銷量不斷下滑，後房地產時代什麼才是房企的制勝法寶？

2019年，新春伊始，對於房地產市場來說好像也是春寒料峭，經歷了2018年房地產銷售歷史新高之後，2019年的房地產市場銷量似乎是不太景氣，增速下降明顯。幾乎所有房地產企業都意識到了房地產轉型時代的來臨，在後房地產時代究竟什麼才是房地產企業轉型的不二法門，房地產的未來到底路在何方？

一、銷量下滑的後房地產時代

3月初，克而瑞研究中心資料顯示，2月TOP100房企的整體銷售規模（操盤金額）較1月環比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環比下滑32.6%。同比來看，TOP100房企銷售額下滑11%左右。

與此同時，中金公司監測的60城新房銷售面積1-2月累計同比下滑11%，銷售均價較去年12月下跌3%，同比漲幅收窄1個百分點至9%。明源地產研究院指出，目前出現的政策都只是調控的弱化，並非全國性取消限購、降低首付等強調控政策，2019年全國的地產總銷售預計將下滑10%左右。

具體來看，1-2月，萬科、保利置業和龍湖合約銷售額都遭遇了下滑。保利置業1-2月業績同比降幅達26.9%，為46億元。萬科、龍湖降幅均超過10%，1-2月業績分別為921.6億元及249.4億元。萬科董事會主席鬱亮近日在深圳總部舉行了小範圍的媒體會，核心為"組織重建"，在這樣的開年成績下重建組織，意圖耐人尋味。

無論是整體巨集觀大環境，還是具體企業銷售規模，我們都能看到房地產市場的拐點似乎已經出現，一個後房地產時代正在來臨。其實，這個後房地產時代並不是現在剛剛出現的產物，2016年隨著"房子是用來住的，不是用來炒的"的理念的貫徹實施，全國各地也接連出臺房地產巨集觀調控政策，讓房地產市場的居住屬性逐漸超越了房地產市場的投資屬性，房地產身上原先"買房賺錢"、"無腦投資"的光環逐漸褪去。由於房地產政策的傳導效果和多線城市的維度降維，在2019年，房地產市場的居住屬性逐漸超越其投資屬性，成為了房地產市場的主流。

在這個後房地產時代，我們也可以稱之為居住屬性時代，原先房地產企業大開大合、高舉高打的市場玩法已經顯得逐漸過時，幾乎所有房地產企業都需要在一個精細化的市場當中，做一個遊刃有餘的庖丁，如何能夠在"房住不炒"的居住市場上，挖掘出房地產市場的真正使用價值，讓開發出的房子成為高附加值的產品？正在成為擺在房地產企業面前最大的難題。

二、後房地產時代房地產企業該向何處去？

其實，國家已經明確"房住不炒"成為後房地產時代的主旋律，在這個全新的時代當中，房地產企業不僅是活下去那麼簡單，而是需要實現一次脫胎換骨的轉型。房地產開發企業已經不再是一個單純的房地產市場開發者，其任務也不僅僅是建房賣房那麼簡單。市場正在要求房地產開發企業從一個開發者向房地產價值鏈的挖掘者，乃至於全產業鏈的服務者的角色轉型，如何能夠不斷增加自己房地產專案的附加值，才是房地產企業能否順利轉型的重要關鍵。

那麼房地產的產業鏈附加值到底從哪裡來呢？各家房地產巨頭們是八仙過海各顯神通，有的想到了人工智慧，用機器人服務房地產；有的想到了養老產業，各地養老地產遍地開花；在這個時候，也有一家房企給出了另一種答案，這就是教育地產。

一說教育地產相信很多人都會說：我知道呀，不就是學區房嘛。但是，這裡給出的教育地產卻不是學區房那麼簡單。近期信達地產正計劃在北京昌平高教園打造中國第一個學習型社群——信達·國子郡。這到底是一個什麼樣的概念房地產新物種？我們不妨來看看信達·國子郡的概念吧。

首先，希望構建起社群教育的第三空間。眾所周知，在中國的傳統教育當中，有著大家十分熟悉的兩極——家庭教育和學校教育。三字經有云"子不教，父之過，教不嚴，師之惰"，但是在孩子的成長過程中，學校只能夠教授課本上的知識，而家庭則會有自身認知的缺失，這讓孩子的教育出現了相當多的問題。於是，信達地產認為在小區當中，需要構建起一個介於家庭與學校的教育第三空間，通過引入德稻教育完整的社群教育理念，信達地產在社群當中有想法去建立一定規模的公共教育空間。在社群的公共空間當中引入完善的師資力量，將社群中的孩子組織起來，給孩子構建起社群教育的基石。讓孩子放學之後不是直接回家，也不是被送進輔導班，而是進入社群，通過社群專業老師的培養，讓孩子可以在學校與家庭之外，獲得更加輕鬆也更有收穫的成長氛圍。

其次，做到環境與氛圍的全面素質化。房地產企業把銷售重心不再放在學區房這些陳舊的投資概念之後，信達·國子郡開始了一個全面房地產素質化的設計，它將教育地產從學區房這樣的桎梏當中解放出來，提出了宜學宜居的理念，不僅將會把公共的教育空間、學習空間放進了小區，還希望把圖書館搬進了社群，更把很多素質教育的老師也請進了小區。其目的就是在社群當中構建起一個學習、教育、成長的氛圍，不是讓老師去刻板地教育孩子，而是讓學習的氛圍影響孩子，讓孩子在自己的小區看到周圍人是怎麼生活？怎麼學習？通過氛圍與環境的營造，讓空間更具影響力。

第三，構建起全新的鄰里關係。除了社群教育的第三空間和營造一個良好的成長環境之外，信達·國子郡率先提出了構建全新鄰里關係的新理念。在這個大家相對陌生的城市當中，也許大多數人都不知道你對面的鄰居叫什麼幹什麼的。為此信達·國子郡計劃引入了社群教育的課程協調人機制，在前期課程協調人和老師一起給孩子進行社群教育，在後期課程則負責將家長積極性調動起來，以教育為紐帶，讓整個社群的家長們一方面貢獻自己的力量，成為社群教育的助教甚至成為走上講臺的老師，另一方面，讓家長們可以在教育孩子的過程中，和其他家長溝通，構建起一個更加熟絡的社群人脈網，這個社群人脈網不僅有著地理位置上的近距離，更有著大家的社群交際圈，從而讓鄰里關係變得更加和睦。

通過這三個理念的交叉相融，一個全新的社群教育新物種的概念就躍然紙上，一個全中國第一個學習型社群的理念就這麼出現了。雖然現在很多設計還在落地的過程中，但是這種增加小區深度與廣度的做法無疑是具有開創性的。

當我們看到這裡的時候就會發現，房地產市場也許正在發生一個徹底的變革，正如同中國的手機產業一樣，原先單純硬體化的賣房（單純賣手機硬體）正在變得越來越難以為繼。這個時候需要一個房地產業的小米出現，通過對房子、對社群的軟體加持，構建起一個"硬體+軟體+生態體系"的房地產全新價值鏈體系，讓房地產企業不再僅僅依靠賣房賺錢，而是以社群為依託，提供高附加值的服務，以此來獲得更多的收益。可以說，信達·國子郡就是這樣的一個房地產市場的全新物種，這種對於房地產附加值的挖掘嘗試能否最終成功，值得我們去拭目以待了。