新城如何規避“萬達式陷阱”？
編者按：本文來源於微信公眾號一點財經，作者王鑫，創業邦經授權轉載。
當萬達王健林開啟一路賣賣賣的斷臂求生模式時，蘇商王振華正帶領著他的新城發展在規模追逐的路上矇眼狂奔。
剛剛結束的2018年，新城發展以2211億元的全年銷售金額，成功超越華潤、龍湖、華夏幸福、金地、綠城等競爭對手，殺入房地產銷售排行前八強，成為這一場規模角逐中最亮眼的存在。
高舉高週轉大旗實施規模大躍進的同時，在另一個週轉效率截然不同的領域——重資產商業上，這一年的新城商業同樣效率驚人。公司已開業的吾悅廣場從2017年底的19座，快速增長至2018年底的42座，全年新開業吾悅廣場達到了23座，在手（包含開業、在建、待建）吾悅廣場也達到了95座，距離2020年開業100座吾悅廣場的目標僅一步之遙。
左手住宅銷售，右手商業運營，但在光環的背後，質疑也同樣存在。那就是，新城會不會成為另一個萬達？
01｜規模、土儲與商業齊飛
作為近幾年來銷售規模增長最快的房企之一，新城的發展速度令人側目。從300億到2000億需要多久？新城給出的答案是三年。
在2015年以前，新城還是一家中小規模的房企，銷售規模盤桓在300億以下，但自2015年起，新城的發展速度開始產生的質的飛躍。
資料顯示，2015年-2018年四年間，新城發展分別實現簽約銷售額319億元、651億元、1265億元和2211億元，以每年幾近翻番的速度快速增長，引發外界廣泛關注。
規模快速增長的背後，是作為“糧草”的土地儲備的同步快速增長。自2015年起，新城開始走出江蘇，以長三角為發展核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區發起擴張。在此基礎上，新城每年新購土地也開始呈現幾何式增長，土儲規模快速快速做大。
年報顯示，2015年-2017年間，新城分別耗資237億、536億和1204億元，新增土地儲備759萬平方米、1424萬平方米和3793萬平方米。2018年上半年，新城新購土地同樣達到82幅，新增土地儲備2074萬平方米。
2015年底，新城的總土儲還僅為2274萬平方米，而截至2018年6月30日，新城總土儲已增至8644萬平方米，在房企中土儲排名位列第7。
另一方面，作為新城“雙輪驅動”發展戰略的另外一個重要組成部分，新城商業的發展速度同樣讓人驚歎。年報顯示，2015年，新城已開業購物廣場還僅為6個，到了2018年，這一資料就已經達到了42個之多，三年時間翻了7倍。
2015年，新城在手（包含開業、在建、待建）吾悅廣場為21座，到了2018年，這一資料達到了95座，距離新城定下的2020年開業100座吾悅廣場的目標僅一步之遙。
僅從表面資料上看，過往三年間，新城幾乎可以說實現了三手抓：規模快速做大、土儲快速增長、佈局商業專案也快速增加。但有得必有失，在新城“春風得意”的背後，一些問題也開始逐步顯現。
02｜三大增長下的負債之重
一點財經注意到，在做大規模和土儲的同時，為了減輕資金上的壓力，新城積極採用了合作的物業銷售模式。自2015年起，新城權益土儲面積佔總土儲面積的比重就長期維持在60%以下。
反映在營收上，相較於規模上的快速躍進，新城的營收增長就要平緩得多，2015年-2017年，新城分別實現營業收入238億元、282億元和408億元。2018年上半年，新城也僅實現營收160.35億元，而同期的銷售規模卻已達到953億元。除此之外，在公司期間利潤構成中，非控股股東權益也長期維持在35%-45%之間。
但即便如此，在規模、土儲和重資產商業均處於快速發展的階段下，高負債和高杆槓也同樣成為新城的唯一選項。
觀察新城發展速度質變的時機，正是從新城發展旗下子平臺新城控股實施B轉A開始。2015年，新城控股透過換股方式吸收合併江蘇新城地產，而新城控股A股（股份代號：601155.SH）正式於2015年12月4日在上海證券交易所掛牌交易，成為國內首家B股重組為A股的房地產公司。也正是從這一年開始，新城似乎快速打開了融資的視窗，總借貸開始呈現飛速上升的趨勢。
年報顯示，2015年-2017年，新城的借貸總額分別為190億元、272億元和494億元。截至2018年上半年，新城借貸總額已達到702億元。
同期，新城資產負債率分別為80.99%、85.53%、86.99%和88.79%，淨債務權益比率分別為83.30%、88.70%、100.40%和154.60%，同樣呈現逐年增長的明顯趨勢。
事實上，在過去幾年房地產市場處於量價齊漲火熱行情下時，通過實施高週轉、高負債、高槓杆來實現規模和土儲的快速躍升，這樣的發展模式在房地產市場中並非孤例，同行中包括碧桂園、恆大、融創、旭輝等房企曾經都實施過類似的操作。
但在當前房地產市場形勢發生根本性變化，上述房企都在積極實施降負債、多元化轉型背景下，揹負了100座吾悅廣場重資產商業之重的新城就面臨了更大的挑戰。
03｜新城如何規避“萬達式陷阱”
事實上，細究新城的商業模式，你會發現，它與曾經的萬達是何等的相似。
從最純粹的模式出發，不難發現，在區域選擇（一二線區域中心或三四線核心位置）、開發模式（以住養商）及資金使用（高週轉、高槓杆）三個核心板塊上，新城商業身上都潛藏著萬達的影子。
作為曾經的商業之王，王健林曾經通過“賣住宅、建萬達廣場”的“以住養商”模式，將萬達廣場開遍了全國各地，同時也成為住宅銷售和商業運營兩大領域的王者，成功登頂首富位置。
但在輝煌過後，重資產模式開始難以為繼，萬達商業自2014年宣佈實施輕資產轉型，此後更是由於出現流動性危機而開啟資產大甩賣的模式，萬達由此跌落神壇，引來一地的唏噓。
雖然新城與萬達的發展模式並不完全相同，但在購物中心發展模式上相似，同樣讓外界有些質疑：萬達曾經走不通的路，新城再去走一遍，會否註定將遭遇同樣的結局？
有業內人士就指出，事實上，新城近幾年來在規模上的飛速躍進，商業板塊的助力功不可沒。眾所周知，近幾年來，土地出讓的結構屬性日趨綜合化，要求開發商具備更強的綜合開發實力。正是有了吾悅廣場的商業開發運營能力，新城才得以輕易獲取到更多的土地，土地成本也才得以一直控制得很低。
但即便如此，相較於萬達時期的萬達廣場，新城開始集中發展吾悅廣場的2015年，土地價格也已經出現了較大幅度的上漲。與此同時，建造一個吾悅廣場的成本也並不低，但取得的投資回報情況卻並不盡如人意。
據新城方面披露，新城建造一個吾悅廣場的成本基本都在20億以上，但吾悅廣場能為新城貢獻的租金收入卻相對有限。
以2017年資料為例，2017年，新城吾悅廣場取得的租金收入共為4.95億元，共來自19個已開業的吾悅廣場。其中，租金收入最高的為2012年開業的常州武進吾悅廣場，但金額也僅為9326萬元，該購物廣場同時也是新城最早開業的購物廣場。
據此推算，假如按照5年養商期後每個購物中心租金收入才能達到峰值1個億來計算，一個吾悅廣場的投資回報週期將在25年以上。而當下新城尚有在建和待建吾悅廣場超過50個以上，總投資金額將超過千億，對於新城而言，資金壓力不言而喻。
為了緩解資金壓力，2018年，新城先後通過先舊後新配售發行股份方式以及發行可換股債券方式，募集資金近40億元。更早之前的2016年，新城還曾通過將上海青浦吾悅廣場轉讓給上海東方證券資產管理有限公司，併發起設立東證資管－青浦吾悅廣場資產支援專項計劃的方式以回籠資金。與此同時，新城也在嘗試實施輕資產管理輸出方式。
但在三四線城市銷售趨冷，融資成本抬升侵蝕公司利潤，國內經濟增長放緩等多重背景下，預計新城未來的發展之路仍將承受較大的壓力。
本文（含圖片）為合作媒體授權創業邦轉載，不代表創業邦立場，轉載請聯絡原作者。如有任何疑問，請聯絡[email protected]。