抄底樓市，路在何方？
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「柯談」（ID：lincolk），作者： 柯談，36氪經授權轉載
樓市同樣如此，2010年之前，中國樓市屬於典型的無序競爭，財富掠奪的階段，資本越多，炒房獲利就越多，2010年限購限貸等政策工具陸續出臺之後，競爭相對公平化，但政策的周而復始、前後不一，強化了人們的投機意識，找制度的漏洞，鑽法律的空子，成就了一批投機取巧的機會主義者，逐漸使民眾喪失了對政策的敬畏和尊重。
現在，房住不炒時代的開啟，正在徹底扭轉這種畸形、病態的價值觀，只是這種根深蒂固的投機主義已經融入大多數人的血液，消除比養成更加的艱難。
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今非昔比
10月7日，中國人民銀行決定，從2018年10月15日起，下調人民幣存款準備金率1個百分點，這已經是今年的第4次降準。
一年內4次降準，按照過去20年的經驗來看，對樓市絕對是重磅利好，標誌著又一輪瘋牛即將啟程。但這次，樓市的表現就像是對這4次降準視而不見、通通免疫。
所以，才會有一些半瓶子醋的磚家，屢屢判斷錯誤，誤導民眾。因為他們根本不明白房價上漲的內幕和把戲。
降準這種政策僅僅是增加銀行的可貸款貨幣數量，貨幣增加後能否進入房地產，還必須要依賴銀行的信貸政策，只要銀行對開發商的信貸支援不足，對居民的貸款政策不放鬆，那降準多出來的錢就絕對不可能流入房地產。也就是說，即使降準了、錢多了，只要信貸政策不放鬆，房地產行業就只能眼睜睜的看著別人吃肉，連喝湯的份都沒有。
讓我們來觀摩下近十年來歷次房地產大牛市與降準的愛恨情仇：2008年4次降準、5次降息；2012年2次降準、2次降息；2014年5次降準、6次降息。在這3次大規模降準的同時，政府都同步給房地產鬆綁，比如：降息、4萬億、去庫存。
我們發現，每次降準的同時，都伴隨著降息和寬鬆政策的出臺，所以，才造就了牛市的開啟。這正是我要強調的，要想讓降準的資金流入樓市，必須要同時放開掐在脖子上的雙手，否則，單純的降準，對樓市來說，毫無意義！
就好比房地產這塊乾涸的土地，根本沒有新建引水渠，任憑它大水如何漫灌，永遠都得不到灌溉。
也許，這正是高層的智慧，一切都盡在掌控之中。把房地產和實體經濟隔絕開來，這個絕緣體就是銀行和調控政策。毫無疑問，房地產的寒冬已經來臨，而最先覺察到陣陣寒意的一定是房企和中介。
萬科為了自己能夠活下去，不擇手段，挑起惡性價格戰，在廈門的白鷺郡專案半價甩賣別墅，退房退錢樣樣都幹，為了生存毫無底線，社會職責是假，逼死對手是真。近期的降價維權、打砸示威只是飯前的開胃小菜，降價大潮才剛剛拉開序幕。
9月17日，中原地產華東區總裁兼上海中原總經理陸成釋出的一封《致上海中原全體同仁的公開信》中說道：“調控政策、信貸環境導致上海房地產市場急速變壞。我預計這次行業生存危機不會像2008年金融海嘯一樣那麼快就過去。對中原和行家來講，現在就是‘排隊去死，看誰有實力排在最後’的淘汰賽。”
為了應對危機，上海中原已經於10月1日起，實行了全員減薪：所有崗位的全勤獎取消，通訊津貼、工齡工資、車貼調整為5折發放；中後臺部門的佣金比例調整至8折發放。同時取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度。
今非昔比，正是此輪房地產調控最大的特點。世道已變，遊戲規則已變，玩法不變，註定會死的很慘！
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任重道遠
最近，國家發改委領導李鐵在一個高峰論壇上說：中國潛在的購房人群將有5億左右。一部分是2.87億在城市務工的農民工，另一部分是未來新增的2億城鎮化人口。
我並不是反對領導的預測，只是稍微認真思考下，就會想到，這兩類人群明顯有很大部分的重疊，但完全可以預估到2030年，至少應該還有3-4億的新增購房人群。
我國在推進城鎮化方面，簡直不遺餘力。其實，早在2016年10月11日國W院就釋出了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》要求：除極少數超大城市外，全面放寬農業轉移人口落戶條件。省會及以下城市要全面放開對高校畢業生、技術工人、職業院校畢業生、留學歸國人員的落戶限制。兩年後的2018年10月10日，國家發改委再次督察各地的落實情況。
其實，也正是該檔案的釋出，才開啟了2017年二線城市搶人大戰的序幕。未來的人口遷移，將是農村人口流入三四線城市，三四線人口流入一二線城市的逐級向上供給模式。
戶籍制度的破壁，是我國解放以來，促進勞動力自由流動和城鎮化發展的最大進步。城鎮化更是房地產發展的原始動力所在。
我國房改二十年，推高房價的確有了長足的進步，但是人均居住面積以及居住條件和發達國家相比，還是有很大的差距。
根據如是金融研究院調查的資料，2017年底，我國城鎮人均居住面積為25.66平，而美國是65.03平，英國是49.4平，德國是44.6平，法國是40平，日本是38.81平，韓國是33.2平，香港是15平。我們只比悲催的香港人民幸福一丟丟而已。
未來3-4億城鎮新增購房人群以及居住改善置換需求，決定了我們的住房建設還遠遠沒有達到過剩的程度，我們的房子不是太多了，而是太少了。
房地產的黃金時代已過，但是白銀時代至少還有十年，真正的拐點還遠沒有到來。
我們的失誤就在於，太猴急的模仿了房價的市場經濟，卻在供給上還堅持著計劃經濟，學來學去，搞了個四不像。還好，現在知道了懸崖勒馬，時間還來得及。否則，我們半馬都跑不到，就已經自廢武功。
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路在何方
這就是我們不得不面對的現狀，房價是發達國家，條件是發展中國家。飯還沒有吃完，就把自己的碗砸了，那接下來，要想吃飽，就只能一粒米一粒米的從地上撿起來慢慢吃。
我國房地產的確還有很長的路要走，但是，房價的走勢似乎已經清晰可見：
如果你問我，房價還能漲多高？我只能說，一定沒你想的高。
如果你問我，抄底樓市好不好？我只能告訴你，為時尚早。
如果你又問我，哪裡才是底？我會說，沒有了暴漲，也就無所謂底。
如果你非要買房，那麼，我可以給你四個參考選項：一、限價倒掛幅度20％以上的品質新盤，包括8折以下的促銷樓盤。二、炒房客資金鍊斷裂的急拋盤。三、已經先買好房子的置換客急於出售的房子。四、優質學校的學區房。
以上四條僅適用於一二線城市，三四線城市除學區房外，切莫對號入座。如非以上房產，不建議入手，請耐心等待。
總之一個原則，現在入手的房產，一定要預留好未來下跌的空間，否則，你不是在抄底，而是在給別人解套！