房價真的降了嗎？鬧房慌折射樓市生態已大變
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「 和訊房產 」（ID：hexunhouse），作者：徐帥，36氪經授權轉載
據媒體報道，上饒某專案因價格從10000降到7000，被大量業主維權，導致售樓部被“真刀真槍”打砸，成為2018年中國樓市真正意義上的“第一砸”。無獨有偶，上海遠郊一專案一夜之間房價從3.5萬降到2.6萬, 引發業主大規模維權情況。與此同時，合肥某專案降價促銷，原價20000元/平米的房子，直降5000元/平米。這引起了不少此前購房業主的不滿聲討。
大篇幅報道中自然是房企“降價”惹的禍。願賭服輸的道理我們都懂，但在買房這件事上，誰都輸不起。“降價”造成先購房者的心裡不平衡，訴求未被滿意，不少房主就會變身“房鬧者”，將售樓處鬧得天翻地覆，砸得一片狼藉。
降價維權的爆發與媒體的爭相報道，使部分房企與購房者深陷輿論漩渦，也使得民眾對於房價的預期發生改變。根據最近釋出的三季度城鎮儲戶問卷調查報告，接近六成的居民認為房價保持平穩或將會下降。而在之前相當長時間的統計資料顯示，大部分居民看漲。
業內人士表示，售樓處鬧劇再次上演，折射了當前環境下房地產生態已經發生改變。政策高壓之下，房企進入行業“寒冬”。
//真是降價惹的禍嗎？//
房價真的降了嗎？接二連三的市場風波真是降價惹的禍嗎？
和訊房產以購房者身份詢問了幾位售樓處房產銷售。其中，環京區域的一位銷售透露，不少專案折扣比宣傳的優惠要多一些，比如低價裝修合同彌補，贈送物業費、購買車位直接給折扣等等，開發商做的比較隱蔽，很多折扣要到售樓部現場才會知曉。
與“暗中降價的樓盤”相比，也有部分樓盤目前價格平穩、沒有明顯漲跌幅。但調控持續發力，眼下不少樓盤的成交量明顯下跌，即使不降價，目前的價格也已經漲不動了。相信在接下來的時間裡，不少樓盤還是會有相應的優惠政策出臺的。此外，他透露，目前的部分維權事件，並不全是因為降價，還有部分是因為陰陽合同或房屋質量問題。
廊坊固安的一位售樓處房產銷售則表示，目前廊坊區域市場的確不像之前那麼火熱，一房難求、瘋狂搶房的情況不再有，專案去化率與之前相差較多，但並沒有大規模降價。固安區域的專案價格大規模調整的時間是去年新政頒佈之後，2018年房價有波動，但是不存在大幅降價的情況。目前主要促銷手段主要是打折，支援全款,貸款和分期,全款95折,分期99折,貸款首付50%以上99折。可以看到，雖然有優惠，但力度並不大。
其實，從機構的資料來看，市場並未出現大規模降價，而是市場有分化。克爾瑞資料顯示，三四線城市房價仍慣性上漲，但總體漲速有所回落。2018年以來三四線城市平均累計上漲10.45%。8月，三四線城市環比上漲0.45%，漲速比7月回落0.69個百分點。
二線城市房價出現分化，整體處於高位，但部分城市將有所回落。當前大連、成都、福州仍保持原先上漲勁頭;南京、蘇州、蘭州、海口、濟南、南寧則以“穩”為主，房價波動不大，而其餘二線城市則房價有所回撥。
一線城市市場供求兩端均創年內新高，市場處於供不應求的狀態，同時基於各類調控政策相繼出臺和執行，預計四季度一線城市房價將繼續維穩。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，企業現在的降價促銷其實並不是非常被動的。現在新推的樓盤比較多，企業為了搶客源會主動降價。但是很多樓盤的備案價實際上是上調過的。先上調再降價這樣給人感覺是降價，其實還是有所上漲的。這就解釋了國家統計局的資料，為什麼還在上漲。
//短期內政策難鬆//
業內人士表示，售樓處鬧劇再次上演，其實折射了當前環境下房地產生態已經發生改變。接連不斷的政策帶來給行業的依舊是緊張狀態。
從去年開始，接連不斷越來越嚴厲的政策接連出臺。政策不放鬆的基調今年以來也一直未放鬆。早在7月31日，下半年經濟工作的政治局會議便提出“堅決遏制房價上漲，再次強調了地產行業調控趨緊的基調。
以北京為例，在整頓租房市場之後，又釋出了嚴格的公積金新政，從9月17日起實行“認房又認貸”，繳存年限不足的群體不能獲得“頂格”的公積金貸款額度。從全國來看，一些地方也在調整棚改貨幣化安置政策，以往的貨幣安置正調整為房屋安置。樓市調控政策的逐步加碼且無舒緩跡象，使得本輪樓市調控週期凸顯手段更多、力度更大的特點。
不過，市場目前在猜測一種可能性，即如果中 美 貿易戰繼續加劇，那麼政府是否有可能為了穩定經濟增長而放鬆房地產調控。
對此，嚴躍進認為，中 美 貿易戰肯定會對國內的巨集觀經濟帶來影響。受影響會轉變為刺激內需提振經濟。房地產行業開發商主動降價，是符合這個預期的，調控效果是顯現的，企業願意主動降價也是好事。所以打壓房價的這種做法可能會少一點，貿易戰會刺激整個房地產市場的隱性的放鬆。
另一個放鬆樓市的現象是，10月15日起，央行降準釋放增量資金7500億元。雖然這次降準也並未針對的是房地產企業，但業內分析，這也同時預示著銀行的流動性開始得到了一定好轉，在銀行信用記錄較好的房企可能會獲得銀行更多資金支援。
//資金寒冬，房企想辦法活下去//
但毋庸置疑的是，自從本輪地產政策收緊以來，貸款、發債等融資模式受到不同程度限制，大部分房企遭遇到此前從來沒有過的資金寒冬。
克而瑞地產研究提供的資料顯示，房企融資規模持續縮量，1-9月典型房企融資總額8269億元，同比減少11.3%，其中TOP10房企融資同比減少27%。並且，融資成本持續上行，剔除恆大及佳兆業影響之後，典型房企1-9月平均融資成本為6.04%，較2017年全年上升0.47個百分點。
融資難，融資貴，償債高峰又來臨。受2016年大規模發債影響，今年起房企亦進入償債高峰期。據恆大研究院釋出的報告顯示，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2022年及以後總計僅0.9萬億。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期；公司債2015-2016年集中發行，也從2018年下半年開始密集到期。
對於企業未來的融資環境，業內人士分析稱，四季度房企融資問題依然很難得到緩解，融資成本整體依然將維持高位，中小房企融資短板更為凸顯。在資金壓力之下，房企將更為重視銷售回款，以價換量、拼搶回款的情形將愈演愈烈。
面對國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等，企業資金壓力越來越大，在拿地方面也變得更加謹慎。中指院資料顯示，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，佔推出土地宗數的4.8%，較2017年上升1.2個百分點。
內憂外患之下，許多房企只能開源節流。
可以預見的是，接下來還將會有更多的樓盤主動降價，不過有這麼多的前車之鑑，為了安撫老業主情緒，地產商將把降價包裝得更為隱祕。