美凱龍的轉型：新物種下的舊基因思維
作者：和寧
來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）
作為美凱龍的創始人，車建新在傢俱圈與傢俱打了一輩子交道。
因此，對於外界普遍將美凱龍定位稱“地產股”始終憤憤不平。
在他眼裡，紅星美凱龍的核心是家居，然後才是地產，美凱龍要圍繞著家居打造一個新物種，地產只不過是美凱龍需要的棲息空間而已。
事實果真如此嗎？
打造新物種：美凱龍的努力
作為家居行業的流通龍頭，登陸A股的美凱龍看似是一個巨無霸。
公開資料顯示，2018年1月17日，紅星美凱龍正式登陸A股（美凱龍），成為國內流通行業首家A股和H股資本雙輪驅動的公司。
據其財報顯示，截至2017年12月31日，公司在國內29個省、直轄市、自治區的177個城市經營了256個商場，總經營面積約為1514萬平方米，包含71個自營商場和185個委管商場，無論是從商場規模還是市場佔有率來看，紅星美凱龍在國內都處於領先地位。
不過，其面臨的競爭也異常激烈。
2018年，美凱龍的競爭對手居然之家在全國各地瘋狂開店，目前，居然之家已經擁有247家門店，更關鍵的是，2018年年初，居然之家還拿到了阿里等多家機構的130億元戰略投資。
這讓美凱龍的危機空前嚴重，而且，這還不包括面對網際網路新零售、共享經濟、消費金融、新中產、人工智慧、消費升級等眾多行業形態帶來的威脅。
於是，面對競爭對手及時代，美凱龍開始積極試水網際網路，開始了轉型之路，甚至在2018年，為了打造一個傢俱界的新物種，美凱龍做出了各種努力。
上游產品端，從床墊到智慧床墊美凱龍兩頭下注；
下游，美凱龍又深入下游裝修市場。
不僅如此，他們還變身科技企業，投資提升設計能力的三維家，提升測量精準的量江湖，當然，必不可少的還有大量的智慧家居企業。
除此之外，美凱龍還打起“共享辦公”的主意。2018年11月，由美凱龍董事長和總裁共同發起的“霍King共享聚落”，抄底中國共享辦公紅海。
甚至很多人不知道的是，在遙遠的從前，美凱龍還投資了影業等非主營業務，想將電影、餐飲等業務都引入賣場，打造“美凱龍商圈”。
甚至為了轉型網際網路，還不惜重金挖了蘇寧易購執行副總裁李斌擔任紅星美凱龍CEO。
公開資料顯示，李斌於2012年8月開始擔任蘇寧易購執行副總裁的職務，在其任職期間領導並深度參與了蘇寧網際網路創新和O2O轉型的一系列動作，將蘇寧的網際網路營銷模式帶上了一個新階段。
這引起了車建新的注意。
2016年1月8日，李斌正式加入紅星美凱龍家居集團，擔任總裁一職，可以說是臨危受命，被賦予了空前的權力，主要負責紅星美凱龍的“網際網路+”發展規劃，執行紅星美凱龍的新零售“1001”戰略，並具體管理線上和線下運營事務。
不過，還沒幹完三年，2018年的7月李斌正式從紅星美凱龍辭職，儘管在紅星美凱龍兩年多的任職期間，李斌為推進這家傳統公司網際網路化做出過不少努力，但效果甚微。
這等於變向宣佈，紅星美凱龍轉型網際網路宣告失敗。
此外，儘管美凱龍還開發了像星易家、家品會一樣的電商平臺等等，但效果卻不盡人意，投入大收效甚微。
可謂為了轉型新物種萬般努力，用盡全身力氣。
當然，種種努力的背後，看起來雜亂無章，其實都有一個目的，那就是如何提升地產的利用率——共享辦公室一目瞭然提升物業利用率，投資影業和餐飲也是如此，而投資大量上下游企業則是通過股權繫結，提升業務合作深度，簡單說：都來開店吧！
美凱龍能否轉型成功，達到目的嗎？
美凱龍的苦惱：新物種 老基因
“我用盡全身力氣卻換來一身回憶。”
儘管為了成為新物種，美凱龍動作頻繁，各種努力不過其思路卻始終圍繞一個目的，那就是提升地產的利用率。
由此我們可以看出，美凱龍的新物種，完全脫胎於深深埋入的舊基因：地產基因。
由此，外界對美凱龍的“地產”評價並非空穴來風——美凱龍被深深打上地產的烙印，所有的運作模式都是圍繞地產而展開，包括任何動作及努力。
美凱龍的財報顯示，美凱龍的稅後淨利潤裡，有大量的地產增值帶來的利潤。曾經高達57.4%，即使到現在也有40.9%。在我國地產波瀾壯闊的史詩級行情裡，為美凱龍能夠及時在核心地段拿到地塊鼓掌！
作為隱形的地產大佬，美凱龍一直相當低調，我們可以看一組數字——整個A股土豪很多，比如中國建築這個大地產公司，或者陸家嘴這個掌握了上海核心地塊的公司，不過最讓人瞠目結舌的確實美凱龍。他是中國上市公司投資性房地產最多的公司！賬面上高達777億元投資性房地產。
李嘉誠2016年曾經賣掉陸家嘴的一棟樓，價值160億元，而陸家嘴恐怕是上海金融自貿區最大的地主，他的投資性房地產估值不過240億元。難道美凱龍所持有的商場物業的價值能高過上海的價值？到底是美凱龍激進了？還是陸家嘴保守了？
這還有一個好處，當上市公司都在急急忙忙賣資產變現美化報表的時候，美凱龍並不需要，只需要在賬面穩穩增加一些“投資性房地產”就可以了。
也難怪大家認為美凱龍是地產公司，利潤來源主要是地產，不是地產公司是什麼？低估值，也不冤枉。
因此，儘管美凱龍為了進化努力了很多，然而完全蛻變卻異常艱難，這是因為舊有的基因給予美凱龍過去輝煌的榮耀，給予他現時的成功，想要戰勝自己，何其艱難。
那麼，美凱龍有勇氣走出光環？走出舊基因的的掣肘麼？
讓我們重新一下美凱龍整個公司的地產價值。
值得一提的是，為了計算地產的價值，美凱龍的計算方法與其他公司並不一致。
簡單來講，美凱龍持有的商業地產計價方法是根據店面的出租率和出租價格折現回來的。取決於三個因素： 出租率、出租價格和折現率 。在過去的數年之內，美凱龍對外稱出租率接近95%，折現率一般不會大幅度變動，唯一可變的就是房租！美凱龍每年的物業都在增值，原因就在漲房租！
只不過這個邏輯在2019年發生了變化。
一．折現率還能不變麼？隨著美聯儲加息，全球的利率都在抬升，這將嚴重影響美凱龍的折現率。折現率越高，資產價值越低。
二．房租還能不停增長麼？而房租也不能夠再持續增長，2018年10月，興化美凱龍就遭遇到商戶抗議漲房租的現象。
三．出租率還能在高位麼？即使雙十一大捷，美凱龍對外宣稱160億的賣場銷售額，都無法改變行業渠道遷移的現實，越來越多的商戶選擇在商圈開店。在2018年的新一輪商戶調整中，更多的人選擇關店。
此外，為了避免過速增值，在過去幾年，美凱龍一直小心地維持3%的年增值率，在每年的租金漲幅大概保持7%的歷史背景下這顯然是一個極為保守的數字，而在折現率和出租率不變的情況下，如果略抬抬手，恐怕增值就不止這點了。
因此，我們相信美凱龍改變的努力和決心，GPLP犀牛財經也相信美凱龍因為舊基因的色彩太過濃重，地產對他的影響如此之大，這導致美凱龍的改變異常艱難，無異於壯士斷腕。