多城市成交量上漲，看破資料背後的祕密

編者按：本文來自微信公眾號： 地產情報站（ID：dichanqbz） ，36氪經授權轉載。

3月，春天越來越近，各地的溫度驟然上升，樓市的溫度也在悄然上漲。

4月來臨，各大城市3月成交資料陸續出爐，從資料上面來看，上漲幅度大的有些出乎意料。

北京3月份二手房網籤量高達16051套，自2017年“317”新政之後的24個月內，這是北京第三個月二手房成交量破1.6萬套，同時也是2018年5月份以來的最高值。

深圳3月份新房住宅成交3088套，環比大漲141.4%，二手住宅成交4551套，環比大漲127.9%，成交量創近半年來新高。

上海3月份二手房成交據估計可以突破2.6萬套，成交量上漲令人咋舌，要知道上海自2017年以來成交就沒有上過2萬套，現在2019年3月份一個月的成交幾乎趕上了之前兩個月的成交量。市場上漲之勢呼之欲出。

從資料上面來看，樓市是有所回暖。不過，我們不要貿然覺得又一波大漲要開始了，還要仔細研究一下這些資料背後的意義。

01

市場量價變化遵循一個順時針原理：永遠是量先變化，進而帶動價格的變化。

目前的市場處於量價齊跌狀態，那麼必然是要先有成交量的上漲，提振市場信心，疊加後期供不應求現狀，才會帶動價格的上漲。

但是如果只是成交量的突然上漲，短期內價格還來不及反應，不會突然上漲，比如某個階段開發商展開促銷活動，或者政府的大範圍簽發預售許可證等因素，都會造成成交量在短期內爆發，但由於其並不具備可持續性，所以最終結果就只是開發商的以價換量，量漲不能帶來價漲。

只有成交量的持續上漲，市場信心被重新建立，而且庫存被大量消化後，才會由於供不應求的市場狀況帶動價格上漲。而從目前情況來看，各大城市的政策並沒有放鬆跡象，需求依然被抑制，成交量的突然上漲，更多可能是因為前期的觀望需求集中釋放。

02

錯過了2016年那波大漲的人，縱然國家一再強調“房住不炒”，嚴防房價出現“大漲大落”，他們依然拖著悔青的身體，日夜盯著房價資料，生怕再錯過下一輪大漲。嘴裡還在嘀咕著，當年就是因為沒留意，才使得財富翻倍的機會從指間溜走。

然而房價在某個角度來看，就像股市一樣，如果你手裡的房子在房價上漲之時並沒有出手，那房子就只是房子。畢竟2017年下半年開始，已經有太多的城市出現房價回撥。2017年北京房價下跌15%，燕郊更是大幅回撥40%，南京、廈門、合肥，幾乎所有的房價明星城市都有著不同程度的回撥。

經常有朋友對我說，中國的房產市場漲起來很快，想要下跌卻總是那麼慢。這並不是房產市場特有的現象，也並不是只存在於中國，因為很多人被數字表面所迷惑。

舉個簡單的例子，房價翻一倍是上漲100%，然而回到原點只需要下跌50%，表面上來看50%遠小於上漲的100%，但其實效果是一樣的。

而如果下跌80%，那就意味著你要再翻5倍，也就是要上漲500%，才能回到價格的原點，這就是為什麼感覺上漲速度快而下跌時感覺慢的原因。

所以，市場還是那個市場，一切還在政策調控和市場調節的掌握之中。小幅回暖有可能，但突然大漲歷史絕不會重演。

03

最後再來說說，為什麼有些人期待的大漲近期不太可能。

如果從2017年4月份北京成交價格環比下跌開始計算，樓市已經冷清了接近2年，從時間來看，也是時候該回暖了。但不要忘記，之前的那一次大漲是怎樣漲起來的。

2015-2017年全國共計劃棚改1800萬套，平均每年600萬套，實際執行過程中，很多城市都是超額完成指標任務。然而2018年，棚改貨幣化改革，貨幣化安置大幅縮水。失去了棚改的三四線，拿什麼來支撐房產市場回暖？

吃飽之後切忌劇烈運動，身體如此，市場亦如此。剛剛吃飽的市場，現在還沒消化完全，又怎麼敢再次暴飲暴食。況且，上一次是怎麼吃飽的，大家難道忘了嗎？

高鐵站開通了，管他位置有多偏僻，管他有什麼實際居住價值，管他每天有幾輛高鐵經過，周邊房價漲！

商場開張了，管他商家入住率有多少，管他客流量有多少，管他競爭力能有多大，周邊房價漲！

工業園區批覆下來了，號稱要建設新城區，成為新的經濟增長點，管他引進產業有多難，周邊房價漲！

炒作因素大過實際居住因素，這樣的情況或許可以用一個名詞來概括：泡沫。

所以在泡沫還未完全擠出之前，還是不要想著催生新的泡沫了。