龍湖2018年新進11座城市，今年目標2200億
3月25日，龍湖集團控股有限公司釋出的2018年年報資料顯示，龍湖2018年加快了增長速度，合同銷售額、營業額、核心淨利潤等指標的增速均在25%以上，而4.55%的平均借貸成本優於多數同行業企業，可以為其後續保持增速奠定基礎。
業績突破2000億，投資性物業進入高速增長期
龍湖集團CEO邵明曉在近期一次媒體會上表示，龍湖集團在地產開發業務的目標是規模保持在行業前十左右。近年來，地產行業TOP10的門檻不斷提升，大中型房企紛紛提速，期望能夠在市場見頂之前獲得理想的市場佔有率，從而降低融資成本、佔有更多資源優勢。
龍湖集團2018年年報資料顯示，其合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元，首次突破兩千億。龍湖集團2018年營業額上漲60.7%至1158.0億元，首次突破千億。
此前在多數企業追求規模增速的時候，龍湖把更多的資源用於投資性物業，對外釋放的資訊是保持有質量的增長。有質量的增長可以理解為：在保證利潤率和風險可控得前提下實現增長。
2018年，龍湖歸屬於股東的溢利為162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利同比增長31.5%至128.5億元。毛利同比增長61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%。
值得注意得是，2018年，龍湖集團物業投資業務收入同比增長57.7%，租金收入達到40.9億元。其中，購物中心、長租公寓、其他收入的佔比分別為87.8%、10.4%和1.8%。已開業商場建築面積達到296萬平方米。
此前邵明曉透露，到2020年底，商業業務將會為龍湖帶來超過60億元的租金收益，商場開業數量會超過50個。“在2011年我們確定“持商業”戰略之後，我們在2011年到2015年年終這一段時間，大家都不太看好線下的商業入口的時候，我們還是在全國的高量級城市拿了很多地，這個機遇抓的比較好。現在很多地價上來以後，再去拿就偏貴了。”邵明曉把龍湖投資物業高速發展的原因歸結於提前佈局。
投資性物業能夠帶來穩定的現金流，一方面可以降低企業融資成本，讓企業有更大的槓桿空間；另一方面，可以讓企業不必過度依賴開發業務滾動，被地價等成本上漲追著無止境地奔跑，這是自有資金支撐型企業和負債支撐企業的最大區別，前者是梯度增長，後者是波動增長。
踩準融資節點，資金成本僅4.55%
2018年，龍湖集團的平均借貸成本為年利率4.55%，平均貸款年限為5.88年。接近於央企的低借貸成本有多方面的原因。
在2018年業績會上，邵明曉表示龍湖四個主航道會形成協同，不準備分拆。地產開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四個主營業務協同，地產開發可以為投資型物業提供前期資金，商業和長租公寓又可以為集團反哺現金流，通過穩定的現金流來降低借貸成本。
2018年，企業的融資成本普遍上升。但與此同時，龍湖在境外成功發行8億美元優先票據，票息介乎於3.9%至4.5%之間。因為境外的資本更喜歡現金流有穩定保障、負債率低的企業。
此外，龍湖集團在市場資金成本上升期迅速調整了負債結構。2018年龍湖集團的“銀行及其他借款”同比上漲60.8%，金融及衍生金融工具總額則出現下降，債務結構向低利息方式偏移。
邵明曉曾經表示，龍湖的穩定發展有一個大的前提，管理好資產負債表，只有這樣才有能力保持相對低的資本成本，如果從資本市場拿到的錢很貴，將會提升進入天街（商業）、冠寓（長租公寓）等新業務的門檻。
如果資金成本低，當投資性物業達到一定規模會獲得比地產開發更高的利潤回報。邵明曉透露，冠寓目前20%為重資產，回報率在60-70%，和天街接近。另有80%為中資產，單店模型毛利率在35%左右。但是這種模型對於資金成本高的房企未必合適。
彈性供貨，在潛力區域加速拿地
2018年，龍湖集團新增91個專案，並佈局了南昌、鄭州、貴陽、東莞等11座新城。
大灣區是龍湖重點新進區域。2014年首次進入佛山之後，近兩年龍湖集團加速在大灣區拿地，截至2018年底，龍湖已經進入了大灣區的7個城市，共15個專案，其中包括香港一個專案。
2018年龍湖加大了拿地力度，新增收購土地儲備總建築面積為2189萬平方米，權益面積為 1372萬平方米。截至2018年底，龍湖集團土地儲備合計6,636萬平方米，權益面積為4,559萬平方米。環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及香港地區的土地儲備分別佔土地儲備總面積的34.0%、30.5%、20.7%、 8.8%、5.9%及0.1%。
邵明曉表示，目前龍湖土地儲備可供未來4年開發，加大土地儲備會增加資金壓力。龍湖要求在拿地策略上能夠“量入為出”，中長期銷售續航、盈利增長。
龍湖集團副總裁胡若翔表示，2019年，市場會出現一定的視窗期，但是在不同的城市分化會更加明顯，不同城市的視窗期不確定性都很強。龍湖的策略是加強對於小週期或者是市場時機的研判，以及價格策略的強管控、運營的彈性供貨，做到有利潤的回款。
2019年，龍湖集團預計在售主力專案將達到207個，其中71個為全新專案，106個專案將推出新一期新業態產品，產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分的需求，目標銷售額是2200億元。