網紅城市的樓市走勢
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「櫻桃大房子」（ID：ytdfz8） ，作者：櫻桃大房子，原標題：《 網紅城 市的樓市都涼涼了，都等著跌吧！ 》36氪經授權轉載
最近，幾個網紅城市的樓市都已經涼涼了，比如西安，合肥，杭州。還有幾個漲的晚城市也停止上漲了，比如昆明，貴州，重慶。
西安
先說西安，因為我暫時還沒有去西安調研，只是粉絲們和一些業內朋友提供給我的資訊，當地二手房市場已經開始轉向了，新房因為限價，如果是跟二手房價差比較大的賣的還可以，價差不大的去化率也不高了。
二手房成交價開始下降，據華商報記者採訪調查發現，西安樓市二手房降價情況已不屬個案。不只是主城區，像曲江這樣的區域，部分二手房報價也有鬆動。該區一中介機構的工作人員告訴華商報記者，曲江二期一些房齡在5年左右的二手房，自5月份以來掛牌價下降數萬元不等；南湖周邊甚至有降了30萬的，當然這種房子是大平層，原本總價就很高。
二手房成交量在下滑，據房天下二手房彙總的市場資料顯示，西安二手房成交量在3、4、5月都超過了7000套，直到6月份開始銳減至4917套，7月份更降至4744套。西安一房產評估公司負責人介紹說，最近幾個月二手房成交量減少，一部分房源存在有價無市的狀態。
新房去化率下降，據克而瑞機構監測，在剛剛過去的兩週時間裡，西安有10個專案開盤，但實現100%去化僅有3個，剩下的專案去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的專案推出54套可售房源，只賣出去10套，去化率僅有18%。並且，從公開資訊看，未來一段時間，西安新房供應量還會呈現增加趨勢。
所以西安的行情基本上可以確定是見頂向下了。只適合賣不適合買。剛需們可以先觀望下，不要急著下手了，因為一旦轉向，後面砍價的空間會更大一點，因為新房限價不放開，新房和二手房倒掛的情況，最後的結果就是，二手房降價，價格向新房靠攏。投資的就更不用說了，現在入手等於買套。
成都在5月份調控升級後，已經提前說明了這種走向。二手房轉向後，目前已經跌了10%-20%左右。
合肥
合肥，我是今年3月1日去調研的，當時剛好過完年，合肥樓市調整了一年，處於低迷中，新盤去化緩慢，新房因為限價，開發商拿地成本又高，很多都是貼著成本在賣。
二手房除了政務區比較堅挺，大多都跌了10-15%，濱湖新區二手房是合肥降得最多的，因為外來投資者最多，炒作水分大，影響最大，大概都降了兩成左右。
我當時判斷合肥有點泡沫，但並不大，未來的下跌空間不會太多：（ OA==&mid=2247484228&idx=1&sn=a5beb3b23cd019c7a07beff846264ad9&chksm=ec3b817fdb4c08695d6da4e83018042af3324199f120805a1b51dcd7d684b9398f3d20ba10de&token=741170022&lang=zh_CN&scene=21#wechat_redirect" rel="nofollow,noindex" target="_blank">合肥樓市調研：房價已陷入陰跌中！ ）
我以為市場會繼續陰跌下去，但後來市場很快就反彈了，粉絲告訴我說新房又好賣了，開發商要求首付比例還比較高，二手房還是比較穩定。我想我對合肥市場是判斷失誤了？沒看準。
2018年1-6月，合肥共計成交住宅套數為30654套，而2017年上半年共計成交17546套，成交數量增長了13108套，增幅達到74.7%。
我也在尋找原因，後來蕪湖的幾個粉絲告訴我說，他們那的房價都一萬多了，有了對比後，我好像明白點合肥房價為什麼那麼堅挺了，地級市的房價都一萬多，一個省會城市教育醫療資源都要好太多，一萬多貴嗎？相比之下，當然不算貴了，其實本質上也不是合肥不貴，而是蕪湖太貴了，但購房者會去做對比，他們會趁高把蕪湖的房子賣掉，拿著錢去合肥買，合肥限購只要一年社保，這個很好解決。
但最近合肥消化了一段時間後，7月份開始，市場有明顯降溫，這真是猝不及防，變的太快了。可能是需求又消化完了吧。
我現在也還是覺得，合肥一萬多的房價，不算貴，省會城市一萬多的房價都不算高，因為三四線城市大漲一輪之後，會凸顯出二線城市的房價價值。很多人會把三四線的房子賣掉去二線買，這對二線的房價是個支撐。
未來怎麼走，我覺得像合肥這種之前已經跌了10-20%的城市，估計還是震盪為主吧，市場反反覆覆也難免，之前全國的龍頭深圳也是這種走勢，市場好一段時間，需求消耗完了，又低迷了，因為調控不放開，想要持續反彈向上是不可能的。
重慶
我是今年4月底去重慶做的調研，（ 重慶樓市調研：一個曾讓投資客無利可圖的城市，還有多少機會？ ）當時，重慶好的片區此輪行情基本都已翻倍，其他區域如大渡口、南岸區、巴南區漲幅相對較低，大概在40%-50%左右。新房很難買到，很大部分需要找關係，茶水費。
我當時的判斷是，重慶二手房迎來了加速衝高的階段，此輪上漲行情沒有結束，剛需和改善型需求可以買，上漲空間，只要不是老破舊，基本上翻倍都沒問題。
今天在重慶粉絲們跟大家討論了很久，都說從2016年10月份開始算起，重慶房價都已經翻倍了，有的漲了兩三倍，今年4月份我調研之後房價至少漲了30%以上，有的漲了50%。成都5月調控升級後，重慶加速上漲了2個月後就疲態盡顯，新房蓄客不足，二手房不好賣。
目前重慶只是限貸，本地人首套首付三成，二套四成，三套全款，三無人員不能貸款，聽銀行的人說9月底要限購了。重慶調控不算嚴格的，市場都開始掉頭向下，說明房價漲到一定程度，市場就會自行調整了。
這也驗證了我的判斷，房價到了翻倍的地步後，基本上就漲到頭了，翻倍理論在任何一個城市，至今都沒有失效過。
重慶樓市，投資客可以拋售了，購房者，投資客不要進場了，剛需也不要急，除非是新房，與二手房倒掛2成以上的新房再考慮，二手房後面必定降價，幅度應該會比成都高一點，因為重慶的吸引力和購買力顯然不如成都。
遲早都要跌
杭州的我8月22日才寫過，（ 杭州房價也漲不動了，地價最高已下跌三成！幾十宗高價地裸泳！ ）二手房已經高位掉頭轉向了。
昆明我關注較少，但跟當地粉絲和業內專家溝通之後，7月1日限購升級後，市場需求立刻減少，房企擔心房子不好賣了，所以申請預售證也少了，新房供給量和成交量都大幅下滑。
下圖是昆明7月份的新房資料
限購後，二手房當然也不好賣了。
反正幾個網紅城市都涼涼了，說明沒有誰可以例外，漲完了自然就得調整了，先漲先跌，後漲後跌，不是不跌，只是時候未到。