中小中介站隊：鏈家系or其他
（圖片來源：全景視覺）
經濟觀察報 記者 饒賢君 在地產中介的江湖裡，沒有永恆的盟友，只有永恆的利益。2018年6月，58集團組織中原地產、我愛我家、麥田房產等聯合釋出了全行業真房源誓約大會，58集團CEO姚勁波稱，“有的公司希望這個行業裡的公司全死掉，只有我活著，這種想法是不對的”，槍口直指鏈家旗下的貝殼找房。
就在誓約大會半年前，我愛我家、鏈家、麥田房產等剛剛以“中介聯盟”的名義對58系的埠平臺進行了聯合抵制行動，但這未能阻止58集團宣佈旗下埠整體漲價30%-50%。戲劇性的是，在6月的誓約大會上，受鏈家和貝殼找房的刺激，姚勁波一口咬定了埠費“不再漲價”。
龐然大物之間的恩怨難以分清，但對普通的地產中介來說，所謂的競爭就是58所代表的傳統平臺埠與貝殼找房所帶來的全新“埠”正重新瓜分市場，而他們真正關心的是，自己要如何更好地活下去。
埠“不競爭”
“你看的那個房源已經沒了，我帶你去看旁邊幾個差不多的吧，價錢也合適。”儘管二十分鐘前剛在電話裡向客戶確認房源還在，但在客戶到達後，某地產中介人員褚耀華換上了自己常用的銷售術語，因為實際上客戶線上相中的房源資訊並不存在。
即使手上只有兩份房源資料，在褚耀華手中也能做到“覆蓋大多數小區的熱門搜尋”。首先，將手頭的兩個房源資訊如實錄入網站，隨後，再錄入兩條新的房源資訊，放上手頭兩個房源的照片，將標籤、所屬小區等資訊改為附近最受歡迎的小區資訊，四個“截然不同”的房源資訊就完成了錄入。
同時，為了防止被網站“誤刪”，褚耀華還要再以附近其他兩個熱門小區的名義，再多次錄入兩個房源資訊。
儘管大部分客戶並不喜歡這樣的“騙術”，但對大多數中介來說，以假房源線上獲客、實際推廣其他房源是常見的銷售手段，褚耀華表示，“我們每個月要交不少埠費，如果不盡可能地多錄一些不同資訊進去，提高資訊的覆蓋率，那大概率都是要虧錢的。”
所謂埠費，是指地產中介向外部流量平臺購買埠時所需要支付的費用，絕大部分中介公司需要中介自己支付這部分費用，只有小部分中介公司會與中介分擔埠費，且承擔比例不高，每個月，與KPI考核息息相關的外網埠會花去地產中介們一筆不菲的費用，這是地產中介每月的剛性支出。而售賣埠流量的平臺如58集團、房天下等，則相應的獲得了高額收入。
與外網埠對應的是內網埠，即地產中介所在的平臺公司自身的APP、網站錄入資訊的埠，儘管這一埠對內部員工免費開放，但大多數中介平臺埠流量小，由中介平臺開發的網站、APP中，僅有鏈家可以與外網“扳手腕”。
易觀國際釋出的《中國移動房產服務市場現狀盤點》資料顯示，鏈家以超過660萬的覆蓋使用者數位居第二，僅次於58安居客。
褚耀華表示：“我每個月在買埠上的花費大概是2000元左右，公司規定要有兩個以上埠，每天錄入資訊要大於兩條，安居客的兩個埠就花了九百多，公司只承擔一小部分的埠費用，大頭都是我們自己出的，我們公司自己的埠流量比較小，和58的不能比。”
通過貝殼找房，鏈家將原本屬於自己的內網埠以另一種形式向外開放，這對58等外網埠來說，就像是攪局者掀翻了牌桌。褚耀華透露，“我以前在鏈家做過，貝殼的埠規則和鏈家是一樣的，上面的房源資訊要核查，你錄的房源資訊客戶說不對，貝殼是要找你罰款的，傳統的埠就不會，你錄一百條進去也沒關係。”
據貝殼找房方面提供的資料，目前貝殼找房的使用者量已經超過八百萬，且還在迅速增加，這一資料已經超過鏈家、追趕安居客。
在58集團的第二季度財報電話會議上，姚勁波認為貝殼帶來的競爭並未對58的收入和流量帶來影響，“其使用者體驗幾乎是把鏈家的APP改一個名字，從產品上看相似度很高。根據我們觀察，貝殼目前的流量增長也基本與鏈家下降的APP流量持平，目前來看沒有明顯的增量趨勢。與58集團旗下的58同城、安居客、趕集網房產業務流量相比，鏈家加上貝殼的流量只能達到我們的20%，所以目前對我們影響不大。”
而貝殼找房大中華北區COO徐萬剛則多次公開強調，貝殼與其他品牌、平臺不存在競爭關係，“我們從來不認為和任何公司、任何其他組織有競爭關係，我們認為他是一個合作關係。”
暖一些過冬
“這麼多年同事，我們也算知根知底了，你過來，我幫你和領導商量，提成給你按最高標準，這邊雖然規矩嚴一點，但是很規範，很少亂扣費。而且我們有貝殼和鏈家雙埠，一個八百多萬使用者一個六百多萬，你算算一個月能省多少埠費？”從杭州一家我愛我家門店跳槽到了杭州鏈家一家門店的劉震熱衷於向老同事“安利”自己的新東家。
2018年9月初，劉震向其所在的門店提出了離職，結束了其在杭州我愛我家的三年職業生涯，“從今年年初開始有離職的念頭，一是因為今年以各種理由給我們減薪，二是門店本身就有很多不合理的罰款、扣費，三是之前鬧的事（指我愛我家前副總裁胡景暉），我們私底下討論覺得，員工一點安全感都沒有，不如去更硬氣的。”
據劉震及記者採訪到的多位我愛我家中介介紹，我愛我家內部存在多種懲罰機制，且今年的行業環境緊張，各個門店、地區業績壓力大，導致今年懲罰力度顯著加大。
例如，從今年年初開始，我愛我家通過“檢查組”購買專門的數千個電話號給旗下中介打電話，隨後檢查該中介是否將該號碼及時錄入系統，若遲錄或遺漏，處以2000至5000元罰款；同時，員工的各項KPI考核指標今年來大幅提升，而如有KPI未完成，將處以幾十元至千元不等的罰款。
我愛我家8月29日釋出的2018年半年度報告資料顯示，2018年上半年，在我愛我家的營業外收入中，“罰款收入”高達930萬，同比增長52倍。對於此項罰款收入是否是對內部員工的罰款收入這一問題，我愛我家方面未予迴應。
行業氛圍的緊張並不僅是我愛我家感受到了，中原地產旗下的上海中原近日也表示將對公司福利待遇、薪酬進行調整，中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成表示：“眼前的市場環境實在是太惡劣，調控政策嚴厲，市場成交量銳減，金融去槓桿持續，行業產能過剩都是事實，我們只是主動採取相對溫和的節流措施應對漫長寒冬，這些降低營運成本的不得已措施旨在儘可能避免大規模裁員關店行動而已。”
大中型的中介公司都要盡力在寒冬中謀求“活下去”，對於普通中介以及小型中介公司來說，在四面寒風中找一個相對暖一些的窩也是為了活下去。
劉震稱：“去年開始，很多大小中介公司都相繼取消了底薪，提成激勵成了收入的主要來源，不想看天吃飯就只能多買埠，多佔流量，但是現在市場環境又不好，每個月能成交的量本來就少，拿到手的工資有時候還不夠埠費，得倒貼。”
鏈家的雙埠優勢對中介來說如同“埠費補貼”，劉震簡單算了一筆賬，“安居客的埠是600，搜房幫600，手機版搜房幫400，新浪500，鏈家和貝殼的埠流量基本上是安居客、搜房幫這個檔位，兩個在埠費上一個月能省1200。就算花同樣的埠費，總的獲取的客戶流量也比之前要多很多。”
從埠上劃分，中介的江湖被分為“鏈家系”與“其他”，除了直接加入鏈家自營店可以享受雙埠待遇，多家德佑（鏈家旗下加盟品牌）加盟店的中介對記者表示，德佑系統也可以使用鏈家及貝殼雙埠，而加盟貝殼找房的中介公司則對記者表示，他們可以使用貝殼埠，鏈家埠不對他們開放。
品牌及埠的雙重優勢對小型中介公司極具吸引力，德佑在各城市的擴張十分高效，德佑提供的資料顯示，從重啟德佑品牌到完成了年度規劃的千店規模，僅用了四個月。而貝殼找房剛剛成立不到半年，但其提供的資料顯示目前已進駐全國90個城市，連線1.4萬家門店，合作品牌超過50個。
杭州一家德佑加盟店店長對記者表示：“加盟之後，就感覺有靠山了你知道吧，世界盃的時候看到貝殼的廣告，特別驕傲，他們做大了、流量上來了，對我們來說就是實打實的客源和房源。品牌上來之後招人也好招了，中介這個行業本身流動性就是很大的，小公司很難招到靠譜的人，之前認識的小中介老闆現在很多都在談加盟。”
（應受訪者要求，褚耀華為化名）