長租公寓資金池到了必須監管的時候

一直處在風口浪尖的長租公寓又迎來了新的壞訊息。

10月16日，上海長租公租市場傳出訊息，老牌公寓運營商寓見疑似遭遇資金流危機，遭到上海華瑞銀行發公函詢問貸款安全，數萬名交了押金、揹負分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上徵信黑名單的危險，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式迴應。

資金池的安全性是不少人對長租公寓抱有疑慮的根源。由於長租公寓往往需要預付半年甚至一年房租，但通過租金貸等金融方式，使用者可以進行分期付款。這意味著，一旦公寓方現金流出現問題，使用者可能賠上信用、丟了住處。

“現在核心的問題是，千軍萬馬都在做長租公寓，各種金融槓桿都來了。什麼車都有，但高速公路沒人建。”房東東公寓學院創始人全靂表示，長租公寓行業還有一些基礎規則需要完善。

資金池缺乏監管將成為巨大隱患

長租公寓的資金安全問題不斷。據媒體報道，深圳“魚悅公寓”因多層轉租，三房東捲款跑路，二、四房東產生糾紛，租客突然被通知租賃合同提前終止，需在短期內全部搬離，此前向四房東繳納的租房押金也幾經周折，多番追討。粗略估計，有430戶租客受此影響，押金總額達250萬元。

受長租公寓資金問題影響的，不只是租客，還有可能是業主。長沙長租公寓“咖啡貓”最近被爆，在與業主簽約時，要求其在“房樂分”平臺註冊，表面上是為了確保業主本人收到租金，實際上卻讓業主揹負貸款。

在眾多長租公寓爆雷案例中，資金問題總會是關鍵詞。隨著長租公寓的快速發展，配套的資金監管措施不夠完善這一問題日益凸顯。

中原地產首席分析師張大偉指出，金融化帶來的“資金池”已經成為長租公寓最大的問題。現在，長租公寓已經不僅是一個租賃企業，而是一個個標準的“金融企業”。而目前，對於長租公寓資金池的監管還很少。

資金池可以讓長租公寓得到快速發展，很多長租公寓企業利用多收租戶租金、晚付房主租金的方式加快擴張。張大偉分析，這種模式把中介企業從“中介費+差價”的模式，變成了投資者，一旦爆倉就會出現上下游多重糾紛。“缺乏政策監管，對於租賃的發展來說，存在非常多的隱患。”

張大偉告訴中國青年報·中青線上記者，長租公寓類企業在北京、上海等城市市場份額已經超過20%，如果把二房東等同樣模式交易計算進來，有約60%的租賃房源很難見到房主交易。

“資金池存在的最大問題是可以掩蓋問題，後移投資風險。將房主的預期租金，通過平臺專案轉移到公司名下，實際控制人可以隨意動用。這些金融工具帶來了巨大的市場風險。”張大偉說。

榮盛發展首席經濟學家、中國社科院金融所研究員尹中立在媒體撰文指出，在國家鼓勵發展住房租賃市場的政策刺激下，很多機構投資者開始介入住房租賃市場。這些機構投資者攜巨資介入住房租賃市場，深刻改變住房市場的生態平衡，以往個人與個人之間的交易變成了個人與機構之間的交易。

尹中立還指出，當前金融監管部門對房地產開發貸款採取的是限制政策，但住房租賃貸款不在限制之列，於是有些機構從監管中套利。其操作手法之一就是租金貸，即大量獲取房源，以租約為基礎資產獲取貸款融資。利用接近或稍高於銀行正常利率的貸款利率，同從信託等市場渠道融資的高額利率之間的價差，獲取套利空間。

資金池監管亟須出臺統籌規定

事實上，針對資金池問題，一些地方已經探索了監管舉措。日前，浙江省住建廳等出臺了《關於促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》。該檔案要求，從事住房房源委託出租業務的長租公寓企業，應當按照約定每季度或每半年向全體住房房源委託出租人、長租公寓承租人，通告住房租金收入、支付總額，按期或者逾期支付，以及經營住房委託出租業務所產生的沉澱資金使用等情況。定期通告租金收付及沉澱資金使用情況的條款，應當在委託出租協議、承租協議中分別予以約定。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，浙江省新近出臺的這份檔案，並沒有規定資金池是違法違規的。若沒有金融政策支援，僅靠單純房源積累出租，長租公寓的潛在成本很高，運營難度很大，因此對資金池的監管還應探索更多思路。

事實上，監管的缺乏不僅給不法經營者鑽了空子，也給一些希望合規經營的企業帶來了難題。

某長租公寓企業CEO李晨（化名）告訴中國青年報·中青線上記者，由於各方壓力，前段時間不少金融機構一度暫停了租金貸業務，對長租公寓的資金管理也提出了更多要求。他曾向監管部門提出希望做出明確規定，講清楚涉租金的資金管理應該怎麼做，以免影響更多長租公寓的正常發展。

嚴躍進說，對於長租公寓的資金管理，需要工商、住房、稅務等行政部門積極行動，例如對長租公寓的產業定位、租賃住房發展的政策規範、相關租賃業務的稅費減免等做出更具體的規定，才能給長租公寓的後續發展留出更大空間。

張大偉認為，考慮到市場現狀，從金融監管部門到住建委等部門，應該對長租公寓資金池等問題出臺統籌的管理規定，進而保證資金專款專用。

尹中立建議，有關部門建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓的資本，嚴格監管“租金貸”業務，要求長租公寓成為獨立法人，在長租公寓與主要出資人之間建立防火牆，防止資金被挪用。

未來兩年長租公寓行業或將加速洗牌

接連出現的爆雷案例，給行業發展蒙上了一層陰影。李晨指出，如果租金問題不能得到有效監管，一些經營不善的長租公寓企業會虧損倒閉，但也會有企業承接繼續運營。所以接下來兩年，長租公寓領域可能繼續出現爆倉案例，但房源資產還是可以運營的，不過整個行業的整合洗牌速度會進一步加快。

“從長遠看，金融化才是它（長租公寓）的魅力所在。但是短期內過度使用金融以後，可能會把自己弄死。尤其是租金的使用，還需要完善制度。”在走訪過行業內許多企業後，全靂提出了自己的擔心：長租公寓的整體信用在降低，而近兩年，無論是創業公司還是房企、銀行，都很看重長租公寓，也給予了很多金融槓桿支援，但對於資金的監管似乎沒有跟上。

張大偉則進一步指出，租金不應該有任何信貸支援。因為和其他消費不同，租房和吃飯一樣，屬於最底層消費。如果租房需要貸款，就像吃飯需要貸款一樣，是“非常非常不健康的行為”。

李晨說，長租公寓行業涉及大額資金，應該有一定的資質門檻，尤其是要對資金池的管理提出具體規範。他判斷，若對資金池問題開展規範化監管，長租公寓行業將會迎來一輪洗牌，但在此之後留下的，一定是經營穩健，且得到資金方和監管層支援的企業。