跳出週期看週期！
編者按：本文來自微信公眾號： 地產情報站（ID：dichanqbz） ，36氪經授權轉載。
2017年，恆大首席經濟學家任澤平主筆的新書《房地產週期》爆紅。這本書將房地產行業的週期研究理論推向高潮，房地產週期也被人們所廣泛瞭解和研究，不少房產投資客更是把該理論奉為圭皋，以為掌握了房產投資的精髓。
而按照該週期理論推測，今年將是房地產市場由衰轉盛的轉折年。
那麼，2019年，房地產市場週期真的能再現嗎？
01
根據任澤平週期理論解釋，市場處於低谷期時，眾多投機者伺機湧入，造成產業短期內大漲，產業生產到達高峰後供大於求，產品開始迅速積壓，為了清庫存，產品打折銷售，以價換量，產業開始由盛轉衰，而到達低谷後，又開始了下一個週期的迴圈。
要特別注意的是，短期內大漲、清庫存、低谷，這幾個週期理論的關鍵轉折點，恰好也是房地產行業內經常出現的字眼。
2007年-2018年的70個大中城市二手住宅價格指數，更是完美的為房地產週期理論做了一回代言。
過去的11年裡，2008、2011、2014年，幾乎每三年經歷一個房價和需求量上漲的週期。而2017年調控發威，2018年一二三四線城市統統熄火，市場再一次到達低谷。接下來的2019年，市場回暖似乎合情合理，是一個定數！
2018年12月18日，菏澤釋出公告，提出要取消限售政策，妥妥的上了熱搜榜，迅速引起了樓市的震盪。朋友圈裡將此次事件解讀為：打響了市場回暖的第一槍。
此後，利好訊息頻出。南京宣佈延期人才引進政策，杭州人才引進政策放寬至大專。
融360資料顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比下降0.53%，為23個月以來首降。
2019年3月，各大城市成交量齊刷刷的大漲，回暖跡象愈加明顯，房價上漲之勢呼之欲出。
從2016年930調控開始計算，這兩年半以來，市場憋屈夠了！也是時候該伸伸懶腰站起來了。至少目前一切都向著規律預測發展，回暖只是一個時間問題。
可是房產投資真的有跡可循，真的那麼簡單嗎？
02
要想判斷2019年的回暖是否延續，要從房產市場發展週期的內在原因分析入手。
首先2016年開始的一輪房價上漲，固然是產業週期性發展因素導致，但是同時也疊加了一些偶然性因素。
外匯儲備的不斷降低，使得原本計劃對外投資的資金轉向國內，造成國內投資資金過熱。同時棚改貨幣化安置的大範圍推廣，使得購房群眾資金充裕，引發全國範圍的市場火熱， 房價上漲。2016年房地產市場去庫存成為五大經濟任務之一，全國掀起去庫存熱潮。
眾多利好因素集中釋放，使得這一輪的市場上漲比以往來的更加猛烈一些。
而這個猛烈之勢，也改變了原本正常發展的經濟週期規律。
隨後共有產權住房的崛起，雖然沒有改變市場供應結構，但也產生了不小的影響。第四次人口潮未能如期來臨，城鎮化率增速放緩，為未來的需求下降埋下了伏筆，而需求，是推動房產市場最大的動力。
動力不足，是新一輪週期發展遇到的最大困難。
03
經過長達兩年半的調整，市場進入低谷，去化週期也從高峰期不斷降低，甚至個別熱點城市還出現庫存告急情況。供應的下降和需求的不斷蓄積形成鮮明的對比，只不過政策還在強勢介入，所以市場還算穩定。只等未來一旦政策放鬆，市場供不應求，搶房大戰一觸即發。
但等來的不是政策放鬆，而是市場供應的結構性調整。
北京市住房和城鄉建設委員會4月3日於官網公佈，北京市住房城鄉建設委、市發展改革委、市規劃自然資源委聯合下發《關於印發2019年度政策性住房首批開工竣工計劃的通知》。北京市開工建設計劃專案147個、房源約17.2萬套。同時據《北京日報》報道，除了這些政策房外，2019年北京市還有一種租賃房源將不斷入市，即由閒置商業、辦公、酒店和廠房改建成的職工集體宿舍。
不出意外的話，這類房源將主要面向“城市藍領”，也就是租房、買房的純剛需使用者。沒有等來積壓需求的集中釋放，供不應求的危險就這樣被瓦解了。
而杭州也出臺了類似政策，4月3日，杭州出臺了《關於貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措》檔案。
我們來看一下重點：人才住房方面，支援符合條件的製造業企業利用自有存量工業用地，按不超過工業專案總建築面積15%的標準建設人才公寓等辦公生活配套設施；對在杭州年度繳納稅收額5億元（含）以上的先進製造業或高科技企業，允許按不超過工業專案總用地面積10%的標準建設人才公寓等辦公生活配套設施，並可在同一主體不同宗地內進行總體平衡。
商品用地，最貴的當屬住宅用地，最便宜的為工業用地、物流倉儲用地等。把工業用地拿出來建設人才公寓，大大的降低了人才公寓的建設成本，要知道在目前北京、杭州這樣的大城市，土地成本接近售價的50%，是最大的成本。杭州此舉既解決了供不應求帶來的市場變動問題，同時利用低廉的人才公寓達到了吸引人才的辦法。一箭雙鵰！人才引進可能帶來的市場波動就這麼被化解。
經過2016年的大漲以及2017-2018年史上最嚴格的調控政策後，我國房地產市場發展更加成熟，經濟發展規律依然存在，但房產市場增量空間逐漸被壓縮，市場發展也由全面發展變為區域性發展，2019，或將是週期的一個新起點，但這一次一定不會飛太高太遠。