10年仍在試錯，房企多元化深陷“兩難”
編者按：本文來自：每日經濟新聞，作者：吳若凡 ，36氪經授權轉載
各上市房企的2018年度成績單已經差不多釋出完畢，我們看到，衝破“五千億”實現了、20家房企的“千億”實現了、近40家房企超過20%的增長率實現了，但唯獨前幾年被房企熱議的多元化不僅在近年聲勢見弱，也未現漂亮的成功案例。
從資料角度看，克而瑞表示，TOP30房企中的70%都曾釋出多元化戰略，TOP100房企中更有97%佈局了多元化業務。
但自2010年前後房企始提多元化轉型戰略，多家企業在經歷近10年的發展後，如今依然以地產開發為主要營收和利潤源頭，主業地位不可動搖，而房企多年的多元化探索收穫甚微。
實際上，《每日經濟新聞》記者採訪近十家房企發現，目前似乎除了恆大和碧桂園等少數幾家龍頭企業，仍在農業、機器人、文化等行業興致勃勃地描摹多元化前景外，絕大多數房企對此已趨於謹慎。
但想要房企徹底放棄多元化，似乎也不易。
克而瑞指出，在房地產開發的基礎之上，不斷拓展創新業務，是所有房企在地產下半場要活下去乃至活得更好更久都需要做的事情。市場已逐漸從買方市場向賣方市場轉變，對於房企來說，多元化佈局不再是做和不做的選擇，而是怎麼做的問題。
多元化數年，如今卻進退兩難，房企該何去何從？
效果欠佳 探索多年仍依賴地產開發
2018年可以算個“豐收年”，盤點剛結束的年報季成績，可以發現增長超過20%的企業平均業績是1253億元，39家的銷售平均增長率為48%。而且大部分企業利潤明顯上漲，A股房企平均利潤上漲了23%；在已經公佈年報的房企裡，利潤下滑的只有22家，70%的企業利潤出現了明顯的上漲。雖然淨利潤率相比2017年有所下滑，但也在11.9%的均值。
值得留意的是，不斷提升的銷售規模和利潤，卻與多元化業務關係淺薄。目前，房企的開發業務佔比依舊高於80%。
以恆大為例，其2018年銷售物業收入4527.64億元，而租金、物管、其他業務合計收入只有100多億元。而即使綠地控股的大基建、大消費、大金融銷售佔比已達到45%，但在2018年度3443.5億元營收中，1614.6億元依然來源房地產、1481.3億元來源建築及其相關產業，其他產業僅貢獻347.6億元營收；相較於房地產結轉毛利率同比增至27.01%，建築、商品銷售、能源、汽車等產業的毛利率則僅為3.72%、2.35%、2.54%。
與此同時，不少房企的多元化被質疑為“地產的新外衣”。
例如推出了“華潤理想國”的華潤集團，2018年明確向“城市投資開發運營商”轉型的戰略，除原本的住宅、商業、寫字樓、綜合體開發業務外，新佈局了養老、農業、長租公寓、影視、產業地產等板塊。
“如果通過地產與醫療健康的結合能提升城市基礎醫療水平，解決看病難的問題，那麼是一件好事，但目前看來這是一個高難度問題，各大房企轉型的主要目的還是為了提高自己樓盤的溢價，在未來更有競爭力。”有業內人士直言。
實際上，2017年華潤置地商業板塊從開發業務中剝離，並列為與開發事業部平級的一級組織機構，就體現了華潤在非傳統開發方面的野心。但是商業板塊未來是否會獨立分拆上市尚不明確，而2018年華潤置地投資物業收入佔比不大。但值得一提的是，其增長速度快於開發業務。
多元化佈局的萬科亦然，目前萬科在地產外，已佈局物業、租賃、物流、養老、教育等十多個業務領域，其中租賃在2018年上半年被列為集團核心業務。
但發展至今，萬科的營業收入結構中，地產仍佔據絕對地位，而多元化業務尚未產生可觀收入。2018年報中，萬科不再單獨列示養老和教育業務，這也顯示了萬科收斂和聚焦的戰略導向。
“試錯期”拉長 “有名無實”者眾
房企的多元化道路，很難走。
業內人士指出，在地產開發以外，除了商業地產這個比較傳統的泛地產分支外，房企還沒有找到市場空間大、更適合規模發展與長期耕耘、利潤可觀並能支撐業績明顯增長的發力點。
“房企雖然資金不少，但並沒有足夠多的現金流可以長期沉澱在需要培育的產業，況且資產證券化的渠道仍未開啟。”
有機構人士直言，習慣了“賺快錢”的房企，面對這些持有資產、沉澱資金、現金流回報不足的專案，大多很難實現持續投資和長期運營。
何況在新業務領域，房企既不熟悉形勢，也不掌握核心技術，更無骨幹人才支撐，不具備競爭力，前期一定是學習和吸取教訓的階段，需要成本和時間。
到目前為止，為何大多數房企在多元化方面的表現都難言優秀？
安居客首席分析師張波直言，房企往往只有在市場下行或者不好時，才會別出心裁地考慮多元化。只要樓市回暖，大家就會把資源再度集中到地產上。其實到現在為止，大家真的沒有找到什麼行業比房地產更容易賺錢的了，會有些企業心力不足。
他告訴《每日經濟新聞》記者，從現狀來看，房企的多元化發展，或者說所謂的去地產化，絕大多數只是在名稱上做文章，從客觀原因看是為了擴大經營範圍，更好地解決企業面臨的融資問題。近年來對於房地產融監管的強度並未減弱，在此背景下，通過更名等方式則是實現融資的方式之一。
橫盤時代 多元化之路“往哪裡走”
但多元化這條路，房企不得不走。
“既有開發市場已經見頂，當規模到達一定階段，沒有更大的市場空間支撐規模增長，公司市值就很難維持增長。所以，多元化是房企，尤其是大房企的迫切需求。”上述人士就表示。
的確，在橫盤時代，房地產開發獲得更高業績增長的難度越來越大，房企需要尋求新業務，實現業績可持續增長。客觀來看，房企的多元化發展與轉型，其實是房企應對洗牌趨勢的一種選擇，一旦新業務實現規模效應，就可能在未來成為房企發展戰略的支柱之一，也才可能提供理想的利潤增長。
多元化之路就是一場漫長的等待，業內人士認為，其實更重要的不是“是否往外走”，而是“往哪裡走”——多元化新業務最好能夠與房地產業務形成周期性互補，或者選擇進入建築、經紀、金融服務等領域來延長產業線鏈，幫助房企穿越週期，實現逆週期調節。
像萬科、恆大、保利、碧桂園、華潤等想要尋求出路的房地產企業，都在考慮發展地產以外的產業。以恆大來說，文旅、健康和新能源汽車產業，顯然市場空間規模也更大，前景會更樂觀一些。
轉型能否成功，本質上還是需要看房企是否具備相匹配的核心競爭力。當前的市場環境下，轉型在一定程度上意味房企自身的房地產開發銷售運營經驗以及品牌優勢歸零，但對於部分房企來說值得嘗試。