混沌的樓市，你真沒必要天天瞎操心市場趨勢
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者：一平方 ，36氪經授權轉載
一眼望去，一線城市持續陰跌，二線城市要麼已經涼涼，要麼正在轉涼，三四線城市直接橫盤。
可謂是，忽如一夜寒風來，千城萬城樓花落。
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樓市涼寒，買房的人傻了嗎?
據中指重點城市新開盤快報顯示，上週開盤專案平均去化率為70%，除北京外，上海廣州去化率都在70%以上，強二線城市的平均去化率達到80%。
10月8日-10月14日重點城市調研新開盤專案平均去化
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樓市下行還有七八成的去化率，雖然不及火爆時期逢開必搶，但也說明還有一定基數的人在逆市購房。
說好一起剁手，你卻偷偷加購？
同樣匪夷所思的還有那個一邊高喊“活下去”降價甩貨、退房發錢，一邊又默默發力不斷囤地的萬科，2018前三季度合計拿地金額接近500億元,相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。
大多數人都聞風喪膽，少數人卻逆風而行。
大多數人正面迴避，少數人逆轉掉頭。
那些少數人是傻了嗎？
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樓市火爆，買房的人聰明嗎?
時間拉回到樓市涼涼之前，市場熱火朝天，多數人跟風追漲，萬人搶房成為常態。“一房難求”貫穿購房各個場景，而且難度不斷加碼：
概率上，有成都22000人搖號449套房，西安5000人搖號700套房，杭州過萬人搖號幾百套房....中籤的概率堪比中彩票，用生命拼出一場“買房大樂透”。
程式上，突破限購限貸制約只是基本條件，驗資是門禁卡，幾十萬意向金是售樓部的門檻，多交十萬的茶水費是上門禮，甚至動輒5000元/㎡的裝修標準都是必選項。
形式上，加入了線上搶房模式，30秒售罄，黃牛高價代搶，多城市上演“網咖搶房戰”，跑贏了網咖玩英雄聯盟的少年，卻輸給了自己的隔壁桌。
還有諸如通宵排號、全款優先選房等荒誕的真實事件，記錄著千軍萬馬過獨木橋的慘烈。
搶買成了絕大多數人的政治正確，一邊後悔當初怎麼沒早買，一邊擔心這次再上不了車可怎麼好。
殺紅眼的人，如同現在一波又一波退場般，一波又一波湧向售樓部,價格被越推越高，人反而越湧越密。
爭先恐後高位接了【少數人】的盤，還要感激涕零。
那些多數人足夠聰明嗎？
3
多數人的因，就要受大多數人的果
鏡頭拉遠，我們可以看到樓市的週期輪迴：
2008年，全球金融危機後暴跌；
在“四萬億”救市之下，在2009年下半年暴漲；
2011年四季度之後，由於限購、限貸、限價等政策調控，同時貨幣政策收緊，房價出現下跌；
2012年中，房價走勢再次反轉，房價的暴漲拉平了前半年的頹勢，之後一路保持漲勢；
由於開發商瘋狂的建房使得房子供過於求，而房地產資金供不應求，2014年之後又轉變為普遍下跌；
直到2015年，受到“330政策”影響，房價又再次反轉，漲勢持續到2018年上半年。
可以回顧到，如此急漲急跌的樓市過山車，甩飛了多少追漲踩跌的人。
但和過山車略為不同的是，樓市總是短跌長漲，漲了20年，跌了5年，並且，房價始終堅持在迂迴中上揚。
波動的樓市，如同一個巨大的篩子，把人群慢慢劃分。
多數人屬於隨大流派，從眾即是安穩，只看見表像，不關心規律。又寄希望於反轉，期待要麼樓市崩塌大家買房不再成難事，要麼出現逆襲，自己低買高賣大賺一筆。
少數人屬於理性派，篤信規律，認為房產價格主要受供需關係影響，並且在市場的調控下顛簸上揚。他們只需找到價格被低估的房產，靜靜播種，坐等收割。
最終房價整體趨勢總是持續攀升，並沒有出現反轉。多數人的選擇之後，大部分的財富都流向了少數人手裡，慢慢形成了樓市的二八定律：
政策嚇退了80%的客戶，那麼20%的聰明客戶去選80%的房源；然後政策放鬆，被嚇退的80%客戶只能去搶剩餘已經漲價20%的房源。
商者都知道，所有人看得到的商機便不是商機。
現在，市場又在發“車票”，如果你選擇成為人群的80%，不過又在爭當下一輪的接盤俠。
之前如何後悔沒有早上車，未來就會後悔為什麼今天不上車，陷入無限惡性迴圈。
錯過了站，樓市快車一旦再提速，想上車恐怕就沒那麼容易了。
總之，如果選擇了於萬人中靜默，就要待樓市回暖時經歷於萬人中奔命。
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那些現在還買房的人傻了嗎？
大鬍子有話說
就像股市中每天高談闊論巨集觀趨勢、追漲殺跌的人都會被割韭菜，樓市也一樣，每天想著研究分析哪個熱點新聞、哪條新聞如何扭轉樓市大勢的，無一不是SB。
我們始終要明白的中國房地產是個受高層意志深度影響的政策性市場，今年更是一直被政策五花大綁，不得動彈。從土地拍賣到開發建設、從房貸到融資，從新房到二手房，從開發商到二手房，無一都是被政策緊緊裹挾。
這完全是一個市場規律完全失效、政策佔據絕對主導的市場。
身在其中，你想著去跟趨勢，逃頂在珠穆朗瑪峰，抄底抄到馬尼拉海溝,完全就是在占卜算卦。
現在的樓市確實在下行，一句“遏制房價上漲”，基本堵死了所有的路，但是政策深度影響下的下行，絕對不是市場規律作用的結果。你在這個時候去想回調百分之幾、什麼時候結束回撥反彈，限價何時放開，限購會不會持續，限價放開之後一二手房哪個會先漲......統統都是在占卜算卦。
而如果你信了以上所有的這些分析，而且根據分析去做投資，那基本也與SB無疑。
對此，我想說，混沌的樓市，你真沒必要天天瞎操心市場趨勢！
更正確的做法是，買好產品，長期持有，做個價值主義者。
在市場下行時，你或許更該想想如何去抓住特殊形勢下的行情機會，大膽去擁抱樓市負面，找到被低估的專案...
例如，一直被冠以“炒房客都賠掉首付”的環京睡城燕郊值不值得買？曾經35000元/㎡，現在被打到16000元/㎡，而“我離天安門只有30公里”的價值決定了地段上的無可替代性，短時間內不會漲，但長週期裡價格會不會迴歸？畢竟35000元/㎡也是一個曾經受市場認可的價格。限售之下，是不是應該擁抱環京曾經暴跌的負面，適不適合買入，持有長週期？
例如，被限價打壓得動彈不得的深圳和環深惠陽，均價60000+的城市，旁邊有個14000的城市，是不是未來會受買不起60000+的剛需外溢？現在限價，價格已經被摁到地板上了，還能跌嗎？而在粵港澳大灣區的城市紅利之下，政策限價影響得了一時，能幹過市場規律嗎？是不是應該積極擁抱“短時間不漲限價”的負面，適不適合買入，持有長週期？
例如，現在某家已持有準現房的開發商因資金鍊緊張，原本38000元/㎡的價格，為了快速匯款，降價到33000元/㎡，地段產品不差，那未來價差是不是會被區域利好抹平，追漲上來？這是不是一個撿漏機會？是不是一個應該積極擁抱“開發商資金鍊緊張，降價銷售”的負面，適不適合買入，持有長週期？
......
機會就是跌出來的，在這個混沌的市場，從來沒有一個人能準確預判到未來趨勢，你真的沒有必要天天瞎操心，與其天天在鍵盤在關心國家大勢市場巨集觀，不如堅持去了解你能真正瞭解的市場，堅持多去看房！多去看房！！多去看房！！！
然後，找到那些被低估的專案，好好地積攢平米，不聲不響，埋頭苦幹供房貸，等待下一波行情到來......
而時間終將回報你!