冰與火的住房租賃市場 未來將如何破局？
編者按：本文來自ofollow,noindex">每日經濟新聞，作者： 董青枝 ，36氪經授權轉載
2018年長租公寓經歷“至暗時刻”,從漲價收房事件到租金貸引發信任危機，以及後續持續發酵的甲醛門事件，行業痛點集中爆發，未來長租公寓將何去何從，是資本趨之如騖的風口，還是直接淪為風口之上的“烤豬”？
中國公寓委員會專家組組長穆林在9月20日的蘑菇租房舉辦的“2018長租公寓CEO峰會”上表示，近期的問題都源於住房租賃產業發展不平衡、不充分，根本解決的唯一辦法就是大力支援、持續發展，長租公寓市場將會長期呈現“爭議與發展並存”的狀態。
加快推進住房租賃立法
“發展住房租賃是一塊硬骨頭，比控制房價還難。”穆林坦言。
不過近幾年，從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電、給予住房租賃機構或個人稅收優惠、推進REITS的試點等，租賃市場獲得政策紅利實現快速發展，房地產商、創業類、中介類及地方政府等大量資金湧進。
就在9月20日，中共中央、國務院釋出的《關於完善促進消費體制機制進一步激發居民消費潛力的若干意見》提到“大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。”
蘑菇租房CEO馬曉軍認為，從政策積極引導和長期的供需關係來看，長租公寓仍處於“高增長”階段，且未來3-5年大量的新技術會介入到租房網際網路領域。
但穆林認為，由於政策落地的執行存在週期性、行業資訊不對稱等多方面因素，長租公寓2-3年內必然長期面對一定壓力，然而由於房源供給量存在明顯缺口，以及需求量的持續走高，長租公寓的中長期發展仍舊看好。
根據華菁證券測算，通過中美對比，未來10年，住房租賃市場空間為5萬億元。而中國房地產協會的資料顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場佔有率僅5%，遠遠落後於美國（30%）和日本（83%）。顯然，機構化運營的長租公寓市場有著廣闊的發展前景。
廣東省租賃協會會長劉昕也在上述峰會上表示，長租公寓的發展由於易受負面影響的“招黑體質”，將受到政府的監管以及資本的限制。長租公寓的發展需要依靠“政策驅動”、“金融驅動”、“人才驅動”、“供應商驅動”四個輪子共同驅動。
引導租賃市場合理定價
儘管住房租賃市場在政策的支援下快速發展，但租賃市場也出現數量不足、質量低下、價格高漲等問題。
資料顯示，從2017年2月到2018年5月，上海房租上漲19.5%，深圳上漲15.5%，北京大漲25.9%，而即便逃離了北上廣深，西安也有25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。
穆林建議政府應該禁止租賃亂象，嚴禁租金炒作和惡意上漲，同時也要為低收入群體實施保障，再次要注意提高公租房、廉租房運營水平和效率，防範經營風險和輿情事件。
談及漲價收房、租金高漲等現象，馬曉軍認為，目前房子因為有更多的資本在介入，毫無疑問麵粉的價格必然會上漲，麵包的價格可能漲幅不一定那麼快，這對長租公寓整個運營效率會提的越來越高。
但在劉昕看來，資本進入的多對行業是好事，任何一個市場都會經過跌宕起伏式的影響，但趨勢是整體向好的；而且現在的品牌公寓只佔全國租賃市場的2.5%，只要企業和機構不集中手段搞壟斷，是沒有能力抬升價格的。
其實政府已在引導市場合理定價，例如深圳正在探索建立全市穩租金商品房專案制度，採取嚴格的租金管制，一房一價、一年一調，租金年增長率最高不超過5%。
深圳市房地產研究中心主任王鋒此前在接受央視財經等媒體採訪時表示，今後將採取限定租金、限定租期的雙限方式來穩定租賃市場。
不過穆林認為，行政命令租金不得上漲，實現壓力很大。尤其是大中型城市，租賃行業勢單力薄，難以阻止大城市房價過快上漲；未來應該在確保安全的前提下，繼續加大土地與資金的供給，通過提升租賃品質、租賃價效比來發展租賃市場。
“強運營”模式提升盈利能力
多方資本湧入住房租賃市場，這個看似遍地黃金的市場，實則處在一個投入成本高、資金回收週期長、盈利微薄的環境中。
“公寓創業尤其艱難，操著賣白粉的心，其實賺的是賣白菜的錢，而且背的名聲可能還不太好。”馬曉軍直言。
SOHO中國董事長潘石屹此前也公開發聲，不建議做長租公寓，因為“這個生意就是虧的”，租金回報率只有1%。
無論是資源獲取端還是運營管理端，參與者稍有不慎便將被淘汰出局。據第三方企業徵信平臺顯示，過去一年多的時間裡，鼎家、愛公寓、GO窩公寓、Color公寓等近10家長租公寓因資金鍊斷裂或經營不善而倒閉。
多名業內人士坦言，長租公寓市場因過低的資產收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業加槓桿快速做大的可能性。除了頭部企業外，小玩家能夠獲得的資金渠道非常有限，更沒有資格通過ABS方式去募資。
邁點研究院認為，作為運營商,融資渠道更多是過程指標，而運營效率和服務質量提升帶來的出租率和附加值，才是最終目的。
馬曉軍指出，現今的公寓機構為了提升競爭力，已由粗放型的跑馬圈地時代，發展進入智慧化、線上化發展的“大縱深”領域，促進企業發展的關鍵不在於傳統方式的投放、獲客，核心應該是提升以服務為中心的“強運營”模式。
在劉昕看來，2018年對於整個租賃市場是一個拐點，在拐點時要思考整體運營怎麼做，一旦走過拐點，未來的10-20年之內會有很長遠的發展；同時該行業的剪刀差模式可能越來越小，未來要向“輕重”管理模式轉變，提升盈利能力。