如何在職場做一個隱形的買房人
編者按：本文來自微信公眾號：魔都財觀，（ID：moducaiguan），作者：魔都財觀的觀觀，36氪經授權轉載
01
第一件想說的事情是，不要因為有了一些房子，就輕易成為全職的買房人。
大部分人還是需要一份工作的，而買房這件事不能成為你工作的負擔。
一直有人說財務自由，財務自由的根本方法是靠資產產生被動現金流的收入，就是你躺著也能賺錢。在房產上能躺著收錢的，只有房租。
可是現在房價越來越高，大部分城市的租金收益率是很低的，上海這樣的一線城市大概是1.5%左右，二線城市略高一些，但也在2%左右，基本趕不上餘額寶2.6%這樣的社會平均收益率。這是資產端的收益率。
而另一邊負債端，銀行按揭基本上都是在4.9%左右，是顯著高於租金回報率的。這當中的差價，就是你的月供。
買房最大的問題是隨著你房產規模的擴張，你的現金流缺口是越來越大，而不是在縮小。
買房人最終能賺錢的，是長持的負債套利，是資產增值後的變現，而不是靠租金。可是現在的調控越來越嚴，把變現週期拉得很長，可能要5年、10年才能看得到。
而在此之前，你需要一份穩定的工作，產生主動現金流，幫你扛過這段時間，至少等個一、二輪牛市後，情況才會有所改觀。
所以哪怕是我，也是很重視職場收入的。從某種意義上來說，一個人職場的主動現金流有多強，就決定了他長持的房產規模，也決定了未來的被動現金流。
02
明白了工作對買房的重要性之後，我們應該就能在職場裡消停和低調了，表現自然乖巧。
我在單位裡是絕口不提房子這件事的，過著雙面人生。
一方面我從事的金融行業，天生厭惡風險，領導整天說的是合規和風控。我在職場上表現的也是小心翼翼，做業務二分之一可進可退的時候，那一定是要保守的。
另一方面，我自己的買房事業，其實還是挺進取的。看準了之後殺伐決斷，該出手的時候，從不猶豫，不斷做大規模。用金融的話術說，暴露在巨大的風險敞口之下。
表面的淡定對應的是內心的風暴，每天就處在這樣的天人交戰之中。
這樣的日子過得長了，偶爾會有幾分恍惚，也想找人吐吐槽。每當想這麼做的時候，我就提醒自己看看房貸的數字，想想多一事不如少一事，然後又可以消停一陣。
莫裝逼，裝逼被雷劈。
在職場上，我還挺相信這句話的。
03
但是在職場裡要買房，有一件事始終繞不過去，那就是辦房貸開收入證明。
買房子辦貸款，不管你是傳統按揭，還是那些創新融資，都是要開收入證明的。有些單位對這種管的很嚴，要抄送領導。你辦的多了，自然是不好看的。
還有一些創新融資，在徵信上體現的是與經商相關的名目，也是職場裡的大忌諱。這些都是不好做的。
那怎麼辦呢。
我一般用的就是兩招。
一種是多核，先用別人的貸款。就是先開發周邊親友的信貸和房票，讓那些工作崗位較為包容的先做，到中後期周圍都用光了，再開發自己的。
另一種是接力，也就是抵貸不一。很多人都不知道的是，創新融資是可以不上自己徵信的。就是說房子是自己的，貸款做在父母身上。如果你找對信貸專家指導，你甚至可以把貸款做到同學身上去。以前按揭也是可以做接力貸了，現在很多地方都停了，期待未來會放開吧。
這樣做下來，你的信貸記錄和你在單位的人設一樣，都是乾淨到人畜無害的。
04
在職場裡買房，有個常見的好處是，可以借外出的機會近距離觀察當地的樓市。
這是巨大的隱性福利。
我這些年藉著出差的機會，跑遍了全國主要的大城市，也去了上海的不少板塊。為什麼我能對全國樓市這麼熟悉，就來自於肉身出差的經歷。
每到一個地方，我都會留心於當地的市政建設、產業佈局、教育醫療。相反，我認為房子本身反而不是最重要的，因為品牌開發商的產品力是差不多的，看外立面和手機裡的戶型圖就能知道大概了。
其實很多時候，你只需要到一個板塊周邊去轉轉，甚至都不用去案場踩盤，就能知道這個地方樓市潛力如何。
因為決定房產潛力的關鍵性因素，是土地，而不是房子這個建築物本身。而土地的價值，是由上面砸下去的資源決定的。你看到了附著在上面的產業、人流、動線，就能知道板塊發展的大趨勢。
所以我最喜歡乾的一件事，就是坐在接送的計程車上，開啟綠中介app和地圖的衛星檢視。當車輛快速穿過一個板塊的時候，看到拔地而起的嶄新寫字樓，我就會十分興奮。翻翻二手次新的房價，看看周邊空地和地鐵規劃的雛形，大概就能知道這個城市發展的脈絡。
和當地同事聊天的時候，也可以問問他們對房價的看法，學區房的需求，當地人均收入情況。這些瑣碎溝通中蘊含的巨大資訊量，遠比帶節奏的自媒體踩盤報告真實可靠。
05
我最近的收穫是去杭州出差，順便考察了當地的熱點板塊。
借調研客戶的機會，我跑了錢江新城、錢江世紀城還有蕭山主城區。和我預期相符，這三個板塊的潛力非常大，錢江新城和錢江世紀城，已經修建了大量商辦，金融和其他新興產業開始入駐。毫無疑問，這裡將成為高薪人群的集聚地，房價已經不低，未來還會更高。下圖是我在錢江新城拍的來福士，清一色高階寫字樓，最後幾塊空地也在蓋高樓。
另外，從杭州地圖上就能看出，杭州原來的主城6區，受制於西湖和靈隱景區，潛力不大。腹地較多的東部一定是發展的主要方向，而蕭山區有大量的空地，是最大的受益者。
碰巧當地的同事是蕭山區近郊大江東的原住民，也順便了解到大江東的拆遷和規劃啟動的也很快。宅基地被動遷後，拿到的錢可以買三四套房子。有錢有地，這進一步證實了我原來的預判：大江東是下一個熱點板塊。
不過雖然城市基本面很好，但從我肉眼觀察來看，現階段杭州樓市還是有不少隱患的。我在蕭山新城江南大道和博奧路坐車經過的時候，可以明顯感覺到，這個片區有大量的新房供應。新區3到4萬的單價並不算低，而且大部分樓盤都是高層，容積率明顯高於上海、北京這樣的城市。可以預計至少這一二年內，杭州新房去化會有些問題，房價有回撤壓力。
掌握到這些資訊，也沒多花什麼時間，只是在出差過程中順便就完成的。既完成了本職工作，也掌握樓市資訊，一舉兩得。
我們常說，買房要用雙腳丈量每一寸土地。職場裡的出差就是免費送你無數次丈量的機會，只要多那麼一點小心機，幾年下來，你對具體板塊的瞭解，也不會比房產大V差多少。
06
最後說說一件讓人糾結的事，給同事買房建議。
職場裡中午吃工作餐的時候，房子絕對是高頻話題。每隔一段時間，都會有同事要買房，尋求一些建議幫助。
我們這些人長期關注房產，認知上應該是比普通人高一些的，那到底要不要給他們建議呢。
從我的實際經驗來看，你可以給建議，但意義不大。
就拿我自己來說，我自信買房能力勝過大部分普通人，但是我在職場人設下給同事買房建議的時候，他們都是不信的。
真的是這樣的。
當我脫去房產大V的光環，我就是一個素人，給同事說起買房的時候，我的置信區間是很低。別人就是隨便問問，也沒把你當回事。
我做過一個調查，大部分人買房做決策時，主要資訊來源於房產大V、中介、買過房的親戚朋友。雖然這些人裡面有相當部分不靠譜的角色，但是普通人就信這個，你也沒辦法。
所以當我聽到某同事要買某坑子樓盤的時候，還是用全款買，我會善意提醒一句三思，然後建議他多看看魔都財觀的文章。
可大部分人的結果是該買的還是買了。不過好在，他們都是在上海，在大城市買住宅，再怎麼亂買，只要是住宅也沒什麼大坑。即便被套了，任何的高崗都能被時間燙平。
最終我明白了一個道理，人不能被說服，只能被天啟。該走的路還得自己走，該踩的坑，一個都不會少。