現房銷售 是大勢所趨 須循序漸進
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「歐陽先聲」（ID：xc_oyxs） ，作者：歐陽捷，36氪經授權轉載
現在政府常常在週末或節前來個突然襲擊，釋出樓市調控新政，害的大家連節日也歇不好，都被“高週轉”了。
據媒體報道，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售”的建議，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。
這不是一件新鮮事。
深圳最早推出現房銷售。早在2016年5月18日，我們就在微信文 《歐陽捷：全國現房銷售，購房者遙不可及的夢想？！》 中探討過這一話題：
“買期房的客戶，選擇權是有的，卻沒有知情權，開發商出售‘信用期權’，購房者購買開發商的‘信用債券’，全憑信用二字”。
現在，信用體系江河日下，各行各業都存在著失信違約、全無廉恥之事，而且監管既少且弱。
相比之下，房地產行業的審批事項之多、監管鏈條之長、驗收部門之雜，幾乎沒有任何一個行業可與之相比，論亂象雖多見，未必只是預收款項、延期交貨的特殊現象，看品質之優劣，一手交錢、一手交貨也未必皆是物美價廉、有口皆碑的普遍規律。
現房銷售能解決房住不炒、產品質量問題嗎？
在這個時點提出現房銷售，是全面推廣的時機成熟了嗎？還是信用體系打造正當借力？
01
現房銷售——大勢所趨！
據說這一建議是住建部要求對現有行政許可事項進行清理論證，其中就包括商品房預售許可（不過也有媒體報道住建部監管司官員否認了這一說法）。
如果這是真的，住建部為什麼在這個時點提出對商品房預售許可制度的論證？
這是因為高比例預收款和按揭貸款制度，確實導致購房者承擔了較大的購房風險，引發社會擔憂。
而且，房企的高槓杆也帶來一定的金融風險。
同時，商品房預售制度下，房地產業的確也存在一些行政性措施難以根治的市場亂象。
藉助中央期望房地產市場平穩健康發展，並加快建立房地產市場長效機制的要求東風，適時推動現房銷售，有助於減少和消除一些市場亂象，也有利於房企降槓桿、防風險。
當然，商品房預售制度並不必然導致工程爛尾、違法違規銷售等問題，實體商業、電商交易問題同樣存在相類似的問題，比如濫竽充數、以好充次、延遲交貨、服務推諉等。
是否取消預售制度就可以一勞永逸地解決這些問題？是否現房銷售就可以不再需要監管？
是否面積管理職能就此可以釐清？是否行政部門“鐵路警察各管一段”的行政分割現象從此不再？
取消預售制度能降低居民部門槓桿率嗎？
不能。
即便是現房銷售，如果我們不改變商業銀行按揭貸款制度，居民仍然需要貸款買房，只不過晚一點當“房奴”。
我們會放棄住房按揭貸款制度嗎？
當然也不能。
這不僅讓商業銀行無利可圖，也會讓更多人無力購房。
顯然，這都是不現實的，這也不是現房銷售就能解決的問題。
如果是現房銷售，的確可以減少購房者看到的顯性品質缺陷，降低不公平交易比例。
但是，現房銷售同樣也可能存在交易不公平問題，比如購房者對於混凝土標號、鋼筋直徑、綁紮工序以及隱蔽工程等，既缺乏專業知識，也缺乏監理資料，始終是處於資訊不對稱的弱勢地位。
這些仍然離不開行政監管和依法治理。
政策建議希望解決的工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平問題，其實並非調控的主要矛盾，而是法制不健全、監管有漏洞、執法不得力的問題。
雖然，目前還不是現房銷售全面推廣的最佳時機，
但是，未來該政策推廣落地的可能性還是很大的。
因為，這並不是一項創新制度，畢竟有一些城市已經實行了住宅封頂銷售、現房銷售試點，比如上海、南京等市。
不過，商業用房、辦公用房、工業廠房等是否也需要現房銷售？這是“急迫而重要的”事情嗎？
即便只是住宅現房銷售，也還有很多難點問題影響其全面推廣。
02
現房銷售——難點何在？
全面推廣現房銷售，主要難點有三：
一是房企資本金不足。
如果逐步提高預售條件，就需要解決房地產企業資本金的充足問題，就需要解決房地產企業資金從哪裡來的問題。
美國、澳洲等採取基金專案模式，也實行少量定金的預售制度，基金專案自有資本金也並不高，實際的更大風險要麼由基金投資人承擔，要麼由銀行貸款承擔，無非是風險從購房人那裡轉嫁到投資人或者銀行。
世界上並不存在只有利益、全無風險的好事。
總要有人承擔資金風險、享受資產收益。
但是，我國目前並沒有這樣的基金模式，也缺乏法律體系支撐，房企除了利潤補充資本金，就只能靠預售制度和金融貸款。
沒有了預售資金，房企將減少大約33%的資金來源。
換句話說，房企很可能也將減少約33%的投資、33%的土地購置、33%的新開工面積和33%的住房供應。
而地方政府也可能損失33%的土地出讓金、33%的房地產稅收、33%的房地產上下游稅收。
樓市也很可能減少33%的住房供應。
如果，在本已供不應求大城市全面推廣現房銷售，顯然會加劇這些城市的供不應求。
當然，這都是短期影響。
即便如此，無論是房地產市場，還是政府、房企，都將是不可承受之重。
二是需要修法先行。
商品房預售制度是１９９４年７月５日通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》賦予的政府和房企的責任與義務。
其第四十四條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）……
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。
該項制度的本意也是解決房企資本金不足的問題，希望藉助社會資本推動房地產業發展。
只不過，這個制度已經實行了24年了，也許是需要修改一下了。
行政部門統一共識本已不易，立法機構統一共識更是難上加難，如果先改法律、再全面推廣，則現房銷售為時早矣。
三是需要循序漸進。
這次廣東的建議提出“在一些城市逐步試點取消預售制度”，這是非常務實的態度，也體現了廣東作為市場經濟的前哨陣地，對“摸著石頭過河”的探索深得要領。
其中“對於新出讓土地，逐步實行現售”，更是符合我們在2017年5月28日微信文 《歐陽捷：鼓勵現房銷售釋放了什麼訊號？》 中提出的：“最好的辦法是：新地新辦法、老地老辦法，新出讓土地採取現房銷售制，已出讓的土地繼續沿用期房預售制，逐步過渡、自然銜接，最終全面實行”。
政府不應對現有專案提高預售節點，實行“後發制人”、半渡擊之。
這樣既容易打亂企業生產經營節奏和市場供應節拍，而且也不符合上述法律規定的“第四十四條：商品房預售，應當符合下列條件：……
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期”。
現有現房銷售試點，從某種意義上來說，已經超越了法律規定，未經法律授權，擅自提高了市場準入門檻，應有行政違法之嫌。
我們應當打造一個法治社會、誠信社會。
政府應作法治表率、誠信表率，率先垂範依法辦事、契約精神。
如果急於求成、過於激進、全面推廣，勢必導致住房供應迅速減少、供需矛盾劇烈加大、房價上漲壓力顯著增加、投資投機沉渣泛起等更嚴重問題。
如果是已拿地專案在開盤前後中途調整銷售規則，勢必導致銷售與客服混亂、大量投訴與群訪，甚至銷售合同違約，但卻不會被視為不可抗力，進而引發更多的法律糾紛和行政投訴。
如果實行“一刀切”的話，企業現金流將不可避免地出現短缺，大幅延緩專案建設進度、大量減少企業拿地將不可避免，在融資不暢的背景下，很多專案會出現資金鍊斷裂、工程爛尾增多，顯然這是不可取的。
“一刀切”的可能性基本不存在，當然也就不存在全面推廣、“樓市變天”的可能。
03
現房銷售——優勝劣汰
顯然，這是可以一目瞭然的。
房地產行業正在加速進入資本驅動的時代。
房企融資渠道逐漸收窄、房地產開發貸款和按揭貸款均進入負增長區間，房地產業“錢少且貴”將成為未來三年的新常態。
誰擁有更多的資本，誰就能在未來的市場競爭中存活下來。
房地產基金將大行其道，未來的基金監管與法規完善也將隨之而來。
中小民營房企引入國有資本，雖有“國進民退”之嫌，但無疑可以套上一層保護色，在未來房地產業資本對抗中，勢必獲得有利的佔位。
沒有更多資本的中小房企將加速退場，現房銷售更加速了這一程序。
沒有誰會願意心甘情願離開房地產，房企更名也不意味著想要離開房地產，新城地產早在2015年就藉著A股上市的時機變身為新城控股，在強主業的道路上繼續埋頭拉車。
現房銷售顯然會影響未來房企的市場分佈格局，不過，循序漸進可以給房企足夠的騰挪空間。
廣東建議闡述了現房銷售的四點好處：
“通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金槓桿，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險；
有利於房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；
有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；
有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益”。
顯然，這都指向了引導房企做大做強。
如果是立法先行、循序漸進、新老劃斷，對所有房企的影響是不盡相同的：
對於大型房企來說，影響不會很大。
企業可以有選擇的調整拿地節奏，組織好施工、銷售管理，把控好現金流。新拿地專案雖然實行現房銷售，但其佔比可以適度控制，不致造成過度影響。
對於中小房企來說，很可能就是滅頂之災。
畢竟手上的專案不多，新專案無法再拿，老專案做完走人，那些曾經“空手套白狼”的公司就只能遁出地產江湖。
政策引導之下，市場趨勢可想而知，行業集中度的提升還會繼續加速，高寡佔時代離我們越來越近。【詳見2018年9月9日 微信文 《歐陽捷：社會已是“高週轉”，我們再也回不到馬車時代了》 】。
在現房銷售制度下，不再需要售樓處、樣板區，房企將更加關注客戶價值敏感點。
客戶價值敏感點何在？
真材實料、觀感質量、歸家動線、服務品質和價效比，這些都將直接影響專案競爭與口碑傳播。
專案競爭將決定房企競爭的高度，現房銷售也將推動房地產業的高質量發展。
在現房銷售制度下，房企將更加重視產品細節打造、工地開放日活動、客戶關係維護。
唯有真正尊重客戶、重視產品的企業，才有機會在現房銷售時代脫穎而出、跑贏市場。
結束語：
當我們面臨穩中有變的經濟社會新形勢，穩定是壓倒一切的，任何改革動作都將慎之又慎。
廣泛調研、重視民意、試點引路、循序漸進方為正道。
現房銷售全面推廣，再等兩年又何妨？還是不要太急了吧。
