鄭州，你的前路在哪裡？
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團隊 ，36氪經授權轉載
之前我我們推送過鄭州的一篇文章：OTA5NA==&mid=2247498272&idx=1&sn=b80e60c996f31e1e036e8167e5af8356&chksm=97e62269a091ab7fd42ff7e853b7248b43e2b4b6980da7a577d725a52cedb17f9dab268217ef&scene=21#wechat_redirect" rel="nofollow,noindex" target="_blank">鄭州，你到底會有什麼下場
實話說，收穫了很多鄭州和河南人民的感動，但也有很多質疑和迷茫，比如點贊最高的評論。
其實說到底就是：鄭州，你的前路在哪裡？
而曾經我還是個走南闖北討生活的生意人，為此去過不少城市和地方。
很多城市尤其東部多年發展的先發優勢，高樓林立的都市感自不必說。可鄭州某處地方，卻給了我不一樣的震撼，某種意義上便能解答這個問題
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坦白講，鄭東新區在國內強手如林的城市片區中，並不是讓你一眼驚豔的那種。但是如果我們切換到衛星圖這樣的上帝視角來看，就會很有趣。
鄭州，有北方城市基因中，天然橫平豎直的格局。但聚焦東北區域時，會發現一片像甜甜圈一樣神奇的組團，在城市肌理上顯得格格不入。
這便是鄭東新區，事實上，還曾被傳言為中國最著名的鬼城之一，一房難賣。時至今日，卻在鄭州房價版圖中有著統治級的高水位。
為何？這次回答也許要超出我們對地產的一般認知。
因為只有當你真正切入到這種神奇生長狀態的背後，才能體會這個片區所隱藏的力量以及...運氣。
這次我想先和大家分享兩個不算長的故事，花開兩朵，各表一枝。
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眾所周知，起步於2000年的鄭東新區的目標，是成為河南版陸家嘴，所以第一個不算長的故事反而是從1991年的陸家嘴開始。
那年陸家嘴還是一張白紙，怎麼畫是個難題。為此我們搞了一次中，英，法，日，意，五家參與的國際競標方案。
坦白講，城市規劃從來都是一項複雜的系統工程，五種方案各有優劣，不過這次業內公認的第一，是英國人的方案。
那麼這個方案好在哪？
首先，城市高密度組合大環套中間中央公園小環的格局，加上外圍的濱江公園，天然的花園城市。再配合周邊六大複合型功能組團，這也許是風行的中央活動區（CAZ）概念第一次來到中國。
而且還有兩個特別有意思的地方。
第一，組團之間的主要連線方式主要通過公共交通，換句話說，極大的弱化私家車通勤。
第二，環形排布方式，除了避免資源過度聚集。還能在科學的計算下，每棟建築都能有自己江景，每一棟建築都被公平的對待了。
當然那個時代的條件下，陸家嘴還是選擇了一個和現在相差無幾的方案。
功成名就的陸家嘴好比成功人士，繁華，魔幻，壯觀的天際線，優點自然數不勝數。
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但城市長成什麼樣，從來不是非黑既白。世界很公平，想要有曼哈頓式的壯麗巨集偉，就註定要足夠的代價交換，比如曼哈頓式大城市病。
這是先行者的榮譽與遺憾。也是每一個人在青春中都會經歷的一次選擇，這次輪到鄭州了。
時間一晃10年而過，鄭州東北區域一個老軍用機場搬遷，也是鄭州開始擴張節點，怎麼辦？
這次依然是國際招標，美，法，新，澳，中，日六方參與。
最後，一代大師中標，而且某種程度上，這次方案几乎改寫了整個鄭州的格局走向。
這位大師叫黑川紀章，日本建築三傑之一，而解開鄭東新區的密碼都藏在大師一生的思考結晶中。
首先，當你看到鄭東新區CBD區域時就，會神奇的發現，和陸家嘴英國人的方案頗有幾分神似。其實也不奇怪，牛逼的思想通常都有共性，又和而不同。
應該說鄭州的大環套小環其實更延展，而這種延展背後所代表的恰恰是黑川老爺子兩大成就和理念，“新陳代謝”和“共生”。
前者簡而言之，就是城市和建築的關係不是靜止的，而是像生物那樣是個動態過程。
後者落位到城市，便是城市和建築元素都可以互相產生意義又能整合為一種共生關係。
聽起來很抽象，我自己的解釋就是，對城市而言，前者要不斷生長，後者在生長中要追求和諧。
而幸運的是，對於一個已經相當成型城市作品，不必葉公好龍，我們已經能去真切感受他。
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所以我們進一步來認知下鄭東新區，先是鄭州新一代的宇宙中心CBD組團，鄭東新區三個圈中最小的圈，是鄭東新區青春開始的地方，也算新區精髓所在。
首先，環形線性排布，天然讓建築有足夠的自由度去成長，而且資源能最大程度向外均勻延展。換句話說，有意識的去中性化，帶來板塊組團上的豐富和充滿變化的生長。
但如果只是簡單去中心化，那就想簡單了。
在資源外擴延展中，中心反而更能具有更強的向心力，尤其河南會展中心，藝術中心等一系列公共服務設施，玉米樓千璽大廈宛如定海神針落地，丹尼斯等新一代商業的落位和如意湖生態組團，提供了人們足量的交流和休閒空間。
中央的複合功能活動區又反過來聚集人氣，整個區域成長就會進入一種良性迴圈。
所以看懂鄭東新區迴圈成長邏輯後，各種高能級資源開始介入，省委四套班子逐步東移，各種中原系和國字頭銀行的金融產業落位，以及各路優質學校。
早在這輪樓市前啟動前15年，以CBD為代表的鄭東新區，就能以均價1萬5超越1萬左右的老城區。
作為最早成熟的板塊，享受了最早的紅利。但卻要面臨新房稀缺，基本以二手存量房為主。
然而，26000每平的均價上在鄭東新區並非頂峰，可這恰恰隱藏了鄭東新區的更神奇的擴張段位。
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同樣是擴張，鄭東新區偏偏很神奇不按北方最喜愛的傳統軸線進行擴張。
CBD向南，高鐵東站板塊，有著鄭州最大的流量入口—鄭州東站，豐富的流量匯入，
也能形成濃厚的商用氛圍，以及良好的城市介面和公共配套。
但作為同樣成型較早的片區，新房稀缺，二手房和商服主導市場，均價23000，鄭東新區上車的價效比之選。
沿金水路向東，龍子湖板塊，這裡鄭州新區又一次進入甜甜圈的節奏。以華北水利水電大學等15所高校，沿龍子湖環形排布，良好生態的輔佐，鄭州新一代最具潛力大學城成型。
重要的是，大學城自身就可以帶來配套完善的生態體系，所以均價23000，不輸高鐵板塊，就是安置房略多。
從CBD聚能，高鐵引流，大學城遷移，鄭東新區每一個板塊能級都在互相抬升，最終迎來了他最高潮的板塊—北龍湖板塊。
這個北邊的圓環，在所有能級到位後，後發置人。最好的生態，金融島崛起，佔據最稀缺資源，高品質樓盤集中扎堆做鄰居。均價38000輕易摘下鄭州房價上的王冠，加冕新一代的第一富人區。
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所以很多時候當我們去孤立看待某個亮點時，就像單個珍珠，雖然亮麗，卻光芒有限。但如果找到一個足夠分量的線把他們串聯在一起，就是一件傑作。
所以當你回過頭來看待這些看似獨立板塊組團，像極了遊離的細胞生命體，放棄了有稜角的軸線，環形構架下道路自然鋪陳。
一個偉大的城市骨架下，各組團被緊密互聯，任何組團都可以為對方賦能，鄭東新區的能級得以最大化。
各自去中心化之中，資源又被凝而不散的攤薄了，所以在開車通勤在這裡，也許會迷路，卻有著鄭州少見得不擁堵的愉悅。而且每個組團的都充滿生長和變化，也就是說生活這片區域中的人不但被平等的對待，還有著對未來的尊重。
但城市對人讓你真正的尊重，一定是在細節中。
所謂“一天不挖，不是鄭州”，但在鄭東新區，未必是諷刺。
這裡鋪開了河南最早的地下綜合管廊，什麼意思，這種複雜地下工程，城市的毛細血管，在成為痛點前，已經被碼的很規整了。
而新區最容易被忽略還有兩處細節.：
其一，圈層中心的各湖泊以水系相連，整體50%的生態綠化，也就有了無處不在城市景觀公園。而最大好處在於，城市有了足量的雨水容器，海綿城市是真實，而不是以口號形式在這裡存在著。
其二，這樣環形結構，避免了中心高峰隆起，而不是閉環，有相當多放射通道，也就是城市通風廊道，或者說熱島效應被優雅的化解了。
所以梳理下來，即便鄭州能級還在發展中，鄭東新區城市管理細節還略顯粗糙。但是不妨礙前瞻性的城市骨架+細膩的毛細血管+城市肌理的新陳代謝合力下，城市中人與建築都得以被平等的尊重，而這才是偉大城市作品的底色。
理解這點，就能明白：
為何大多數鄭州人乃至河南人都想在這有套房，背後是市中心的迭代漂移。也就為什麼中州大一街之隔，一個新區能有著對成熟老城區有著近萬的均價水位差。
為何鄭州這種本來能攤大餅平原城市，堅定向東。從白沙到鄭汴一體化，甚至向南能支援航空城，城市格局真正的拉開了。
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那麼為什麼是鄭州？
因為我們印象中的鄭州，外省招黑，省內不服。
作為一個被火車從鄭縣拉成鄭州的城市，在近代省內快速崛起，確實容易落話柄。
但翻開河南的歷史日記，你會發現這片多災多難的土地，從洛陽坊市到汴梁風華，一座座偉大城市在歲月中沉默。
但這片土地如此的敦實厚重，以至於每個時代都要有個城市，不認命的站出來。
這次是鄭州，是鄭東新區，折射是河南人民的堅忍。
而為何開頭說道這是幸運，這樣勢能下，還遇上一個看的夠遠又剋制的頂層力量。
實際上，這樣類似“烏托邦”規劃，如果不是那屆政府識貨，如果不是後來政府堅定的做到，這樣規劃便會是一個故事了。
例如不少人抱怨鄭東高樓極少，不是鄭州能量不夠，而一個大家都往上長的焦慮時代，頂層力量又一次抵制了誘惑，這樣鄭東新區天際線雖然稱不上驚豔，無論從哪個角度都顯得整齊，乾淨。
所以種種必然力量的協力，才能誕生鄭東新區這樣偶然性的作品。
所以鄭州前程在哪裡？
不需羅列太多資料，不談各種米字規劃圖，而是當這樣可以冠之以偉大的城市作品，一步步在委屈中矗立在中原大地上時，無論鄭州這個城市，還是河南這片土地，砥礪前行中註定就有無限的未來。
2007年，一代大師黑川紀章逝世，鄭東新區仍是雛形。
2010年，美國“商業內幕”媒體稱，鄭東新區為中國最大鬼城。
2015年底，鄭東新區建成區面積突破115平方公里，常住人口47.05萬人，入駐金融企業247家，入駐49家世界500強、69家上市企業，財政收入完成185億元，稅收收入完成165億元。
2017年，河南GDP排名省域第五，鄭州GDP今年預計破萬億。但是同年，省內具有輻射力大城市缺乏，依然有1255萬河南人流失在外。
鄭州，前路任重道遠。
但最幸運的是，城運時有興衰，而偉大的城市作品則永不落幕。