個性化旅居市場：輕酒店模式如何突圍？
近年來，在消費升級的大趨勢下，旅遊業逐漸升溫。成為主流旅居人群的千禧一代，對居住空間的選擇更加個性化、多元化。民宿市場也隨之興起，Airbnb、途家、小豬短租等民宿預訂平臺層出不窮。
近日，在有一居國際城市新旅居地產投資開發與設計交流會上，有一居旗下民宿管理系統提供商百易居創始人張爍表示，2015年是中國民宿行業的發展元年，行業增長率達到巔峰水平。從2018年開始，民宿行業增長率放緩，進入穩定發展期。2018年，民宿市場的規模達到260億元。預計到2019年，市場規模將達到400多億元，其中的增長動力主要來自二線城市的助力。
張爍同時認為，隨著行業的快速發展，民宿的集中程度也在不斷上升。“原來大多數民宿是由個人房東運營，現在很多職業玩家入場，大家都開始做品牌，而且規模越來越大。國內最大的幾個民宿運營商的房源規模，都已經在3000到6000套。所以獨立房東如果現在進場，會面臨很大的競爭壓力。”他說。
在這種環境下，運營者如何從設計、品牌營銷、運營等多環節迎合使用者需求，打造更好的住宿空間？民宿乃至整個旅居市場，還存在怎樣的投資機遇？
民宿運營重在定位、難在規模
“最近幾年旅居市場發生了很大的變化，民宿跟酒店的設計思路有很大的不同。酒店是標準化、精細化，容易做到上規模，而民宿更多體現的是個性化。”OAD建築師事務所創始人李穎悟說。
比如做酒店床的高度通常是固定的，否則使用者會感覺不習慣。但做民宿可以直接把床放在地上，在設計上更加多變。同時，民宿的很大一部分價值在於老闆或老闆娘，人的價值是很難規模化的。
新浪微博高階副總裁王雅娟從營銷的角度談道，越來越多的年輕人追求個性和小眾，這其實是受到網紅的或者旅遊達人的影響。他們通過內容帶出來自己的調性，引出相關的旅行產品。
“產品和內容是一體的，使用者線上通過內容種草，然後再到線下去拔草。網紅在社會化媒體平臺都有相應的粉絲積累，發內容、粉絲積累的過程，其實把使用者圈出來了。”她說。
前凱雷亞洲投資董事、華平投資董事盧陽，曾投資過七天、自如等酒店和公寓專案。如今，他是UBAN資本的創始合夥人。盧陽表示，目前在中國投資民宿平臺的機會已經過去，更多資本是在做民宿的運營。很多中小企業在民宿的某些方面能夠做得稍有特色，但卻很難做到上規模。
“民宿是很有個人情懷的產品和生意，但如果想做成大企業、大品牌，要有堅定的初心、清晰的定位和長期的資本支援。”他說。在中國做民宿一定要找到對產品和人群的獨特定位，比如上海有公司做超高階長租公寓，它拿出一些洋房做非常高階的特色民宿。如果能夠在細分市場堅持做品牌，還是非常有機會的。
盧陽還表示，現在地產和酒店業在全世界興起了一股公寓轉酒店的風潮，這也是資本界特別看好的。越來越多的B端運營商開始專門運營大戶型，從公寓改短租。無論是美國還是亞洲，有很多中短租的公寓型酒店運營商開始誕生。
輕酒店模式探索
由引力創投合夥人戴周穎牽頭創辦的海外房產開發運營平臺有一居，嘗試用輕酒店的方式突破民宿運營的規模瓶頸。有一居成立於2015年，最初在日本做民宿業務，後開始涉及旅居地產業務。公司通過基金的方式做小型地塊酒店專案的投資與開發，一方面為國際旅客提供高顏值和價效比的“輕酒店”，另一方面幫助國際投資客開發和品牌化管理旅居不動產。
據瞭解，有一居曾獲得引力創投、阿米巴資本、海納亞洲的股權投資。雖然兩年多未進行新的融資，但戴周穎表示，公司對投資機構一直是開放的態度。
2018年，有一居在日本的酒店品牌——Spatium酒店、Residence Jo百年町屋旗艦正式上線運營。Spatium酒店的特色在於，能夠提供更寬敞的居住空間與智慧化的家居服務。而Residence Jo品牌則瞄準京都，重新設計改造擁有百年曆史的京都古町屋。
戴周穎表示，酒店的優勢在於服務標準化，但空間比較單一。加上服務型別比較多，整個房價很貴。民宿空間多樣化，價格相對較低，但服務不夠標準化。有一居想在中間，為旅客提供高度標準化的服務和個性化的居住空間。
“我們想讓空間變得很有魅力。”戴周穎說。首先，所有酒店都選址在日本最核心的區域。他對21世紀經濟報道表示，通過資料引擎，有一居積累了很多地區酒店的單價、入住率、戶型、設計等資料。基於資料去選址，是保證高入住率的前提。
其次，酒店請來很多優秀的日本設計師。最重要的一點是，酒店一定要寬敞。日本的很多酒店都比較矮小，甚至讓客人不能把箱子攤開。有一居Spatium Hotel的房間面積基本在30平以上，符合中國遊客帶父母、孩子一同出行的居住需求。同時與周邊同樣房型相比，有很高的價效比。
“平常酒店的游泳池、健身房、豪華餐廳等很多服務是旅客所不需要的，但旅客仍需在房費裡為這些設施買單。Spatium Hotel倡導輕酒店的概念，為使用者的住宿空間提供最佳體驗，同時把服務做得比較輕。”他說。
從投資客的角度來說，有一居創始合夥人蘆義表示，相較於工期長、人力耗費巨大、機會少的大型酒店開發專案與政府政策管控、牌照限制嚴格的民宿，小型建築與輕酒店專案的投資優勢在於資產輕、週期短、收益穩定。
例如位於東京銀座商圈的Spatium Ginza輕酒店，從建築到正式運營僅耗時9-12個月。自2018年5月上線以來，該酒店已經實現86.2%的平均入住率，超過東京酒店入住率的平均水平。