地產人喝醉後才會跟你說的買房真相
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊 ，36氪經授權轉載
你身邊總會有說：房價到底會漲還是跌啊？你一定有內部訊息吧？怎麼早不告訴我房價會漲啊，我就多買幾套了啊......
其實你說行業內的人買房真的有什麼方法論，我看也未必！該栽的跟頭一樣會栽，很多時候第一次買房犯的錯誤還不比人少
唯獨厲害的地方就是地產人的膽子會稍微大一點，畢竟每天都在接觸這個行業，對一些資訊少了點情緒多了點理性，這一點我想是最大的區別
但是換句話來說，就這點區別或許就是本質的不同，對於每一次的決策都會有不同的判斷
所以基於此，我問了一個做了房地產10年以上的地產人，讓他們給普通購房者一些建議。剛開始他還不肯說，後來我咔咔咔給他灌了5瓶啤酒之後，他開始話多了
從效果來看，對我其實還是掏心窩的，很多該講不該講的都說出來了，而盧俊也對大家是掏心窩的，這些建議我全部送給大家
1、對待房子要戒掉所有的情緒
目前在網際網路裡傳播更多關於房子的事情是關於情緒，情緒分兩種，沒買房的焦慮，買過房的鄙視。另外互相穿插在其中各種關於逃離、夢想、負擔等各種，使得很多人對待房子這個產物沒辦法理性判斷
我們都知道，不論是不是投資，這都是我們這一輩子最大一次的投入，所以必須要做到理性，情緒會最大程度的降低我們的判斷力，我們必須想盡辦法戒掉
不論你買房是因為自住還是投資，對於你來說房子他不是壓力的來源，你不買房也會有其他的壓力，也不是財富的證明，大部分人房子增值了你不會變現
房子最真實的身份是資產，這個資產是讓你有耐心去做其他你想做的事情，僅此而已。有恆產者有恆心，說的就是這個道理
2、需要圍繞房子構建你的理財規劃
其實現在很多人都已經有了各種各樣的理財，但是比較欠缺的是，我們還沒有圍繞房產搭建的理財習慣，我倒不是說需要把錢所有都投入到買房上，而是你的其他理財規劃時間點要搭配你房屋置換以及下一次買房規劃
房屋是抽去一個家庭最多資金和絕大部分精力的一件事情，如果只在想要買房的時候規劃資金和房產，那很大程度上就已經落後，或者說沒辦法最大化的配置房產
買房可以很長時間內給家庭資產做到提升，所以規劃置換房屋的時候也需要之前很長時間的其他理財配合，互相的搭配才能形成真正意義上的複利效應
買房最根本的技術，就是把錢花的好
3、戒掉一夜暴富的想法
可能是其他環境理財收益太差了，所以有一段時間投資房產的會形成極強的鄙視鏈，鄙視股市，鄙視創業，鄙視一切
但是從我這個環節來說，未來因為買房一夜暴富的可能性已經非常低了
確實在2000年左右，因為可以高槓杆以及容易週轉的現狀，那一撥投資房產的人確實身家大漲，但是我認為那不是能力，而是特殊時代早就的財富紅利
而如今這種情況在樓市裡幾乎沒可能發生。首先最顯著的一點，就是房子的流動性下降到最低，變現的時間拉得很長，而且很有可能未來還會持續。
而且未來很大概率上，交易的稅費會變得很大，交易本身就是一次清算，不論是房產稅還是其他稅費，都會統一在這個環節徵收。
不賣就沒有費用，賣了就抽走利潤，這是未來的大概率事件
所以房子是資產，但可能不是特別好的變現工具，可以為家庭增值，但是一夜暴富的情況已經越來越少出現了
4、如果重視房產，這三件事必須要會一樣
我和很多我的朋友說過，如果你覺得你會買房，或者會和房子打交道，這三樣事情你必須要做一樣：認真學習一次房地產基本知識、做一份地產工作、有一個房地產的行業內的朋友
房地產有一個重要的特徵，你可以理解為問題也可以理解為機會，就是高度依賴資訊不對稱這件事
曾經有個投資人和我說，資訊不對稱是一切商機的出發點，而房地產是把這個特徵發揮到了最大。或者大多數地產人沒什麼特別之處，其實也就是比你早知道哪個專案會開盤什麼價格。
但是正是因為知道這一點，很多決策他就比你快很多也理性很多
所以如果你覺得未來可能會和房子發生關係，說實話這三件事最好要懂一樣，省力一點就是要我這樣的地產朋友，費力一點可以買點房地產的書多聽聽（或者聽盧俊的好房研習社 ），當然自己去做一份地產工作是最好的
這三個點可以幫你很好的掃掉房地產的基本門檻，未來不管你是不是靠著房子發財，起碼基本的坑不會遇上
5、善用家族的力量
其實房子領域，需要摒棄的一個觀點就是啃老。
很多人會覺得，買房需要家庭支援很沒面子而且開不了口，其實完全沒有必要。如今衡量上海和外來朋友最大的差別其實就在於家庭資產，人家就是因為在這裡住的久了所以大家庭裡有好幾套房子，所以會省力很多
對於我們個體來說，如果希望整體的資產配置可以更加合理，那一定需要善於運用家族的力量
這個力量不僅僅是錢，可能也是身份，可能也是觀念，或者是產業，越到後面你會發現個人的力量很渺小，抱團取暖才能做大
而在這個社會，真正知根知底的，其實只有親人
6、時間很重要
其實很多人問我什麼時候買房，我幾乎沒有任何想法就直接和他說現在
首先別人會問我這個問題，就表明他會買房，只是不知道什麼時間點合適
而我的答案是現在就是最好的時間點，不是因為我懶，也不是因為我覺得房價永遠漲，而我是認為房地產是一個高頻調控的行業，未來最大的變數其實不是房價而是政策
如果這個是一個變數，未來很有可能直接影響你的購買資產和能力
所以面對這個未知數，我給所有人都是不要把自己的購買能力和政策對賭，如果當下可以就當下做決定
時間是最寶貴的，在任何一個行業裡都是如此，不要覺得自己可以預測到未來，隨波逐流你還能賺一個平均收益，對賭的人大概率是傾家蕩產
7、對房子不要有玻璃心
這世界上可能會有完美的手機，完美的電腦，完美的首飾，但是這個世界上沒有完美的房子，就像這個世界上沒有完美的女朋友一樣
這不是什麼毒雞湯，而是差異性很大的一個產品，他本身就不大可能會是完美的。一個可複製的標準品，伴隨著銷量的增加他的研發成本是可以被無限量的攤平的，這就是為什麼蘋果手機可以投入這麼大精力去研發
但是房子因為地段、形狀的不同，差異性極大，所以這個世界上不可能有兩套完全相同的房子
所以本質上房子的規劃邏輯是儘可能的規避一切風險，一個沒有大毛病的房子其實就是一個好房子
所以當你買房的時候，需要接受一套不完美的房子，所以你心中那條底線很重要，什麼是不能逾越的，什麼是可以包容的，這一點在買房之前必須想清楚
玻璃心在這個時代沒有好下場，特備是買房的時候
8、最後一個建議，買有人住的房子一定不會錯
如果對於買房一定要給一個建議，那麼買有人住的房子就是亙古不變的真理
最近很多投資買房的理論肆起，很多人會建議買郊區或者偏遠地方去賭未來的規劃。確實買對房子的人會因為這樣的博弈獲得超高的收益，但這依然需要運氣
作為專業的投資人其實無所謂，買錯房了無非下一次悠著點，但是對於普通購房者卻不能，因為這一輩子你買房可能就一次兩次，本質上是不允許你犯錯的
所以在這樣的前提下，期盼漲的多和住的舒心這一點來說，後者更加重要
所以對於一個地產人，如果你不是很懂房地產，但是又是自住買房一套房子估計會住上個三五年的，下面這些房子最好不要碰
1、中介那裡房源很多的小區
2、有很多房子被改造成辦公的
3、群租房現象很多的
4、不老的小區但是物業不管的
以上這四種小區，基本上是因為前期有大量的投資客進入導致自住使用者不足導致的。小區自住率不高可能有很多原因，但是歸根到底或許是這個小區還沒有好到願意讓人住進來
沒人能解釋上海為什麼會有這麼多人來，但是來的人多就一定能說明這個城市好，那麼對於一個小區其實也是如此
如果讓我一定要再給個建議，另外我大概會這麼說，買自己有需要的房子。
買房的真相大概就是如此