長租公寓的興、困與解
房住不炒已成大勢，租房這個大盤正在發生變化。與此同時，因資源優勢，北上廣深一線城市持續不斷吸引年輕人湧入。政策支援，人口流動，以及新生代群體對生活品質的訴求和消費理念的轉變，共同帶動了長租公寓的初期繁榮。但問題也接踵而至，長租行業供應鏈條複雜，服務場景多元且週期長，如何完善標準化的機制成為破局之道。
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3月19日，央視新聞頻道和央視財經頻道先後播出一條關於“我國長租公寓標準化建設提速”的報道。
報道從趙女士的個人經歷切入，她在北京的一家網際網路公司工作，因家住郊區，每天上下班開車要花費三、四個小時。
她想在單位附近租住一套房子。相比起普通房源需要自己配置家電等諸多不便，趙女士在東直門附近找到了一套自如的長租公寓。兩室一廳，70多平方米，兩個月前裝修過。關鍵是，床、衣櫃、電視等傢俱、家電基本齊備。
趙女士說，當初選擇長租公寓，主要是為了避開黑中介，不用擔心房租隨意漲價、上當受騙。另外，還有安全以及品質的考量。
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趙女士個案背後，是租房這個大盤的變化，以及長租公寓的興起。
中國的租賃市場由於起步發展較晚、市場收益率較低等因素，機構在其中的佔比跟發達國家相比有較大差距。據瞭解，美國專業化租賃機構在租賃市場佔比為60%左右，日本則高達87%。而在中國，這一比例還不到3%。
但情況正在發生變化。首先是政策的頂層設計，房住不炒是大勢所趨，租房新時代大幕拉開。在這樣的背景下，租房為城市居民提供了另一種關於“家”的居住選擇，符合居民住房需求的提升和行業政策的初衷，是房產行業發展的重要方向。
央視的報道也談到了，住建部已就《住房租賃和銷售管理條例》向社會公開徵求意見，明確提出，鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，簽訂並履行3年以上住房租賃合同的，各地政府應給予政策支援。為促進長租公寓市場良性發展，《租賃式住房裝修技術規程》將於今年上半年公佈並施行。
然後是人口的流動和新青年群體對品質的追求。北上廣深四大一線城市，以及杭州等這樣的新一線城市以其資源優勢不斷吸引人口流入。受限於一線城市位居高位的房價和嚴格的限購政策，相當大比例的外來人口必須選擇租房的方式。這群人中，大部分是80後、90後和00後，這些群體其對生活品質的訴求和消費理念的轉變，正在帶動長租公寓的需求逐漸旺盛。
雖然目前我國的租賃市場主流依舊是C2C模式，即房東與租客直接交易。同時C2B2C模式的發展也方興未艾，即業主委託房子給品牌長租公寓，然後由品牌長租公寓統一裝修規整之後再向外出租，比如自如、冠寓等長租公寓。
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從資產情況分類來看，長租公寓運營商現階段主要是重資產運營和輕資產運營兩種方式。從房屋集中度或者從物業分佈來看，又有集中式公寓和分散式公寓之分。不管是哪一種，都在這兩年迎來了其產業風口。
但就在眾多資本加持了這一賽道的同時，原本並不成熟的中國的居住租賃行業出現喧囂與浮躁。
首當其衝的是標準化之困。新派公寓創始人王戈巨集曾深夜在微信朋友圈中釋出長文，聲討店面春節期間遭遇新業主無故強行停電的行為，引發輿論關注。
行業標準的缺失是導致種種混亂的主要根源之一。長租公寓這個業態出現的歷史並不長，企業經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就導致各地在長租公寓的驗收中，有的參照住宅，有的參照商辦公，有的參照酒店。標準不清，給建設、運營增加了不確定性。
長租公寓面臨的最大困局，萌生於當前城市化迅速發展時各類社會關係轉變的大背景中。市場迅速增長的需求使住房租賃市場內生強烈擴張，但房屋租賃市場各類標準仍然有待完善。
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令人欣慰的是，面對亂象各方都在行動，各類媒體始終在持續關注，相關部門又對租賃式住房裝配技術規程的出臺給出了明確時間點。
長租行業供應鏈條複雜，服務場景多元且週期長，這就要求企業不僅要嚴把最終環節的空氣檢驗質量，還要從源頭和供應鏈上努力。
今年1月22日，長租公寓領域的代表自如與中國質量認證中心共同舉辦了“租住健康可持續發展”研討會，並宣佈啟動戰略合作，共同探索租住行業標準化建設。
央視新聞和財經頻道關於“我國長租公寓標準化建設提速”的這則報道主體來自自如租客趙女士的採訪，畫面就是對自如寓的拍攝以及對上述研討會的採拍。
報道指出，政府相關部門聯合長租公寓代表企業啟動行業標準化建設，將綠色環保融入行業發展理念，為租住者提供健康安全的居住環境。
那麼，長租公寓如何做到標準化？以自如的做法為觀察視窗，我們可以管窺一二。
管理專業化：啟用TQM (全面質量管理)體系，這也是TQM首次應用於長租領域。自如品質管理中心負責人劉秋實解釋過自如的TQM，涉及從研發質量管理、供應商質量管理、物料質量管理、施工質量管理、成品質量管理、售後服務管理、質量改進管理等所有環節。
以TQM體系為保障，自如也推出了行業內收個保障租住空間環保健康的企業標準—「深呼吸」標準。深呼吸房源可以說是行業邁向新標準化的第一步，第一批“深呼吸”系列產品已於2018年11月上線，從傢俱板材、裝修材料、施工過程到空氣檢測測和空置期管理等層層把關，空置30天且空氣檢測合格才能上線出租。
據瞭解自如目前“深呼吸”系列已經過7項功能空間、23項實驗測試、49項材質檢測、56件傢俱/家居檢測、707個檢測點位，在施工標準、配置標準、傢俱標準、主材標註、空氣健康標準等59項企業標準，並且其深呼吸2.0專案也已在研發中，將全面深度升級產品。
產品線標準化：長租產品以主要定位服務大學畢業生的自如友家和服務家庭、情侶的自如整租兩大分散式產品線為核心，配合服務高收入白領階層的集中式產品自如寓。
智慧標準化：在手機APP上就能實現線上租房、找房、預約維修、請保潔，這些功能對於自如來說已然是「常態」。按照自如CEO熊林的說法，是沿著兩個方向去做，一是做物和資產的網際網路；二是不斷推進服務的網際網路化。
如熊林所說，未來租住的房子肯定是有情感有服務的。今後，人們的居住以及社群服務將會進入到萬物互聯時代，進入到一個智慧化的時代。有「感情」的房子意味著對個性化服務將提出更高更具體以及更智慧的要求。這條路很難，挑戰也非常大。
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作為國民經濟的支柱產業，房地產行業在過去中國經濟發展歷程中發揮了重要的引擎作用。
快速發展之後，如今城市的年輕人租房的週期將越拉越長，住房租賃市場將成為實現“住有所居”的重要載體之一。
站在長租公寓的風口，只有行業直面「痛點」，讓政策與市場共同發力，建立起科學健全的標準機制，才能走得更遠，更穩健。