抓住社群流量的彩生活，在創造怎樣的未來？
房子遲早會賣完，但物業服務最起碼可以做70年。
隨著房地產進入存量時代，從傳統地產公司中獨立出來的物業公司，不斷孵化出新的功能，圍繞著社群的生活場景，創造出新的商業價值，因此物業公司在2018年成為了資本市場的寵兒，2018年不僅新上市企業數量超過存量，其25-30倍估值也遠超過地產母公司。
3月28日，社群服務第一股——彩生活釋出了2018年財務報告，並表了永珍美后，2018年彩生活業績實現了高質量的增長，但更吸引投資者的是，彩生活的不按常理出牌，它把物業和業主之間的關係轉化為流量，它推出的「彩惠人生」平臺將網際網路「免費」的概念切入到社群運營……
服務面積逾11億平米，相當於服務兩個香港
2018年，彩生活實現營業收入約人民幣36.14億元，同比增長121.9%。全年錄得歸屬於母公司股東的淨利潤485.0百萬元，同比增長51.3%，且經營活動淨現金流入達到525.9百萬元。
2018年12月31日，彩生活銀行結餘及現金約為2666.9百萬元，現金儲備充裕；同時，淨負債率合理控制在19.1%，整體財務狀況穩健。
上市五年來，彩生活一直保持高速增長，據資料統計，2015-2018年營收復合增長率高達63.4%。其中，物業管理服務同比增長149%至30.64億元，增值服務同比增長47%至4.08億元，工程服務同比增長17%至1.41億元。
順利整合永珍美是彩生活實現規模快速增長的一個原因。永珍美旗下業態豐富，涵蓋了甲級寫字樓（超過500萬平方米）、商品公寓、豪宅，普通住宅等多業態的物業。收購永珍美是彩生活戰略中非常重要的一步，使得彩生活成為了綜合性的社群平臺。
截至2018年12月31日，彩生活已經進入268個城市，服務2709個社群，服務面積達到11.22億平方米，其中合約管理總建築面積5.5億平方米，合作面積3 .2億平方米及同盟面積2.5億平方米。
“到2018年底，我們平臺服務面積達到了11.22億平米，我估算了下相當於兩個香港的所有房子的面積。新併入的永珍美大部分集中在一二線核心城市，少部分萬達廣場在三四線中心地帶。到2020年，整個平臺管理面積到20億平米，這個目標保持不變”。彩生活執行長唐學斌表示。
2018年對物業公司來說，是不平凡的一年，這一年裡有5家物業公司在香港上市，超過了過去已上市物業公司的總和。資本的追捧下，物業併購動作頻繁，行業集中度不斷上升。雖然有收購永珍美的成功案例，但唐學斌表示：“未來收購這條路一定越來越難，越來越貴，彩生活的擴張將還是以平臺擴張為主，不依賴收購去增長。”
生態圈平臺月活使用者1400萬，彩之雲GMV近百億
增值業務是物業公司收入構成中非常重要的一部分，在業績釋出會上，唐學斌再次強調，彩生活的增值業務不一樣，看彩生活要看到和其他上市物業公司的不一樣。
“我們的增值收益跟大多數物業公司的增值收益不一樣，小物業公司本身去創新增值服務很難，我們利用平臺優勢，把線上平臺輸出給傳統的物業企業，我們的平臺包括了2B的物業公司平臺彩管家， 2C的家庭平臺彩之雲，涵蓋了物業和業主之間的所有關係，開門、停車、繳物業費、保修等等，業主和物業之間發生關係，都可以通過彩之雲發生相應的服務。我們的平臺基於社群的場景和入口，連結了眾多的商品、服務、供應商”。
彩生活增值服務的發展有三大核心產品，「彩惠人生」、「彩富人生」、「彩生活車位」，共同帶動增值服務收入同比增長47.5%至408.4百萬元。其中，「彩生活車位」全年累計銷售4150個，帶動銷售及租賃協助的收入同比增長175.2%至人民幣146.6百萬元；「彩富人生」增值計劃累計成交金額約 1770.1 百萬元，平均投資期限由去年同期的0.47年延長至0.87年，貢獻38.4百萬元收入。
增值服務的毛利潤同比增72.3%，毛利率保持在95.7%的高位，盈利質量明顯提升；利潤貢獻同比增長41.9%至309.2百萬元，佔比33.6%，維持了良好的利潤結構。
截至2018年12月31日，彩生活生態圈註冊使用者數增加至約2640萬人，其中生態圈活躍使用者數增加至1400萬人。彩生活生態圈口徑是指包括彩之雲在APP、微信等埠的使用者和生態圈產品公司的使用者。
截至2018年12月31日止12個月，彩之雲平臺累計GMV（成交金額)約為 人民幣94.48億元 ，同比增長24.1%。
另外，彩生活生態圈平臺在不同維度已經有超過40家生態圈企業參與社群服務，且孵化的公司迅速成長。以「e電梯」為例，其構建的覆蓋電梯全生命週期的SaaS平臺，上線電梯數量已經突破16萬臺，包括超過14萬臺非本集團管理社群內的電梯。
在業績釋出會上，彩生活董事會主席潘軍表示，2019年 將進一步通過「北斗七星」：E安全、E維修（包括e電梯）、E裝修、E清潔、E綠化、E繳費、E投訴七大服務板塊，實現基礎物業管理職能的平臺化，進一步提升了服務效率。
免物業費的新物種
2018年彩生活最大的創新是將「免費」的概念接入社群，其推出的「彩惠人生」用「消費」代替了「繳費」，創造性的實現了物業與業主之間支付關係的改善與升級。
從3月到12月底，「彩惠人生」推出的9個月時間裡已有26萬個家庭平臺上進行了交易，通過180多萬個訂單創造了7000多萬的交易額，衝抵了3600多萬元的物業管理費。
在業績釋出會上，關於「彩惠人生」這樣一個新物種，管理層和投資者進行了激烈的討論。唐學斌表示：“「彩惠人生」將成為彩生活最重要的一個產品，也會是核心競爭力的根本來源。這個產品很簡單，把物業管理公司和業主之間的非常重要的關係，給物業提供服務，業主繳物業費，變成了一個流量，我們用這個流量去和一些平臺做交易，如和京東自營實現了無縫拼接。”
“前兩天，我買了一個面膜，125塊錢，物業費贈送比例達到30%。我們平臺上很多產品贈送比例高達30%，供應商將相應比例的流量返利，以贈送物業費的形式給業主，最終很多業主會逐漸接受、使用。把原來的繳物業費，一錘子買賣變成了經常來彩之雲消費的零售模式。”
唐學斌表示：“2018年「彩惠人生」幫業主衝抵的物業費相當於彩生活整體物業費的1%，爭取在2019年底實現10%，幫業主減免3個億的物業費，讓業主得到真真的實惠，也能提高員工的收入和積極性。未來，減免業務的比例還將不斷提高。”
細細想來，這筆買賣其實是一個三贏的生意。
業主花了錢，交了物業費，得到了物業服務，用彩生活的返現又在平臺上買到了新商品。
供應商入住「彩惠人生」平臺，不用交平臺費，成本大幅度降低。
「彩惠人生」平臺既不賺錢也不賠錢，但是彩生活賠吆喝換來的是最有價值的精準使用者畫像，換來的是使用者大資料，所有網際網路巨頭都對社群感興趣，就是想要使用者精準畫像。
如今，社群作為社交入口的價值正在顯現，物業基於社群管理的日常服務，與業主有著大量接觸的機會，在瞭解客戶的需求，獲取客戶的信任方面有著天然的優勢，因此抓住社群的入口，抓住了社群的流量，就抓住了很多機會。
“香港的物業公司估值高是因為按照流量入口的網際網路公司來估值，未來物業公司發展的關鍵就在於你能不能成為一個流量入口。「彩惠人生」平臺是一個流量入口，光靠收物業費撐不起我們現在的估值。彩生活是一個流量入口的邏輯。” 董事會主席潘軍補充解釋了彩生活的邏輯。
中國指數研究院曾預測，2022年全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。是一個有萬億市場前景的行業。萬億物業加上萬億流量，社群王彩生活正在打破傳統物業邊界。
作者簡介
我是趙璐璐，關注房地產 Plus，歡迎加微信「zhaolulu6082」交流，請備註公司+姓名+事由，謝謝。