為救樓市，發改委也要出手了？

編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex" target="_blank">「 和訊房產」（ID：hexunhouse），作者： 苗雪豔 ，36氪經授權轉載

10月11日，國家發展改革委釋出了關於督察《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實情況的通知。（以下簡稱“通知”）。

通知中稱，推動1億非戶籍人口在城市落戶，是推進新型城鎮化高質量發展的重要任務，是擴大內需和改善民生的有機結合點，是全面建成小康社會惠及更多人口的內在要求。

按照通知的字面說法，國家早在2016年就已部署1億人在城市落戶，因此，此舉實為督察這項部署的落實情況。

不過，克而瑞地產研究的分析是，通知旨在推進非戶籍人口城市落戶，將擴大內需，內需主要體現在未來產生一批新增購房需求。從需求端來看，對當前整體房地產市場有著有力的提振作用。通知中提到將對東中西及東北地區開展實地督察，預計未來將加快這些區域放開城市落戶限制等制度的程序。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，一些城市落戶政策放寬以後，多少會帶來購房需求上升，若市場交易不好，戶籍政策還是會放鬆。而且各地從人才匯入等角度看，也會有各類寬鬆的做法。大體上說，戶籍政策主要是在省會城市有所收緊，所以放鬆角度看，依然是這類城市，尤其是西南、中南等城市，預計放鬆和刺激力度會更大。

一個現象是，在這項通知釋出前，杭州、廈門、廣州已經啟動了“落戶鬆綁”的政策。而在落戶放寬的政策中也提到了“房子”這個准入門檻。

比如，在杭州出臺的戶籍新政中，提出自10月17日起適度放寬投靠遷移政策，進一步放寬人才落戶政策。

投靠遷移政策方面，夫妻投靠中，男女雙方結婚滿2年，一方在杭州市區有合法固定住所、且人戶一致的，另一方可自願申請投靠戶籍在杭配偶，遷移戶口入杭；老年人投靠中，80週歲及以上老年人投靠在杭子女，本人或子女在市區城鎮有合法固定住所，不受“外地身邊無子女”及“在杭申領的有效《浙江省居住證》”的條件限制，可自願選擇投靠戶籍在杭子女，遷移戶口入杭。

人才落戶政策方面，45週歲以下具有技師以上職業資格人員及35週歲以下具有高階工職業資格人員，在杭州市區同一用人單位連續工作滿3年，且在杭州市區有合法固定住所，可申請在杭州市區落戶。

再比如，廈門宣佈自10月1日起，凡持廈門市居住證連續滿5週年、繳納社保連續滿5週年、且擁有本市房產的，准予遷入戶口。這是廈門自2010年8月後，首次放寬落戶廈門島內的條件（原來外地人要持居住證年限滿8年才可以申請落戶），並首次規定落戶住宅的所有權份額所佔比例不得低於51%。

業內人士分析，杭州和廈門落戶的關鍵前提是“有房”，才能遷入落戶。因此，這樣的剛需和改善需求，無疑將會新增一批購房者。而從資料來看，尤其是廈門，樓市已面臨庫存去化壓力，亟待需求的承接。像廈門這樣的城市，人口流入是最好的刺激樓市的因素。

據廈門克而瑞機構資料顯示，2018上半年，廈門商品住宅供求雙雙下滑，成交量創新低。在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續走低，庫存進一步擴容，去化週期延長至23.8個月，其中144平方米以上再改及高階產品去化週期均超過29個月，庫存壓力較大。

黃金週期間，廈門樓市依舊低迷，有資料顯示，廈門國慶新房僅賣27套，創2014年以來新低。

其實，廈門僅是黃金週期間全國房產交易量大幅下跌的一個縮影，國慶期間，不少二三線城市均有交易量的大跌。這也就是像萬科這樣的房企開啟一輪樓盤降價的原因，成交量上不去，又要回籠資金，於是，如火如荼的全國降價潮來了！

一位業內人士分析，如果全國房價清一色下跌，在如今多變的環境下，中國又要保經濟，必然會找一個對衝的方式來平衡，從這個意義上來說，發改委推動1億非戶籍人口在城市落戶方案，便是從城鎮化切入的對衝方式。

城鎮化對經濟的拉動作用，多位業內人士也曾發表過看法。

近日，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵在某活動上表示，中國潛在的購買住房人群將有5億左右。一部分是當前的存量市民化人口，2.87億在城市務工的農民工；另一部分是未來新增的城鎮化人口，常住人口的城鎮化率，如果以每年1個百分點增長，到2030年，常住城鎮人口約10億，新增約2億。

2017年，中國常住人口城鎮化率達到58.52%，常住城鎮人口達到8.13億。不過，戶籍人口城鎮化率只有42.35%，戶籍城鎮人口約5.9億。

李鐵稱，中國目前的城鎮化還處於高速增長階段，隨著巨集觀經濟形勢的發展，未來可能會放緩增長速度。不過，即便如此，中國也還有龐大人口規模的優勢，每提高一個百分點，就會新增1000多萬的城鎮人口。而在住房問題改善方面，還有需求，比如出現一套房向二套房的消費需求轉變；住房郊區化已經成為國際城市發展趨勢。

恆大集團首席經濟學家任澤平也表示，中國城市化率目前才58%左右，離發達國家的80%還比較遠，所以將來還有至少2億人口進入到城市。2億人口的轉移肯定還是集中在大城市，而這對土地供應和住房的需求肯定會造成影響。

原華遠地產股份有限公司董事長任志強的觀點是，到現在我們的城市化率只有40%多，還低於世界欠發達水平。名義上58%，是叫做常住人口58%，戶籍人口是42%、43%。名義人口就是58%和40%幾之差的中小城鎮造成的非城市戶籍的這些居住人員。就房地產市場的整體情況而言，不可以忽略市場的巨大前景。

不過，另有業內人士提出，城鎮化帶來的是需求的增多，市場交易上升，又會帶動價格上漲，那個時候，全國降價潮也將結束。

所以，全國的房價到底走向何方，或許，正如任志強所說，城鎮化結束時期，才是房價真正開始下降的時候！