廣州，史上最全購房攻略
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者： 花滿樓，原標題：《廣州，一線城市的衰落之殤！史上最全購房攻略！》36氪經授權轉載
廣州，這座城市，承載了太多的榮華，註定也要承載更多的質疑。愛她的人兒，覺得她質樸、低調、不浮躁，給人一種舒服的感覺。不愛的人兒，覺得她傳統、腐朽、不摩登，總是缺了點狼性。
廣州今日之尷尬，似乎在多年以前的城市規劃和產業佈局就埋下了。
廣州，在歷史上，最讓人記得的，清朝閉關鎖國時期唯一的通商口岸，乾隆二十二年（1757年），清政府一道聖旨，設立廣州十三行，是清政府指定專營對外貿易的壟斷機構。
“洋船爭出是官商，十字門開向三洋；五絲八絲廣段好，銀錢堆滿十三行。”
這幾句詩，描述的就是當年的盛景，今天的沙面，廣東外事博物館、匯豐銀行、英國雪廠、海關館舍、露德天主教聖母堂、沙面基督堂...都在訴說著千年商埠當年的繁華。
今天的沙面，依然是遊客雲集，巴洛克風格的建築、樹冠繁茂的古樹，是廣州主城區獨特的風景，每逢節假日便吸引新人來這裡拍攝婚紗照。
商貿，成就了廣州今天的繁華，但是也讓廣州落後了這一波網際網路的浪潮。也正是網際網路，讓深圳和杭州有了叫板廣州的實力和資格。
商貿依靠是發達的水陸空交通，方便商品集散，一直以來廣州的定位就是商貿城市，雖然有探索過其他的支柱產業，但是都水土不服般地一一爛尾了。
今天的廣州有多年積累的榮光，也有在新時代下的落寞，如果現在讓你說起廣州有什麼知名的企業：唯品會、微信...然後好像就沒有了。
在一線城市的競爭中，稍微落後一點就會被甩的老遠。廣州最大的問題就是在於產業瓶頸太明顯了。
阿里騰訊是有人才就可以擴充套件產業鏈、開拓業務、投資具有增長性的公司，而廣州的商貿需要原料、工廠、倉庫…生產效益始終不能突破。
想想當年的東北，重工業基礎和人口在全國都有很大的優勢，而隨著產業升級，東北便永遠地沒落了，任憑“振興東北”的口號喊得再響，東北的人口和產業還是不可挽回地衰敗了。
當然，拿今天的廣州類比以前的東北，不至於這麼慘，畢竟瘦死的駱駝比馬大。
但在中國城市的競爭中，東北無疑是給所有的城市都敲了一記警鐘，而今日的廣州，也是因為衰落，備受質疑。
其實不僅僅是東北，還有天津的衰落、濟南的衰落、南京的衰落，何嘗不是落後一點點就難以再超越?
南京尚且是有一些政治因素的，而廣州雖然說華南的經濟中心，但當旁邊有了個更強大的深圳，那廣州的未來會不會悲哀得像今日的濟南一樣，退位讓賢，甚至提出“支援青島建設國家中心城市”的無奈之舉，深圳有好的資源、好的發展前途，那麼廣州是不是同樣也會被深圳吸血?
這個問題確實很嚴重，但是你不可否認的是，它正在發生。
1
廣州為什麼一直被diss踢出一線城市？
這5年裡，廣州做錯了3件事，從此被深圳碾壓超越，現在更是被杭州壓在頭上。
1.廣州失去網際網路的5年
改革開放至今，廣州一直都是以傳統商貿見長，這5年裡，深圳憑藉著騰訊、華為快速崛起，南山產業園帶起了一片獨角獸企業，一舉成為全中國產業結構最具活力的城市。
杭州依靠阿里，帶動電子商務的整個產業鏈，網際網路人才輩出，讓杭州有了成為下一個一線城市的底氣。
廣州最失敗的地方，應該就是沒有利用自己優勢集中力量發展起來，10年前，廣州珠江新城與深圳福田深南大道對標，十年後廣州找不到一個地方能夠對標深圳南山科技園。
所以，當你在站在廣州最繁華的花城廣場，看著珠江新城的摩天大樓，東塔、西塔之外，你會發現，那些大樓上掛著：中國人民銀行、交通銀行、廣州農商行、廣州銀行、廣發銀行，還有便是P&G、普華永道、安永、德勤，你很難看到有網際網路公司的牌子。
而在深圳南山，一水兒都是網際網路公司，騰訊、中興、大疆...還有在廣州的大學城，出了校園，基本就是一片大片的荒草，要走去地鐵站的路上，周圍基本沒有什麼大公司。
而在北京海淀大學城，你騎著摩拜，沿著五道口跑一圈，不到5分鐘，清華北大、阿里百度騰訊京東今日頭條...
這些大廈的背後，除了是一個個實力雄厚的獨角獸公司，還有貫通網際網路上下游的產業鏈。
廣州失去網際網路，失去大企業的這5年，許多城市迎頭趕上，將廣州甩得老遠。
2.廣州城市規劃失敗的5年
一直以來，廣州城市規劃中最大的問題就是主城區城中村、舊廠房、老破小拆不掉，土地利用效率極低，城市升級推進緩慢。
2018年，廣州待共有城市更新資源594平方公里，其中舊村莊320.65平方公里，佔比高達54.2%；舊廠房20.7平方公里，佔比35.1%，舊城63.5平方公里，佔比10.7%。
全市只完成了獵德村、林和村、潭村、楊箕村、琶洲村、黃埔村、西塱村、永泰村、蕭崗村、線坑村10條城中村改造。因為南方是小政府，不像北方政府那種大政府那麼強勢，指哪拆哪，所以時至今日，廣州主城區的拆遷依然是舉步維艱。
在郊區造各種產業園，但是缺乏前瞻性規劃和集中力量做好基礎設施建設。
廣州早早就提出了“東進西聯北優南拓”的城市發展規劃，“東進”，其實廣州的城市中心就是由荔灣-越秀-天河，一路東進，而東進的另一個方向是廣州黃埔，通過黃埔科學城來為廣州產業升級造血。
西連,西聯主要是連線佛山，雖然廣佛多年來一直都在倡導同城化，但是西邊已沒有什麼土地可拍，只有政府有利可圖，政府才會有動力去完善基礎設施建設，修橋鋪路建公共設施建學校建醫院建公園。
西聯，曾一度讓金沙洲和佛山環廣區域的房地產陷入瘋狂，成為廣州最純粹的剛需大本營，但奈何地鐵預期被房價過早透支，最終因為城市規劃不合理，金沙洲成為廣州最擁堵的地方，過江進城難，出城更難。
北優是連線著廣州經濟相對較差的白雲區，群山起伏，長期交通不便，配套長期跟不上，如同雞肋，食之無味，棄之可惜。
花都從化的產業基礎太薄弱，雖然有國際航空樞紐的規劃，但是規劃落地很慢，基本很難執行下去。
真可謂是廣州城市規劃中的敗筆。
南拓主要得益於廣州早期的外地人買不起廣州主城區而轉戰城鄉結合部的番禺買房，所以早早就積累了人氣。南沙是有國家級自貿區+粵澳大灣區中心的加持，在城市發展中一直備受關注。而且南沙番禺都是平原，可利用面積還是相對較多的。隨著粵港澳城市群的推進，南沙的地緣優勢越來越突出。
3.廣州人才造血吸血功能衰竭的5年
相比北上，一眾名牌大學扎堆，城市的人才造血能力相當強，而深圳，雖然大學少，但是人家的吸血能力強啊。
每年能吸引大量的海歸和來自名校的高精尖人才湧入深圳，況且深圳深知自己教育上的短板，現在已在龍崗大運城引進香港中文大學、北理莫斯科大學、深圳吉大昆士蘭大學、哈爾濱工業大學（深圳）國際設計學院。
而廣州呢？雖然說廣州的中大華工暨大華師是211，但是這些學校放在全國的名校榜單就完全喪失了戰鬥力。
不管是北上趕人，還是深圳大力放開落戶吸引人才，他們都是因城施策，而廣州呢？廣州完全錯失了招攬高階人才，快速提升城市競爭力的機會。
2
為什麼廣州房價一直漲不上去？
最大的原因還是因為大家對廣州的房價預期不看好，以及限購5年社保，不放開落戶，不能買。
再來看看廣州目前的房價▼
廣州主城區拆不動，直接就造成了主城區供地長期稀缺，而造新城就造就了廣州郊區的大量供地，庫存巨大。
其實廣州的主城區天河越秀並不便宜，但是主城區的老破小集聚，沒有電梯、花園小區、戶型落後，導致房子的居住品質極差，房價長期漲不上去，所以在廣州“老破小”和“遠大新”之間，很多人都會選擇老破小，因為“遠大新”因為交通不便根本住不了人。
廣州的二手房已嚴重處於存量市場，許多二手房掛牌許久，都不能成交。長期以來廣州的改善需求並沒有得到滿足。
長期供需失衡且預期不看好的市場，造成了廣州的房價嚴重落後於北上深，更是難以漲上去。
3
廣州與深圳不同，是一座老城，廣州的老城區從荔灣到越秀，再到天河，接下來還要一路東進，琶洲、黃埔科學城，所以如果你是賭廣州未來的城運，那肯定是選東邊最好。
目前廣州的城市就是由三條中軸支撐起來的：文化中軸（學區房）、城市中軸（地段和景觀好）、創新中軸（近郊產業群），他們所對應的賣點也是不一樣的。
如果你是打算買廣州的市區二手房，而且預算足夠，大可以選擇廣州的黃金三角:珠江新城、琶洲、金融城。
珠江新城作為廣州的CBD，地段好配套全學位好鄰居高階，房價看漲預期強烈。
在珠江新城3公里內，一般被廣州人稱作“土豪區”，四個地鐵直達，開車不會超過10分鐘，房價均價8萬+，而在這三公里內也是有高低之分的，往東是著名的土豪拆遷戶集中地：獵德、潭村、冼村，均價11萬+。
其中獵德和潭村的坐北朝南一線江景房，是珠江新城最貴的豪宅。
珠江新城以北是廣州最繁華的商圈——體育西路、石牌橋，涵蓋了廣州眾多商場：天嬛、天河城、萬菱匯、太古匯，這些地段雖然佔了商業配套優越的好處，但是由於開發較早，所以樓齡基本也比較老，而且不少為獨棟，不是花園式小區，所以溢價有限。
珠江新城西邊的五羊邨、楊箕隔了一條廣州大道，已屬越秀的地界，雖然也是拆遷戶集中的地方，但是房價不可與珠江新城相媲。同樣的房價，價格至少便宜2-3萬。
我們一直說深圳灣後海的豪宅值得長期看好，其實在廣州也是一樣的，只要你有足夠的購買實力，珠江新城的房子就是廣州未來5年內的房價天花板了。
琶洲電商總部是騰訊、阿里、唯品會、小米、國美廣州總部的聚集地，這些電商企業聚集在此，會將這個片區的配套設施帶動起來、有了人流和產業。
現在的琶洲每天都是幾十個塔吊同時開工，如火如荼建設，是廣州耗費巨資打造的新城。
金融城因為政治的原因，早早規劃卻擱淺了，錯失了5年來最適合進一步發展金融CBD的時機，但幸好現在又重新在推進建設，匯金中心、綠地中心等寫字樓拔地而起。
以上三個區域，都是廣州高淨值投資者的優選。
4
廣州富人區在哪裡？
其實，對於剛需來說，選擇在廣州地鐵沿線附近房子問題都不大。
而廣州的真正的富人區在哪？
當然就是珠江上的二沙島。
穿過二沙島的煙雨路，就可以看到非常開闊的公園景觀，人們穿行在種滿結縷草、鳶尾和景天的小徑，細葉欖仁和鐵冬青投下斑駁婆娑的碎影，鳳凰木上鮮紅的鳳凰花銜枝頭。耳邊滿是婉轉清脆的鳥叫。休息廊上，媽媽坐在長椅上，孩子快樂地在草坪上玩耍，踢足球、放風箏、做遊戲...甚至還有爸爸帶著孩子在樹下掛了個吊床，輕輕地搖啊搖...這是每個晴朗的週末，二沙島不變的風景。
不僅僅是公園裡大樹參天、四季花開，二沙島珠水環繞，兩岸葳蕤的綠樹環島而生，連綿不斷。
一線江景小島+主城區別墅群+舒適的居住環境，成就了廣州最知名的富人區二沙島。
5
廣州的學區房怎麼挑？
廣州，長期以來，所有廣州人買學區無疑就是選擇越秀老破小，特別是面積越小越受歡迎，單價也越高。因為這裡是老城區，有全廣州最好的教育。
在廣州排第一圈層的學除了華師附小，就是東風東路小學，就像哈佛早於美國，東風東路創辦於1948年，比共和國的歷史還長一年，原是美國教會創辦的學校，後交由政府管理，東風東路小學稀缺的2萬套學區房每逢3月，成交量就會異常活躍。
越秀的名校資源是歷史積累的，東山培正小學、淘金小學、中星小學、小北路小學、育才小學也是屬於廣州第二梯度的小學。
近幾年來，隨著天河教育建設的跟進，也湧現了一批省一級名校：體育西路小學、體育東路小學、華陽小學。
天河的學區房短時間內雖然趕不上越秀，但是由於城市規劃晚，不至於被老破小包圍，加上經濟的加持，大有超越之勢。
由於這個板塊非常重要，所以，所以我做了一份廣州全市的學區房全攻略，有需要的朋友可以在公眾號對話方塊輸入【廣州學區房】關鍵字，獲取詳細文章。
6
廣州最值得投資的新房板塊在哪裡？
1.廣鋼新城
廣鋼可謂是一代老廣州人的記憶，廣州有今日的發展，廣鋼功不可沒。2014年，因為廣州主城區的供地長期緊張，所以廣鋼新城拍地入市，目前北區建設基本於明年完成，南區剛剛啟動入市。
廣鋼新城位於廣州最早的老城區荔灣，西至花地大道南，北臨白鵝潭商圈，東與廣紙新城望江相隔，是繼珠江新城之後，廣州全力打造的高階住宅區，佔地657.4萬平米，要住20.7萬人口。片區吸引了保利、金茂、中海、華髮、葛洲壩、北大資源、等開發商爭相湧入拿地建設。2013年規劃出臺。2015年首盤開售至今，一直都是廣州剛需改善置業的熱門板塊。
廣鋼新城由美國SOM公司操刀，模仿紐約曼哈頓“千億造城”的理念，分為北區-中央公園-南區，中間為34.7公頃的中央公園，北區最先開發，目前都已陸續交樓，南區的拍地較晚，但也陸續推貨。
廣鋼新城有三大突出優勢：中央公園、地鐵、學位。
中央公園
中央公園可分為三大主題公園，由西往東分別是生態公園、廣鋼遺址公園、水景公園，沿著公園從南到北，規劃的容積率分別是3.8、4.8、7，專案定位也逐步由改善向剛需過渡，公園就是廣鋼最大的賣點，所以不少樓盤都會打出“公園頭排”的標語。
一線江景房，是廣州毋庸置疑的豪宅，此外，佔有一席之地的便是面向天河公園的房子了。
地鐵
除了已有的地鐵一號線西朗站、廣佛線鶴洞站，未來還有10號線（2020開通）、11號線（2020年開通）、22號線（2020年開通）、有軌電車2號線（2020年開通），所以未來整個廣鋼基本一走出門就是地鐵口，這樣的交通通達性，廣州沒有一個新城區能比得上。
學位
荔灣本就是老廣州教育相對較強的區，廣鋼原有培英中學、真光中學，再加上廣鋼新城配建32所學校，包含普通高中3所、初中5所、小學9所、幼兒園15所，其中4所為現有保留學校。不管你去到哪一個專案，他們都會告訴你“300米一幼兒園、500米一小學、800米一中學”。
前排為幼兒園▼
當然，在此，也要告知的是，目前廣鋼有三大缺點。
一是學位推進緩慢，只有幾所學校建成，還有大量學校待建，但是問題不大，解決只是時間問題。
二是一直傳言的廣鋼土地重金屬汙染問題，原本廣鋼是想多靜止幾年再開發，奈何主城區拆不動，供地緊張，所以提前入市，其實不少城市也有這個問題，例如成都的攀成鋼板塊，但是我覺得，這個問題並不影響廣鋼的前景，畢竟都有做一定的風險管控，ZF不可能拿20萬人的生命開玩笑。
三是某些專案容積率超高，達到7，超過60層。
2.黃埔科學城
廣州一路東進，受利好的就是黃埔了。離天河主城區僅僅一街之隔的黃埔為什麼一直都沒有崛起？最大的原因還是因為黃埔放眼望去皆是傳統重工業，成片成片的石化廠，所以黃埔將區府搬到蘿崗，為的就是先把蘿崗的宜居氛圍搞起來。接下來黃埔還將啟動大規模的拆遷，填補與主城區的斷裂層，沿著東進主線珠江新城-金融城-琶洲-魚珠-第二CBD的一脈相承。
黃埔主要分為三大板塊:科學城板塊、區府板塊和長嶺居板塊，這三個板塊中，科學城板塊距離主城區最近，有產業支撐，有已經通車的地鐵6號線，是早期發展得最成熟的板塊，也是產業+住宅扎堆的地方，是黃埔最值得投資的板塊，目前的優質專案已達4.5萬+,但是隨著規劃的落地，未來還有很大的空間。
但是廣州似乎有意在“東進”的主軸：金融城-琶洲對稱下的臨江大道東延魚珠港第二CBD之外，延伸了一條了副線：萬博-南村-新造-化龍，可能也是為未來向東莞丟擲橄欖枝做鋪墊。
所以在這條副線之上，萬博和南村可謂也是乘上廣州城市建設的春風，所以萬博商圈就是未來不容質疑的番禺區中心了，但萬博，只能說在番禺區有熱度，但是相比廣州其他有競爭力的板塊，潛力還不夠。
2017年1月13日，金地以18.7億奪得番禺官塘村地塊，摺合樓面價33660元/平，繼去年11月25日番禺草堂村地塊後樓面價再次破“3”，未來兩宗宅地預計售至6萬/平。
金地的這塊地就是我們目前所能看到的番禺的天花板了。
3.南沙
南沙的地緣實在太好，它不僅是廣州的南沙，更是粵港澳大灣區的南沙。
南沙100公里可以去到珠三角任何一個城市
21世紀海上絲綢之路重要樞紐
粵港澳深度合作示範區
新一輪改革開放先行地
國家級新區、自貿試驗區
廣州市唯一城市副中心
南沙於2002年開始大開發，2005年成為廣州的行政區，2012年和2014年先後獲國務院批准為國家新區和自貿試驗區，形成了“雙區”疊加的發展優勢，南沙的開發建設上升為國家戰略。
南沙成為中國新一輪改革開放的重要先行地，成為新時期代表國家參與新一輪經濟全球化競爭與合作的重要載體和平臺。
京津冀有濱海自貿區，長三角有浦東新區，珠三角有南沙自貿區，三足鼎立。
南沙置業，首先看目前已經相對成熟的金洲板塊，因為有地鐵4號線和萬達廣場，然後看明珠灣板塊，明珠灣就是南沙的CBD。
深中通道的支線是有通過南沙的，2024年，深中通道通車後，大約30分鐘車程可直達深圳前海自貿區，南沙未來會廣受深圳輻射，所以想投資南沙的，一定要做好持有5年以上的準備。
雖然離市中心真心遠，當前自住不可取。但是如果你買不起珠江新城、琶洲、金融城、廣鋼新城，那南沙絕對是你長線投資5年的最優選，未來發展一定好。
綜上，廣州買新房的三大熱門板塊就是廣鋼新城、黃埔科學城和南沙，三者各有優勢，關鍵看你的需求和預算。