西北明珠，行情趨冷的西安——這才最真誠的購房建議
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang） ，作者： 言先生 ，36氪經授權轉載
三天前，一個座標西安的學員問了我一個問題，他說：
他計劃西安大學城買房，有一個名校分校學位房小開發商，一個是學區學位待定的萬科品牌房，怎麼選。
同期，地產媒體圈子裡的兩家頭部大號，也相繼發表了關於西安市場的分析或解讀文章。
我想，是時候寫一篇對西安的解讀了。
1
西安樓市的前世今生
不唱頌歌，不百度搬資料，不假大空，我先說一說我眼中的西安樓市。
在前幾年，西安有個段子：
“在西安漲的慢點不僅是工資，還有房價。”
和絕大多數城市不同，在2016年之前，西安房地產市場一片哀鴻或者說混沌。
永康書記到任之前，西安人最大的感受應該就是混沌。
房企地方保護嚴重，優質可開發用地幾乎被本地開發商壟斷。行政管理混亂，房管對開發商毫無約束，大量樓盤粗製濫造交付，甚至爛尾違約。部分樓盤甚至出現有預售證卻沒有土地證的奇聞。同時，市區內城中村遲遲不能得到高效的拆遷。
沒有優秀的城市管理，沒有正常的土地招拍掛市場。本地房企對於土地的壟斷，讓西安的市場，幾年來如同溫水煮青蛙，持續橫盤幾年。
西安的老百姓更是被橫盤教育：西安的房子不能買，買了容易被套。
西安人一定不會不知道的“自然界”，就是活生生的例子。
改名為自然界的滻灞半島，如果我沒有記錯，早在2008年就已經賣到4000多一平方，而後的2012年飆升到5000出頭，2015年又跌回5000以內。完美的詮釋了買房像炒股一樣被套。
如此般滯漲被套的樓盤不止一家，在那幾年幾乎成了這座城市的常態。
顯然，西安房價對年輕人“友好”的日子不可能永遠持續。
“在西安漲的慢點不僅是工資，還有房價。”已經成為了歷史。
隨著全國漲價潮的啟動，慢半拍的西安被炒房客盯上。
一線城市北京上海，甚至先漲城市合肥鄭州的炒房客湧入西安，大量團購房源，特別是鄭州購房客，在2016年10月前後，出沒於所有西安的售樓部。售樓部也是非常應景，直接拉出歡迎鄭州購房團蒞臨的條幅。
西安人和外地投資炒房人，在那個時段互道SB。
西安人心裡想，額就等著看你四咋被套住。
外地人心想，這麼便宜還不買，等著哭吧。
事實證明，外地人賭對了。
隨著全國的暴漲，以及大量炒房客買空西安新房庫存，西安本地人慌了，滯漲數年的西安從此進入上行通道。
加上永康書記的到任，西安行政效率的革命，房管、土地系統整治，以及無底線搶人政策的推動，多重因素的刺激，西安不僅漲了，還翻了至少一番。
2018年年初，最熱的階段，幾乎熱門樓盤都要全款才能搶到房，部分垃圾專案也渾水摸魚清了不少庫存。
前邊說的深套數年的滻灞半島自然界，也水漲船高的飆到了一萬多，順利解套。
兩個月前，住房大資料聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案組釋出的《中國住房市場發展月度分析報告》中顯示，2018年上半年多數城市房價有所上漲，區域性房價出現大漲，少數城市房價下跌。其中一線城市房價總體穩定，二三四線城市中的部分城市房價快速上漲。其中西安漲幅最高，達31.23%，環比上漲6.59%，同比上漲88.98%，各項指數均居全國第一！
有人說這波上暴漲是前期土地供應的嚴重不達標欠下的債，以及持續幾年不漲的報復性上漲。也有人說是永康書記的成績讓百姓對這座城市有了更高的預期。
但其實更多的還是週期，在大時代面前，你幾乎找不到沒有漲的二三線城市，不同的只有漲的時間和漲的幅度。
換句話說，就如同大水漫灌，補漲是最合適的形容詞。副省級的城市級別與6000多的均價不匹配。
再換而言之，與城市匹配的價格才是合理的價格。翻了兩倍的西安明顯過熱了。而且這個價格還處於限購限價限售的籠罩之下。
所以，冷下來是必然的。
這可能會讓部分看多者不能接受，但事實上，西安已經隨著全國一二三線市場的入冬，一併冷了下來。
最近一次房展會就是活生生的例子：
西安房產會整體人流量少之又少，大部分攤位門庭冷落。同時，還有朋友爆出部分中介跑到火車站、北客站拓客發傳單，帶看新房。二手房更是交易量驟減。中介的朋友圈，不少甚至是曲江高新的熱門樓盤，降價十萬二十萬。
恐怕，西安的落戶搶人政策對房地產的刺激，失效了。
2
60新落戶人口的刺激失效了麼？
21世紀什麼最重要？人才！
西安完美踐行了這一至理名言，在全國各地的搶人大戰硝煙四起時，西安憑藉著低門檻，高校多，在有超過60個城市搶人大軍中脫穎而出，西安有關人才的新政可以用“轟轟烈烈”來形容，不斷推出人才政策“升級版”，“人才新政”、“戶籍新政”、“人才安居辦法”等等，西安的“搶奪”力度之大、執行之強讓人驚歎。
資料顯示，截止9月初，僅2018年西安戶籍人口就增長了60萬，這還不算2017年遷入的20多萬，一年遷入一座中等城市，相較於廣深杭的落戶搶人西安毫不遜色。
有近百萬新落戶人群的西安為何止不住樓市入冬？
換句話說，西安真的有那麼多外地人落戶麼？
有，也沒有。
有的是，的的確確有近百萬人去了派出所，也去落了戶。
沒的是，這些外地人，的的確確不能算外地人。
西安是西北的西安，不是陝西的西安。整個西北幾省，除小部分被蘭州分流外，幾乎都被西安輻射虹吸，所有的大型企業西北唯一可選的城市基本只有西安，這也造就了西安常年外地人流動人口基數大。加上前期落戶較難，交通不便利。大多數西安的外地人並沒有選擇將戶口遷到西安。
而此次的西安搶人大戰，落戶已經成為了硬性指標，政治任務。
網 傳的段子，去西安轉了一圈，莫名其妙落了個戶也絕對不是無中生有。甚至出現，三門峽一對夫妻去西安旅遊對西安特別滿意，順便到派出所落了戶的荒唐新聞頭條，以及派出所同志開著巡邏車到批發市場拿著喇叭叫賣式尋求商戶遷入西安戶籍。
所以很顯然，這次的落戶大軍，絕大多數來自於三種渠道。
第一：原本就在西安工作，但是各種原因沒有落戶的所謂外地人。
第二：因西安限購，希望來投資房子不得不落戶的真正外地人。
第三：周邊城市省份，覬覦能通過落戶西安，讓子女能高考走捷徑的外地人。
這三種的比例也很明顯，第一種比例最大，第二種第三種比例都很小。
真正參與購房的外地人，恐怕不超過幾萬人。
在全國各城市都進入盤整期，部分城市明顯入冬的2018，西安還在愈炒愈高，這些外地人，不夠聰明的已經買到離場，夠聰明的要麼早已逃離要麼持幣觀望。
再加上，近期西安要求禁止承諾學區學位房，又凍住了相當一部分因教育買房的客戶。
所以，西安搶人落戶打的雞血，失效了。
3
各區域怎麼買
熱時看哪都是漏，冷時看哪都是坑。
這是買房投資的真實寫照。
在市場走冷入冬，無論是投資還是自住，沒有比投對區域更加重要。
買房看大品牌，看地鐵交通，這樣的基本常識不再贅述。
如果你不是西安土著，沒有地緣情節請你不要投以下幾個區域：
1、二環內。
看遍西安每個城區，四個方向的二環內均不是好的投資標的，雖然有及其成熟的配套，完善的地鐵交通，但環境差，容積率高，出行擁堵，空氣質量差，在有大量平整土地新區的西安，絕大多數專案是沒有投資價值。
2、灞橋東
灞橋東近藍田的區域，藉著灞河房價一飛沖天，但周邊基礎配套奇差，距離遠交通不便利。非新區非新城，屬於城市邊緣化地帶，發展驅動力差。
3、渭河北
西安人都懂，發電、石化、工業、航空、物流。
4、長安南
長安縣撤縣建區數年來，仍然很難融入市區，常寧新區本身更是長安縣自己的新區，換句話說就是區級新區，和市級國家級不是一在一個層面。加上南邊秦嶺生態線限制，更難有大作為，跨過長安縣買常寧新區顯然並不是什麼明智的決定。
5、郊縣
以往的文章已經說過很多次，環一線郊縣還要慎之又慎，非環一線城市郊縣儘量不碰。
6、灃東和灃西
這個原因我們放在下一章說。
不管你是不是西安土著，下邊這幾個區域可以投：
1、泛高新
所謂泛高新，主要指的是高新和鄰近高新的區域，一些長安區的專案以及城區不歸屬於高新的區域受到高新的輻射仍然具備投資安全性和價值。
2、泛曲江
只要指的是曲江以及曲江周邊的預期與。比如曲江二期杜陵等範圍，以及曲江東和曲江無縫銜接的部分雁塔區樓盤。和泛高新一樣，即便不能享受高新或曲江的教育資源，在其他配套資源上均可共享。
3、航天城
片區獨立，有產業，規劃新，與市區之間隔著城市最好的資源——曲江新區，地鐵也已通達。
4、泛滻灞
已經落地的雙河交匯，CBE環境改造，地鐵，世博，歐亞經濟論壇會址，五星級酒店。加上馬上落地的金融叢集，全運會，自貿區，一帶一路，地王等等等等。
5、經開區
市府所在地，城市介面好，地鐵便利，商業配套多，特別是鳳五到鳳八，新房二手房都十分安全。
如果你只是純投資，非名單以外的其他區域基本可以說食之無味，棄之可惜，建議索性放棄。
4
被曲解的10個字—— 五年看滻灞，十年看灃東
這句話，筆者第一次應該從西安本地房媒主編周先生口中聽到，同時，也在不少文章中見到。
但絕大多數未曾真正全面調研西安的房媒同行，以及對這兩個區域不熟的讀者，大都會對其產生的誤解，會將其與房產掛鉤。
不少人會理解為五年後的滻灞，十年後的灃東將會是下一個高新和曲江，甚至是替代高新或曲江。這樣的理解是有偏差的。
五年看滻灞，這樣的說法並非沒有道理，前邊已經提到滻灞區域已經落地了雙河交匯的生態改造，滻灞已經成了西安的一張生態名片，五年前後要落地在北鄰的全運會全運村，多家基金入駐的滻灞金融小鎮都會成為滻灞發展的驅動力。
但區域向好不代表就是最絕佳的投資機會。滻灞地王不斷，樓面價高企。雖然區域有投資價值，但絕對不是下一個暴擊區域。原因很簡單，片區距離主城區成熟片區有一定的距離，片區內配套距離成熟還需要時日。而此時價格已經基本持平價值。
而十年看灃東，則更容易被曲解。西鹹新區是陝西省規格最高的新區，而灃東則是西鹹最核心的起步區，或者可以說西鹹長子，而我們可以明顯看到，灃東的起步區距離市區有大片斷裂帶，同時，與其相接的市區西三環部分也是西安最雜亂沒落的區域之一。大片的城中村和無章窄小的道路，發展任重道遠。
而僅有另行幾個產業園入駐的灃東管委會片區，綠地的專案早在去年就已經賣到了市區高新曲江的價格。筆者曾驅車在管委會一帶轉了一圈，連個吃飯的小飯店都沒有找到。
路面上除了灑水車，連私家車都非常少見。
從經濟角度來講，西鹹新區全境近900平方公里，包含空港、灃東、秦漢、灃西、涇河五個組團，作為國家級新區的西鹹近幾年GDP持續在三四百億徘徊，而僅有400平方公里的，鄭州空港區，去年的GDP已經達到700億。
西鹹的經濟實力弱的問題仍然需要正視。
即便是幾千億的華僑城，綠地等等投資西鹹，也不能改變的一點是，他目前的價格透支了價值。
5
西安的未來
我們敬仰永康書記給西安帶來的變革，帶來的提升，帶來的效能。我們更不否認西安的城市價值。
年初，有位外地的房產外行朋友看好西安，想投資西安，手裡有兩百萬閒錢，問我買哪個專案，我當時跟講西安熱門專案幾乎都要全款搶房，和他解釋沒有槓桿不適合投，和他解釋今年進場八成是高位接盤。一意孤行的他若不是因為不想落戶最後作罷，恐怕已經被套住。
市場走冷，如約而至。這是週期的功力，在大多數時候不可逆。
同時，一個城市，多少價值對應多少價格，是理想的狀態，價格略高於價值，是正常的狀態。而西安這一波行情後，均價控制在1.0-1.2之間，才是最為理性合理的狀態。
行情末端，自住請早買，投資請謹慎。
而這波行情中，一直宣稱漲到3W才合理的看多派，我想問，你的良心不會痛麼？