警惕10億新房奴
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「柯談」（ID：lincolk），作者：柯談 ，36氪經授權轉載
中國房地產的確已經進入寒冬，這是不可爭辯的事實，我也一再提醒大家，要提前做好冬眠的準備。這個寒冬要持續多久，不取決於地球公轉，而取決於我們的決心！
去年，國家統計局釋出了一組資料：我國人均住房建築面積已經達到了40.8平米，城鎮居民為36.6平方米，農村居民為45.8平方米。
最近又有一些磚家在鼓吹中國房子過剩，家庭戶均住房已經1.1套，人均居住面積已經達到發達國家水平，我國的房子已經足夠居住，沒必要再建了。我不知道這幫磚家是何居心，是真的學術不精，還是為了矇蔽大眾，竟如此的大言不慚！
不得不說，我國很多民生問題，之所以多年來始終沒有得以改善，很大程度上是遭受了一些狗屁磚家的蠱惑，聽信了他們的妖言惑眾，影響了高層的決斷，比如醫療教育，比如計劃生育。
我相信很多人都會質疑這個資料的可信度，感覺被平均，感覺被拋棄。我可以負責任的告訴大家，我國城鎮居民的居住水平，也只是剛剛達到了香港人的檔次，距離發達國家還有很大的差距。而且，我們的住房仍然非常短缺，如果管控不當，房價還會失控上漲，或許將來住在城市的10億人，都將淪為房奴！
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一切都是幻覺
根據國家統計局的資料，我國人均居住建築面積為40.8平方米，而美國是65.03平，英國是49.4平，德國是44.6平，法國是40平，日本是38.81平，韓國是33.2平，香港15平。經過20年房改，我們終於達到了發達國家的水平。
資料是真心的好看，但現實卻是如此的殘酷。如果我告訴你我們城鎮的人均居住面積只有16.5平，根本不是40.8平，我們只是和香港在同一水平線，你還會如此膨脹嗎？
讓我來給你揭開這資料背後的真相：
國家統計局的資料顯示，我國人均住房建築面積為40.8平米，城鎮居民為36.6平方米，農村居民為45.8平方米。由於我國農村和城市的住房制度、土地制度完全不同，而且，農村住房條件比較寬鬆，我們本次只討論城鎮居民的住房情況。
一、扣除公攤面積
2017年末，我國城鎮住房總面積為298億平方米，城鎮常住人口8.1億人，人均居住建築面積為36.65平。這個資料不假，但是最大的問題就是目前全世界也只有我國還在使用公攤後的建築面積，而國外都是實用面積，就連我們學習公攤制度的香港也已經在2013年取消了公攤面積，實行套內實用面積。
按照得房率70%計算，我國城鎮人均居住面積只有25.66平。
二、扣除空置房、小產權房
298億平的城鎮住房面積裡還包括有相當比例的空置房和小產權房。這兩項對我們漂亮的資料貢獻巨大。
國內各界普遍認同我國的住房空置率為20％左右。根據國家電網用電量的測算，2017年大中城市住房空置率為11.9%，小城市為13.9%。我們暫且按照最小值11.9％來測算，我國的空置房也有35億平。
截止2017年，我國城鎮中的非法小產權房有73億平米，佔住房總量的24％。其中，情況最為嚴峻的深圳小產權房就多達650萬套，2.6億平米，佔深圳住房總量的50％。北京小產權房數量佔比也超過了20％。
農村集體土地上建設的小產權房在我國屬於違法存在，既沒有產證，也沒有保障，說趕就趕，說拆就拆。北京上海深圳從去年開始的拆違趕人，小產權房就是主要戰場之一。小產權房絕不可能轉正，拆除取締只是時間早晚的問題。
扣除空置房和非法小產權房之後，我國的實際合法住房只有190億平，人均建築面積為23.5平，相當於人均居住面積只有16.5平，和香港的15平在同一水平線，僅僅相當於美國的1/4，英國的1/3，日本的43％。
這才是那些漂亮資料背後真實的現狀：鼓勵全民炒房之後，少數有錢人佔有大量的空置房，但在計算人均居住面積時，卻又平均到所有人的頭上。在拆違趕人時，判定小產權房違法，但在做統計報表時，卻又把小產權房一併算上。
我們的住房條件遠遠沒有統計資料那麼光鮮靚麗。你一家三口在五線小城享受四房兩廳的時候，可曾想到在北上廣深非法小產權房裡群租的大學畢業生。你嘲笑香港棺材房、籠屋沒法住人的時候，可曾相信我們和香港其實一模一樣。
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房奴的貢獻
先來講一個小故事：我家小區外面有一個廢品收購點，一對50多歲的外地夫妻常年在這裡收購舊報紙和廢紙箱。我家裡的廢品通常都會免費送給他們。國慶期間，我順便和這個收廢品的大哥聊了會家常。他兩口子現在每天的收入在600-1000元不等，每天裝滿一輛三輪車的報紙和紙箱，可以賣800元，扣除收購費用，淨利潤為600元，但時常會有廢銅爛鐵或者舊家電的生意，這樣的話，每天純收入可以達到1000元左右。他們除了春節外常年無休，雖然辛苦，但可以保證月入2.5萬，年薪基本穩定在30萬左右。這位大哥自豪的和我說，2015年給兒子在老家安徽阜陽花110萬買了套婚房，裝修用掉20萬，現在小孫子剛滿2歲，再苦幾年，幫他們把貸款還完就回家養老了。
這就是我們眼中的社會最底層。他們的工作也許不夠體面，但是收入卻足夠讓他們活的有尊嚴。或許，這正是大家對北上廣深這種一線城市始終趨之若鶩的原因吧。
智聯招聘公佈的2018年夏季全國37個城市平均薪酬排行榜中，上海以9796元排名全國第二。那些收入不及收廢品的小白領，每月一半薪水用來付房租的年輕人，在上海買房是何等的艱難。
上海房價是安徽阜陽的10倍，上海普通白領的收入卻輸給了收廢品的大哥，在房價面前，房奴才是社會的最底層，毫無尊嚴的最底層！
房奴的命運是悲催的，房奴的壓榨潛力也是無限的。1997年末，我國個人住房按揭貸款餘額是235.46億，2003年突破1萬億，2018年6月末，住戶貸款餘額44.13萬億，20年漲幅1900倍。現在，我國個人貸款餘額已經達到全國GDP的53％。
2017年，我國工業用地出讓面積佔比48%，而出讓金收入只佔4%，住宅用地出讓佔比雖然只有37%，出讓金收入佔比卻高達82%。用居住用地來反哺工業用地，用個人房貸來替政府招商引資。如此巨大的反差，也很好理解，工業用地會有後續收入，住宅用地索性一次性把油水榨乾。
2017年，我國地方財政總收入為14.9萬億，而其中，房地產相關稅收1.6 萬億，國有土地出讓收入5.2 萬億，也就是說，房地產相關收入佔比地方財政達到了46%。土地財政已經牢牢把控地方政府收入的半壁江山。
我國高房價的本質就是，在土地壟斷和土地財政控制下，通過嚴格控制土地供應，達到住房供不應求的局面，再輔以調控政策的鬆緊，來實現土地財政的得以為繼。用刺激房地產來度過經濟危機，用房價上漲來掩蓋實體經濟困境，這已經成為我們多年來的慣用伎倆。
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住房缺口2億套
磚家的話，不能不聽，當然更不能全信。否則，毫無由來的莫名自豪感會讓我們失去辨別真相的能力。
我國目前人均合法居住面積16.5平，這個水平別說和發達國家比較，即使在發展中國家也僅僅是一箇中等水平。所以說，磚家的言論完全就是誤導，我們國家的商品房根本不是太多了，而是太少了。
以下就是我從三個層面測算出來的我國住房缺口數量：
一、根據居住面積測算
假設我國按照最低標準韓國計算，未來達到33平居住面積的話，假定10年內人口數不增加，我國總共需要住房382億平米，而現在包括空置房在內，去掉小產權房之後，我國城鎮總共只有225億平，相當於還需要新建157億平的住房，按照80平一套的話，需要再建2億套房子。
二、根據城鎮化率測算
2017年底，我國常住人口城鎮化率為58.52%，常住人口8.1億人，按照規劃，2030年城鎮化率將達到70％，屆時，城鎮常住人口為10億，新增人口約2億。另外，2017年末，全國在外打工的農民工總量為2.86億。這兩部分人群將是在城鎮購房的主力軍，剔除掉重疊部分後，按照戶均2人計算，至少需要新建2億的住房予安置。
三、根據獨居戶測算
根據國家統計年鑑，2013年，我國獨居戶為5800萬戶，佔比全國家庭總戶數的14.6%；全國“一人戶”比例最高的上海市佔比為25％。目前，全國獨居戶大概有7500萬戶。
發達國家北歐的瑞典、挪威、芬蘭及丹麥，獨居戶的比例是40%-45%，日本也有32.5%的住戶是獨居戶。隨著老齡化加劇和年輕人生活追求獨立和舒適，獨居將在我國未來城鎮化的過程中顯著增長。
根據任志強的測算，我國要達到40％的獨居率，大概需要2.5億的獨居人口，也就是要在現在7500萬的基礎上，再增加1.75億戶，也就是還需要新建至少1.75億套房子。
根據以上三個層面的測算，到2030年前後，我們還將產生2億套左右的住房需求。而目前，我國城鎮住房數量也只有3億多套。我們所謂市場經濟化的房改在狂奔二十年後，僅僅是走過了半程，切不可得意忘形，自毀前程。
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10億房奴潛力股
有人說，6套以下都是剛需，話歪理不歪。自住一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，一套收租。
尤其對於一二線城市的新移民來說，3-4套是維持基本生活保障的標配，只要達不到，就會有無窮的買房動力和強大需求。
新移民買小房，老市民換大房。老人貢獻退休金給兒子買婚房，兒子除了自住房，還的置辦學區房。集三代之力，匯六個錢包，國人生活的一切早已被房子牢牢捆綁。
未來10年，2億套實實在在的住房需求，既是我們經濟發展的強大推動力，更是我們嚴控房價的最大阻礙。如此天量的住房缺口，如果我們還是留戀以往的土地財政和土地壟斷，那房價衝破雲霄指日可待！
2015-2017年，全國棚戶區改造僅僅1800萬套，就導致三四五線城市房價全部翻倍，那2億套住房缺口，房價的高度，你根本無法想象。
過去10年，我們所有的城市房價上漲都超過了5倍，今後10年，只要我們還把房地產作為搖錢樹，作為聚寶盆，我國的房價結構將會變成：一線城市50萬/平，二線城市30萬/平，三四線城市10萬/平。
當這個社會無數次的縱容、鼓勵人們去投機、去炒房，替國家超發的貨幣和庫存買單時，我們終將為自己的貪婪買單。當整個社會，整個國家，都以買房為終極夢想，我們終將無法實現我們民族的夢想！
中國房地產，遠期看，至少還有10年的巨大發展空間，但這個空間應該是規模上的，而絕不能是價格上的空間。
但願“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”不止是一句口號，而是未來10年的基本方針。我們最應該警惕的不是投機和炒房，而是調控的周而復始，政策的前後不一。否則，浩浩蕩蕩的城鎮化，將會變成轟轟烈烈的房奴化。
2030年，10億城市人，應該是居者有其屋，而不是居者皆房奴！