樓市…真的冷了麼
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426） ，作者： 真叫盧俊團隊，36氪經授權轉載
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首先，我想所有的輿論各位應該能夠感受到，特別是各個維度的統計資料，我們都可以看到，基本上所有的城市房價都在下跌，所有的樓市成交量都開始下滑
那，這些資料和訊號是對的麼
那一定是對的
在如今這個年代，開盤後的房子想要拿到一個滿意的價格已經越來越難了，更別說一批一批的預售證房價可以漲上去，而且關於二手房，目前能夠快速成交的基本都要9折才能消化
對於價格，市場很明顯看到波動的情況在
但是那些資料和訊號都是完全真實的麼
其實也需要更多的思考和解讀
首先關於房價一點，我們看到的是統計資料的房價下滑，但是我們也同樣看到有不少的城市商品房在通過體制外收費來補足落差，比如說典型的廣州，體外收的裝修費高於房價的情況比比皆是，再比如說福州，或者說寧波，都有通過這樣的手段來市場對衝
為什麼這麼做，理由也很簡單，因為限價限到已經虧本，所以必須要通過一些方式來補足落差
所以這樣的方式也就導致了整個統計口徑的房價確實是下滑的，但是購房客戶的支出成本可能並沒有很多的減少
所以對於真實房價的感知，我們必須走到售樓處，走到中介們店裡才有可能知道，網上的資料都不可信，不假但是沒有意義
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那有房子在降價對外出售麼
還真有，上海就有
前幾天我和一個上海一個操盤手聊天，他開口的第一句話就是：我們這裡還有10套房子沒有賣掉，你看有銷售公司可以接麼
第一我意外的是這是一個上海非常老的專案，幾乎市場認知就是專案已經清盤，後來得出的反饋就是，產品定位不妥導致市場去化緩慢，最後10套本來想抗到市場好的時候再拿出來，沒想到過了一個暖冬之後就迎來了嚴寒
而這10套房子的價格，目前對外出的價格，相比較市場價打了8折
看到這個價格的時候其實我非常意外，開發商願意用這個價格出，談不上斷臂求生，但是可以看出他們很想花一點代價快速的解決戰鬥
這種情況不僅僅存在於上海，我昨天接到一個操盤手電話，負責一個二線城市的專案，開口第一句是：盧俊，我們專案快撤了，剩下的房子單價降7000塊對外出
我說你房子原價多少
“原價20000”
聽完之後我倒抽了一口冷氣，我問的第一句話是：你們公司沒事吧，現金流沒問題吧
後面得到的答案還稍微讓我安心了點：集團沒事，只是這個專案是合作專案，股東方想撤了，因為股東方不做地產而突然自己公司的現金流緊張了。所以就想一下子把房子全賣了
所以如今卻是有專案在以比較低的價格對外出售，但是這是整體現狀麼
很明顯，並不是，目前在我的觀測內，降價並未普遍性發生，而且降價個案的原因都非常特殊，基本上每個專案都有不同原因，想要快點結束的，不想在玩房地產的，等等
當然，基本上主旋律是如今市場不好，而且對未來預期也不看到，所以在這樣的氛圍中總有一些人堅持，也有一些人想要離開的
而選擇離開的，有的就會選擇用這樣的方式快速對外銷售
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但是有一點是肯定的，樓市在快速的降溫
起碼我感受到的所有城市都是這樣的，哪怕是三個月之前全民搖號搶房的杭州，最近一些專案也對外表示，雖然說現在搖號的一手房還能賣，但是不存在10個人搶一套的情況了，現在1:1的比例都是很常見了
更何況其他，所有在售的一手房如今面對空前的壓力，
上海的一手房全面啟動分銷，言下之意能夠帶來客戶的，全都有賞錢，這就是當下樓市遇冷最直觀的體驗，售樓處沒人了
更多的二線城市市場去化艱難，開盤後的產品再也沒有當初的市場熱情
這是樓市裡如今最真實的現象，已經沒有哪個專案敢拍板說自己的房子會一搶而空的，客戶少已經形成全面的共識
為什麼買房的人越來越少了，幾個原因：預期沒了所有投資性需求降低了，少了這一群的狂熱分子樓市確實冷靜了很多；市場上的錢少了，所以每轉換一次房子的週期都被拉的無限的長，所以置換週期被拉長；房票沒了，如今買房背後需要太多的身份證明，過去用掉的也就用掉了，如今想要憑空想要獲得也是非常的難
所以這樣的冷好像當年的熱一樣，有時間點似的在城市間傳播，上海和杭州隔著3個季度的週期，杭州與嘉興之間互相牽制，而嘉興又和整個環滬市場保持若有似無的關係
城市間的化學反應變得異常的微妙
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開發商現在在做什麼，有幾件事情挺有意思
有個專案負責人和我說：每一批的預售證都儘可能的多拿一點，因為自己也知道後面的價格還不一定比得上現在
另外一些在一個城市有比較多專案的開發商，如今也微妙的統籌自己的開工截點，什麼意思，就是讓自己的高階專案和郊區專案差不多同時拿預售證，這樣有貴有便宜的一起拿，這樣比較貴的專案價格比較容易能夠通得過，因為有便宜的房源對衝，這樣城市的均價會比較可以控制
當我朋友這麼和我說他的拿證策略的時候，我真的有種無可奈何的感覺
很明顯，堅決遏制房價上漲，這句話不僅僅不是一個口號，而且針對的是每個城市以及具體的專案
還有一個明顯的變化，都學會聯合拿地了。
週末去了一個省會城市，那個專案居然是5個開發商一起拿的，當然這還不是我聽過的最極致案例，在鹽城，有個專案居然是8個開發商一起拿的
當年我們口中所謂的強強聯合，如今變成了這樣的模樣
為他們為什麼，他們的理由也很實誠：都知道後面房子賣什麼價格，那開始幹嘛還要把地價弄那麼高，如果大家都想要，那就一起聯合開發用低溢價率拿下
反正最後你哪怕只有5%的股份，業績也都可以算你們家的，所以幹嘛要這麼拼呢
拿好地之後怎麼開發，開發商如今的工作也和過往完全不一樣，現在是大家把周邊幾個競爭樓盤的操盤手聚攏在一起，互相問你準備做什麼戶型，然後談論好互相之間的產品不要打架，儘可能錯位，包括入市時間也錯開，避免後端的競爭
為什麼不要競爭，因為已經沒有利潤，再競爭下去利潤都讓給了別人，自己也會掉了飯碗
另外，最近兩年的精裝修房子的品質一定是最差的，口號的三千五千，成本上一千已經是謝天謝地
室內能夠折算到房價部分的一定降低到最低，面積也不偷了，因為賣不出價格，公攤也隨便了，因為和單價也沒有關聯
當然，這也不代表房企內的產品力全面滑坡，最近2年對公共區域的投入依然是有目共睹，大家對景觀以及社群配套有了更多的要求，畢竟專案還需要賣點吧，而這些創新平攤到每一套房子裡確實沒有多少，所以這成為房企內唯一的研發重點
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開發商進入惰性階段了麼，嚴格意義上來說是的
一個操盤手很直白的和我說：今年做高階的開發商有點吃虧。客戶和政策全部一視同仁，但是自己的產品卻得不到更多的認可，如今不少操盤手開始反思：我要不要對產品投入那麼多
這不是第一次開發商對後市迷茫，但是這卻是第一次開發商對自己的產品自己的企業開始迷茫的時候。
過往，每當淡季的時候我們業內同行共同的命題就是競猜樓市什麼時候放鬆，每次大家得意洋洋的是：國家經濟肯定離不開房地產的啊
這一次好像出乎我們意外了，我再把問題拋給他們的時候，他們的眼神都是空洞的，得到的答案是：短期內應該不會放鬆了
包括限價限預售證等非常規手段
只要樓市不放鬆，加上房票越來越少，未來一定是越來越艱難
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所以如果要給建議，有幾個需要注意的地方
1、不要相信任何的資料，第一不一定對，第二對你來說沒任何的幫助，如果你想買房，你要堅定的去看盤踩盤，看越多你越有可能為自己這一次置業獲利
2、三四線樓市的風險激增，一線城市有投資保值需求作為託底，二線有人口匯入和產業升級作為託底，三四線風險會更大，城市選擇難度會更高，要買三四線，先把自己變成半個地產人，不然就不要碰
3、同樣也不要以為自己可以輕而易舉買到便宜房子，目前真正降價專案依然是個案，而且更多的樓盤用降價的幌子在誘導客戶，所以不要老想著跌價後抄底
4、後面兩年會跌麼，我不知道，但是後面兩年的產品力一定會很差，所以你問我什麼時候買房合適，我給的建議一定是當下
5、選開發商看他們對外宣稱的口號，如果現在還在說我公司很大，我快週轉，我房子造的快，我建議你趕緊把他拉黑，越差的市場這些開發商越沒有良知
6、區域選擇，雖然說這個和我出身有關係，但是看了這麼多城市，我真的覺得全中國的樓市只有長三角是健康的，其他的都不忍細看
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差不多就是這樣，每個城市的樓市如今已經沒有祕密，但是每個城市的樓市資料卻不會那麼真實，用腳踩著的每一寸土地，都是危險，也都是機會
最後說一句，對於樓市，不論何時都不要焦慮和恐慌，給大家看這麼一句話
最悲慘的香港樓市，但是你只要把時間軸拉長，你會發現一切都是海闊天空
我們都不是炒房客，只要你耐得住寂寞，時間會給你很好的讚賞