2018上半年上市房企經營能力榜單TOP50
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 和訊房產」（ID：hexunhouse） ，作者：楊羚強，36氪經授權轉載
“增收不增利”、“帶血的GDP”、“萬億負債”曾幾何時，稍懂皮毛的行業外人士總是喜歡用沒有利潤的規模增長，來質疑地產商的運營效率，甚至發表危言聳聽的言論，認為地產業的繁榮，是抽血銀行借貸給實業的資金的結果，發展質量堪憂。
之前，連行業毛利水平的中國海外，每年的淨資產收益率（ROE）也就停留在16%左右，很多房地產公司年淨資產收益率（ROE）甚至連6%都沒有。對比連銀行貸款利息都不到的淨資產收益率，難怪房地產行業總會被妖魔化為“空心胡蘿蔔”。
但是，今年上半年，和訊房產獨家釋出的《2018上半年上市房企經營能力榜單TOP50》卻充分地反映，原來所有批評地產企業只長“個子”，不長“肌肉”的財經專家，都是隻見山腰，未曾到過山頂，不明白規模高增長，是利潤高增長的必經階段。超過13%的公司半年的淨資產收益率已經達到10%以上，另外營業收入和利潤增速也是居於歷史最優階段。但這並沒有在股價上得到充分體現。經營質量良好，但市值偏低的上市房企，不在少數。這似乎反映了地產股還是整個資本市場的窪地。
需要說明的是，今天推出的榜單只是和訊房產獨家釋出的2018上半年上市房企系列榜單之一，後續反映房企不同能力的榜單將陸續推出。
此次排行榜演算法，對一個公司財務健康程度的評估，我們採用對分項排名計分，加總後得到這個公司的綜合得分，再根據綜合得分進行排名。假定參與排名的公司有50家，如果一個公司在ROE、營業收入增速、扣非淨利潤增速、市值這4個指標排名上分別為第3名，第20名，第10名，第9名，那麼分別對應得分48，31，41，42，綜合得分為162，以此參與排序，分數越高，名次越靠前。
另外，主流房企的篩選標準，我們綜合考慮了三大因素，作為篩選進入榜單房企的基本條件：第一，2017年克而瑞房企銷售榜單前100名；第二，整體上市房企；第三，相關指標可以通過公開資訊渠道獲得。
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衡量一家企業的經營質量優劣，淨資產收益率絕對是最主要的指標。仔細研究上半年經營能力前十的地產商可以發現，這些企業的淨資產收益率普遍都在10%以上。有些甚至超過了20%。公司的營收增長規模、利潤增長規模，則是另外兩項重要指標，通過這三項指標，可以非常清晰地看出，一家企業的規模迅速增長，究竟是“虛胖”，還是高質量增長。
從上半年的情況看，大部分銷售規模過去幾年迅速暴增的企業，增長也多數是有質量的。比如，百強行業中複合增長速度居前的碧桂園、融創、恆大、華夏幸福、新城、陽光城等企業，同時也是上半年上市房企中經營能力靠前的前十企業。
而那些增長有所放慢，被不明真相的吃瓜群眾質疑“尚能飯否”的房企，也通過經營能力的綜合分析，驗證了過往所遵循的暫時犧牲增長速度，提高增長質量的決定是正確的。比如綠城、中交、華潤、綠地這些央企背景的地產企業。
但也有些企業，空有銷售規模的高增長，經營質量卻不盡人如意。最具代表性的莫過於保利地產。後者半年的ROE僅僅只有5.9%，遠遠不如銷售規模前十的其他房企。所以，在經營能力的排名上僅僅只有第35名。
也許，保利地產的管理層眼下需要仔細考慮了，繼續以規模的增長為代價，而忽略投資回報和運營效益的模式，是否適合進入高質量增長時代的中國經濟新環境。
過去幾年的經濟去槓桿，讓那些經營質量靠前的地產商格外受寵。經營能力榜單前十的房企，幾乎都是各路資本目前迫切想要密集調研的企業。相比之下，榜單靠後，或者未能進入榜單的企業，未來的經營壓力勢必更大。儘早地對融資結構進行改革，加快週轉，提升淨資產收益，比眼下以15%乃至20%的年化利率向P2P和基金管理公司借款更為重要。
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不過，從行業整體來看，今年上半年所展現出的經營質量，無疑是最近幾年最好的一年。很多公司不僅有非常好的淨資產收益率，營收規模和利潤增速也處於歷史高位。比如經營榜頭名的融創中國，今年中報的淨資產收益率是最近三年來最高的一次，不僅僅是淨資產收益率，營業收入和營業利潤增幅也達到了歷史上的最高水平。
同樣，綠城中國儘管上半年ROE沒有達到10%, 卻已經是過往多年來最高的一次。而且，半年已經達到8%以上，以這一增長速度，全年淨資產收益率超過10%將沒有懸念。另外營業收入和淨利潤的高增長，也增加了它的分值，是綠城最終問鼎經營能力前三甲的重要原因。
除此外，新城、陽光城等企業，無一不是營業收入和利潤均有100%以上的高增長。上述兩項資料說明，規模、利潤是可以同步實現高增長的。
由於房地產行業的特定屬性，目前已經擁有了大量的資源，可以在保持合理槓桿的情況下，實現更高週轉的地產公司，未來才具備持續盈利能力。
從目前的情況看，經營能力榜前十的企業，大多數也是銷售規模前十名的企業。這也許預示著，持續性的高盈利、高增長的公司，會在房地產這個容易受調控影響的行業，開始大面積出現。