產。”正榮集團董事、正榮產業董事長林朝陽告訴第一財經記者。

按照規劃，正榮產業包括教育、醫療健康、消費升級、品質人居、文化旅遊、頤養康復、智慧城市七大城市運營產業叢集；特色小鎮、文化旅遊、區域開發、城市更新四大開發模型；園區運營、教育運營、商業運營、文旅運營、社群運營五大運營服務。通過搭建產業平臺，整合各方資源，有可能是控股，也有可能是參股。這樣能快速把蛋糕做大，更多參與者可以分享這樣的收益。

克而瑞認為，從房企多元業務佈局型別上看，一方面房企業務方向趨同，在很多產業方面具有一致性，商業、金融、旅遊、教育、養老，這些能與住宅開發形成協同效應的產業幾乎成為房企標配，其整個多元化產業圍繞住宅產業進行開發，也降低了多元化的風險和偏差。

不過，縱然各家房企均在進行多元化實踐，但是目前的效果依舊待檢驗。

成效待檢驗

第一財經記者注意到，自2010年開始，就有房企開始提出多元化轉型。但由於部分轉型與主業差異太大，並沒有太過成功的典型，隨後，大多轉型的房企又將精力投入到地產開發之上。

2017年8月，金科地產(000656.SZ)釋出公告稱，自8月5日刊登了《關於從新能源產業基金退夥的公告》後，按照約定新能源產業基金所有者權407043101.52元，將按出資比例分別返還退夥人，截止到2017年8月8日，公司子公司重慶駿御和金科新能源已分別全額收到上述款項。成立僅僅兩年，金科地產就宣佈退出新能源產業基金。

2014年，金科地產的戰略是要進行多元化轉型，並提出了“新地產+新能源”戰略，能源產業5年要達到500億規模。

從金科地產2016年的年報中可見，新能源資產總額26億元、淨資產9億元，2016年營業收入為1.4億元，同比增長15.4%，推進專案只有1個。而這距離金科地產當時畫下的500億大餅相去太遠。

2014年9月恆大還一度宣佈要進軍光伏產業，不僅與張家口政府簽訂900億元光伏發電戰略合作協議，還試圖收購國藏集團（00559.HK）發展新能源，但這一計劃最後無疾而終。

“多元化一定要和地產的上下游有關，否則很難形成規模和互補效應。”一位地產高管告訴記者。

目前看，很多房企也在通過圍繞主業的多元化，希望尋找新的利潤增長點。

早在2016年，碧桂園就進入產業地產。2016年4月，出資8500萬元設立“清華大學碧桂園教育基金”，用於支援清華大學在建築科學和大資料等領域科技成果落地轉化，建設產城融合的科技小鎮；2016年6月，與百富東方合作成立平臺公司——碧桂園百富產城發展公司；8月至12月在惠州、東莞和河北三河獲得5個產業地產專案，專案均定位為科技小鎮，在碧桂園的規劃中，深圳周邊是碧桂園未來發展產業地產主場地，未來5年將投入1000億元打造10座名為“科技小鎮”的衛星城市；2017年入股中集產城，併成為其第二大股東。

金地集團高階副總裁徐家俊告訴記者：“金地的園區運營均是100%自持，現金流回正的週期相比住宅更長，投資回報率也沒有住宅開發高，但是這是一個長期的穩定現金流，目前是一個藍海市場，因此金地選擇戰略性進入。”

克而瑞認為，當前房企產業發展更多是圍繞對地產的內容提升，使地產獲得更高溢價、更加可持續，長期看，產業運營本身的利潤要求、長期持有的融資通路，都需要實質的運營支撐，如果對產業的追求僅僅是看重產業在拿地上的籌碼，註定還是失敗。

比如，許多地產公司都涉足教育產業，但是這個產業的投資回報週期極長。多數已小成氣候的房企旗下的教育品牌都已運營十幾年，如碧桂園、萬科都是90年代開始涉足教育領域。由於投入週期長，需要較強財力支援。以K12為例，建設成本在3000~9000元/平米，佔比15%~20%，教師工資佔比40%~60%，位於浙江某專案55萬平米，投資30億，財務成本3~5億，投資回報率只有4%，回報週期22~25年。

同時，教育產業異地複製擴張慢。品牌區域化是教育領域內的一大特點。幾家以K12教育為主的上市教育集團，基本為區域型公司，在各自的區域內有很高的知名度和市場佔有率，但向外地擴張均有一定難度。

而開發商多元化的另外一個產業健康醫療，同樣面臨上述難點。同時，產業版圖大不一定就天然佔據先機，在所有產業資源消化的當下，運營得當才是真的競爭力。

億翰智庫一份報告指出，在房地產行業進入資源主導的大週期階段，無論是開發商、製造業還是金融資本，進入產業地產行業的目的無外乎將優質資源納入囊中，以謀求自身可持續發展，產業地產勢必成為各類資本搶佔行業話語權的最佳載體。不過，目前地產上依舊面臨無法盈利情況，多元化之路是否成功，還需要更多時間去檢驗。