長租公寓：含笑埋的雷，跪著也要爆完
曾經的風口行業，開發商轉型的主線之一長租公寓，在 2018 年迎來了一場暴力洗牌，這場洗牌不是行業頭部企業立起來後的大魚吃小魚類的兼併，而是殘忍的末尾淘汰。
近日，上海長租公寓運營商寓見資產被媒體報道稱目前出現嚴重資金短缺，公司股權已經全數質押給貸款銀行，沒有任何資金可以調配，疑似爆倉。
小棲聯絡曾經的寓見品牌，被告知早已離職，且與其相識的同事均已從寓見離職。網上關於寓見房東、租戶維權的實錘鋪天蓋地，下圖是實錘之一，不一一列舉。
綜合媒體報道來看，此次寓見爆雷事件影響的房東房客預計上千人，同時寓見已與青客達成合作意向，房屋由該機構接手。而租客的退還租金、免除“租金貸”等訴求均無正式迴應。
據經濟觀察報引援一位青客人士透露，“寓見公寓實際上已經倒閉了，該公司存在很多不良資產，波及多家銀行。上海市住建委和建行等多方斡旋，希望青客能接收整合部分業務。而青客，只有在寓見公寓所有房東做完交接的情況下，才有可能去考慮租客的安置問題。”
在邁點研究院釋出的 2018 年 9 月長租公寓品牌發展報告上，青客公寓與寓見公寓分列分散式長租公寓品牌排行的第四位和第七位。
偉業我愛我家集團前副總裁胡景暉曾預言長租公寓爆雷：“長租公寓爆雷，一定比 P2P 爆雷更厲害，對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，幾十萬人需要找新的居所。”
現在這一預言，成了事實。
8 月 20 日，杭州長租公寓鼎家宣佈破產，波及平臺上 4000 餘房東、租客，以及 6 家網貸平臺。
鼎家創始人在接受介面新聞記者採訪時解釋自己爆雷的原因：業務長期虧損，管理漏洞導致內部貪腐， 6 月裁剪人員，被開除員工爭奪客戶，傳播鼎家老闆跑路的訊息，公司發生擠兌，隨後資金鍊斷裂。事情變得不可挽回。
據 9 月 14 日上海市消費者權益保護委員會披露的《長租公寓中介服務投訴激增，市場隱患凸顯》中提到，部分中介機構違反押金退還約定，侵害消費者的財產權，相關投訴 730 餘件，佔 52.1% 。
為何兩次爆雷的都是分散公寓？
鼎家和寓見包括自如這類的分散式長租公寓運營模式大致如下：公寓方先和個人房東簽訂長期租賃合同（一般是五年以上，按月支付給房東），公寓方再加價和租戶簽訂租賃合同（一般一次性付一年的租金，高達四五萬，可用租金貸解決）。
在這整個鏈條中，租客和房東之間無法直接對話，公寓方一旦出事，無法支付房東租金，房東止損的方式是收回房屋，而租戶如果使用了租金貸還要繼續按月向金融機構還錢，這些貸款是上徵信系統的，如果不按期還，會影響將來的房貸和車貸。
對於鼎家和寓見爆雷都涉及到「租金貸」，中聯基金總經理何亮宇曾在一個行業論壇上表示，“租金消費貸模式的風險點有三點：一是長租公寓企業存在向租客隱瞞、誘騙的行為；二是期限錯配，底層租約是 1 年，但是貸款合同簽了 2 - 3 年；三是躉交的租金，缺乏監管機制，運營商沒有將這筆錢用到實處。但租金貸的存在仍有必要，現實中有很多租客若以押一付三的形式，確實無法一次性交付高額的房租。”
“出現爆雷的情況核心原因只有一個：分散式長租公寓利潤很薄，基本在 10% 左右，甚至低於 8% 都有可能，經營規模越大，利潤越低。目前，還沒有看到有哪家分散式長租公寓可以有效降低公司運維的邊際成本”，一位租房平臺的高管對小棲表示。
“分散式公寓租戶使用租金貸一次性拿出一年的租金來，這一年的租金要付給公寓方的業主和供應商，還必須保證30%甚至更多的錢用於現金儲備，一旦沒錢週轉了，資金鍊就會出現問題了。所以分散式公寓對現金管理的要求非常高”，一位行業專家對小棲分析道。
靠資本驅動的模式，能否長久？
長租公寓的運營需要大量資金來週轉，因為長租公寓利潤低、回報週期長。行業資料顯示，分散式的長租公寓平均的回報週期是五到六年，集中式公寓的整個回報週期更長。
據蜂鳥屋統計資料顯示，截至今年 5 月 31 日，分散式品牌公寓 TOP 10（自如、優客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等），總融資金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓 TOP 10（魔方公寓、V領地、安歆公寓、灣流國際等）融資總額約為 71.15 億元。
早期的長租公寓曾以風投為主。
寓見在 2014 年成立的同一年就獲得了雷軍旗下的順為資本 1000 萬美元，險峰華興、聯創策源數百萬美元的投資。
這兩年隨著政策的放開，長租公寓開始以資產證券化方式盤活存量資產。
一般長租公寓證券化分輕資產的租金收益權 ABS 、重資產的 CMBS 和 REITs（房地產信託投資基金）三種，而集中式公寓與分散式公寓在釋出 ABS 時也有差異。
以魔方公寓為代表的集中式公寓，發行的一單 ABS ，底層資產是租金收益權。
以自如公寓為代表的分散式公寓，發行的 ABS 本質上是消費金融的資產證券化，其實是在房主、租戶之外，引入了自如資產管理公司，當租戶向資管公司借錢一次性付清所有房租，分期還本息給資管公司，實際上是將債權打包成 ABS 進行發售。
長租公寓通過融資、風投、ABS 、REITs 等形式籌集到發展資金後，擴大市場佔有率，隨後抬高租金價格，獲得溢價和回報，這一系列操作也被稱為是資本的原罪，因為急切的獲利加快週轉，出現了甲醛超標等社會問題。
“資本進來之後想賺兩個錢，一個是資產升值的錢，一個城市的發展資本的投入形成城市化的程序，這個升值帶來收益應該是資產持有人獲得，這是 REITs 的邏輯；第二個是跟運營相關的效率，提升品牌溢價，類似於五星級酒店比經濟型酒店貴。我們還是很歡迎資本的，資本一定能提升效率，我們特別希望能股債結合，以股為主。” 世聯行集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉曾在 9 月舉行的長租公寓峰會上表示。
也就說資本是把雙刃劍，主要看獲得者如何使用。
在長租公寓接連發生爆雷的情況下，小棲問了兩位資深行業人士對長租公寓是否還有信心。
“現在長租公寓中的甲醛、爆雷等引起的亂象，主要是經營不善、過度槓桿和產品把控不嚴引起的，理論上都是追求規模化種下的錯誤。長租公寓是一個不好不壞的生意，最怕就是缺錢還要擴大規模，拔苗助長，多數人是不會有幸運眷顧”，一位租房平臺高管表示。
“行業的規則沒有變，唯一的變化是進入長租公寓的房企越來越多，隨著開發商這些有資金實力的選手進入，而我們獲取房源的成本就會越來越高”，一位初創長租公寓品牌創始人表示。
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