廣州調整限價，絕不是放鬆調控
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「櫻桃大房子」（ID：ytdfz8），作者：櫻桃大房子 ，36氪經授權轉載
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每次稍微有點政策的風吹草動，總是牽動著市場的敏感神經，然後免不了又被一些多頭和中介們大肆利用傳播，成為他們鼓吹房價上漲的理由。
昨天，廣州南沙、增城、花都放開限價限購，放鬆調控的訊息傳的滿天飛。但很快廣州住建委就在網上作出了說明：
近期，市、區住建部門在保持我市調控力度不放鬆、保持成交價格穩定執行的前提下，對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。
我委將繼續保持調控政策連續性和穩定性，繼續堅決執行現行各項調控措施不動搖，繼續嚴格對新建商品住房開展價格指導，同時，按照中央、省、市決策部署，加大對房地產市場的監督檢查力度，保持廣州房地產市場健康平穩執行。
這兩段話說的非常清楚了，第一段說了是要對過去的預售機制進行優化，嚴禁雙合同，但並不是取消限價政策，更不是要放鬆調控政策，這在第二段說的很明白，繼續執行各項調控政策不動搖，繼續對新房執行限價。
我們要搞清楚廣州為什麼會對限價作出調整，優化，嚴禁雙合同，首先就要了解廣州現在的限價存在什麼問題。
在廣州的人都知道，樓市雙合同盛行，這都是拜廣州限價太嚴厲所賜，為了調控房價不漲，廣州的限價可以說非常變態，由於新房和二手房倒掛太嚴重，比如二手房賣到了5萬/平米，新房可能限不超過3萬/平米，倒掛近一倍的價格，但開發商又不願意虧損或者讓利給購房者，怎麼辦，於是想出了雙合同的辦法，備案價表面上符合政策要求，高出的部分走裝修合同2萬/平米，這已經是市場公開的祕密了。
比如增城，裝修合同高的2萬/平米，低的4K/平米，裝修部分又不能貸款，導致購房者的首付變相提高，這樣的調控，並沒有讓開發商少賺，也沒有讓房價下跌，但反而增加了剛需購房門檻和負擔，導致購房者怨聲載道，有苦難言。
很明顯，這種限價是不科學的調控方式，對此作出修正是應該的，也有利於剛需，市場價5萬的房子，你就按5萬給他備案，新房二手房沒有價差，開發商也不需要去做雙合同，100平米，500萬，購房者也可以貸款350萬，首付只要150萬，而不是雙合同時代的只能貸款210萬，首付需要290萬。
而雙合同還暗藏什麼樣的風險呢？一旦市場下行，裝修貨不對板，購房者維權的事情就會很多，ZF的壓力也會很大，當然大家主要不是因為裝修不好而維權，但裝修問題卻是個最好的理由。
最近廣州增城因為降價，業主開始維權退房的行動又開始了。
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有的人說，嚴禁雙合同，優化限價政策，實際上就是取消了限價政策，只是文字遊戲而已，限價已經名存實亡了！
首先，限價是不會取消的！特別是市區的優質盤，對均價有影響，肯定會限價。我倒是希望取消高階盤的限價，市場價11萬，你限賣8萬，白白便宜了富人，這種調控有什麼意義呢。
其次，郊區的盤限不限價，我覺得已經沒有什麼意義了，因為遠郊盤已開始降價，你能按照市場價賣出去就不錯了，如果你非要理解成這三個區取消限價政策也可以，但如果你認為這是放鬆政策就完全理解錯了，其實按市場價備案，也是好事，深圳目前大部分樓盤都是按照市場價來執行備案指導價的，也就是說新房二手房根本沒有差價，投資客也就沒有了套利空間。
新浪也已經報道了，當地住建委內部人士對此迴應稱，對外限售限購沒有取消，限價地塊的樓盤預售價以開發商實際申報為準，原則上只能下調、不能上調。
也就是說房企要降價可以，漲價是不可能的事了，這也足夠看出政府的調控態度了吧。
關於調控政策，廣州作為一線城市，是絕不可能先於二線城市放鬆調控的，只要有點ZZ常識的都應該明白這個道理。
尤其是16個熱點城市，未來一兩年內，大家不要指望放鬆調控！這是關係到國家經濟轉型升級成功與否的命運，泡沫沒有消化前就放鬆，是件很危險的事。
而且對於調控這個事，廣州歷來都是認真落實的好孩子，所以限價優化這事，你千萬不要以為是廣州想要放鬆調控，只不過是糾正了扭曲市場多時的雙合同亂象，也算是降低購房者的負擔吧，真的是件好事。
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今天還流傳著增城的一個調控會議記錄內容：
其中，最引人注目的一點是，一次申報，下降不能超過10%，也就是大家所說的，限制房價下跌。
首先這個內容暫時無法完全確定準確度，我假設它是真的，新房限制下跌，你可能認為是廣州不想市場震盪，要防控下跌幅度。
但我不太相信作為一個一線城市，廣州經濟連10%、20%的房價下跌承受力都沒有，環京，三四線都可以眼睜睜看著跌那麼多，廣州還需要這麼恐慌嗎？
話說回來，此次限價優化，對廣州房價有什麼影響呢？
房價從統計資料上估計會上漲，因為之前被雙合同扭曲了嘛，統計的房價都是低估的，糾正後，上漲是正常的，但並不代表是真的漲，這一點大家不要被誤導了，然後又引發恐慌，購房者應該多去二手房市場看看。
這對廣州市區的新房確實是有點利好，為什麼呢，我原來300萬的首付款，因為雙合同問題，買不了城中心900萬的新房，只能選擇郊區500萬的新房，或者城區的二手房，現在雙合同禁止了，如果我月供負擔的起，那我就可以選擇買城區900萬的新房了，所以市區的新房會更好賣了。但對二手房市場基本沒影響。
而對廣州郊區呢？比原來更加利空了！我300萬的首付，如果想買新房，原來只能委屈自己去買郊區500萬的新房，現在終於可以回到市區了，郊區房價會比原來降的更快。
這就是同一個城市，不同的命運，片區分化是趨勢，好地段價效比高的少數樓盤還能保持競爭力，偏遠地段的房子將面臨著調整的結局，因為市場購買力是有限的，需求已經透支了那麼多，韭菜成長是需要時間的。
廣州是一線城市裡最晚漲的一個，所以調整起來也是最後一個，但不會缺席，北上深都步入調整了，廣州也不會例外的，房價已經是強弩之末了，整體只有向下的空間沒有上漲的動力了，區別只是好地段學位房抗跌，差地段老破舊先跌罷了。
我準備11月份去廣州調研一下。