飽受爭議的中國式樓房面積公攤是進步還是侵害?
在中國買房的時候,都會遇到一個公攤面積的問題,簡單來說,就是購房者要支付包括樓梯間、變電室、管道井、大堂等整棟樓共有的面積,於是,奇葩的事兒就出現了:消費者支付了100平房米的費用,實際套內的面積僅有60平房米,而且,只有在中國大陸和中國香港地區出現過公攤面積的概念,但因迫於輿論壓力,中國香港已經取消該制度,中國大陸卻一直堅守公攤制度,加之,國內的房地產市場又比較亂,導致公攤比例節節攀升,有些樓盤的公攤面積比例甚至超過了50%,總的來說,中國房地產的管理者認為公攤面積是一種先進的制度,即使面對壓力,他們不僅不會妥協,還要通過自己的研究、整理、試驗來創造出一種標尺性制度,只是在這個漫長的過程中,誰來保護老百姓的權益?
我們不得不說,管理者是聰明的,是擅長避重就輕的,他們會在電話費用、個稅改革上挖空心思,做足文章,顯得自己非常有作為,比如讓中國三大運營商狗咬狗,服務上,話費降下來了,現在,筆者已經感覺不到每個月通訊話費的存在了,但這些都不是核心領域,對百姓生活產生實質性影響的依舊是住房、醫療和子女教育費用,顯然,這些領域的改革總顯得不夠誠意,單就一個公攤面積還要討論十年:它究竟是進步還是權益侵害呢!
唯進步論,公攤面積是一種先進的商品制度?
公攤面積最早起源於香港,這是一個商業發達又神奇的地方。最早的時候,香港的房子是整棟出售的,這意味著,只有非常有錢的富豪才能買得起房子,畢竟,老百姓真地沒有辦法一口氣吞下整棟樓,也沒有那麼多的老婆和孩子,後來,開發商為了降低購房門檻,把整棟樓、整層樓拆分成一間間的小公寓,如此做法確實加速了房子的銷售,但問題在於,樓梯間、管井、大堂這些區域應該歸誰所有呢,為了解決這個問題,香港的開發商就把公用的面積核算清楚,把總價算出來,再由公寓的所有者按比例支付,而在新樓盤的銷售中,則提前把“公共面積使用契約”制定好,逐漸演化成現在的公攤面積制度。
其實,公攤面積的出現是為了要解決問題,如果從這個角度理解,它應該是一種商品制度上的進步,即便從商業邏輯的角度講,消費者也應該對公共面積負有責任,畢竟,樓梯間、管道井,還有類似大堂之類的區域,也都是為消費者服務的,而且公攤面積的存在,對於開發商也是一種約束。如果沒有明確規定的公攤面積,或者說公攤面積都是免費使用的,開發商在設計layout時,就會努力地把“免費面積”縮小,把付費的面積擴大,不知道,某些喪心病狂的傢伙會設計出怎樣的樓房呢,比如樓道窄窄的,稍微胖點的人都會卡在裡面,而大堂大廳這些公用面積乾脆全部取消,讓整棟樓畸形不堪,猶如飄在空中的小型格子監獄,事實上,只消看一眼城中村的青年公寓就知道了,沒有樓道,簡直是一個個的小被窩,即便是在城市中的一些正規小區,大開發商樓盤,也會出現樓間距太小,小區綠化面積低的問題,可以說,這些都是開發商的厚此薄彼,畢竟,樓層面積可以收費,但小區綠化是免費的。為了最大限度地壓縮免費面積,有的專家甚至提出:徹底推倒小區的院牆,也就是說,建在馬路中間,美其名曰:加強溝通,迎接自由開放式小區時代。
人性總是貪婪和自私的,房地產開發商更是把如此人性弱點發揮到了極點,只能通過建制清醒的法律制度來規範之,當然,更規範的做法就是靠錢解決,我們不妨設想一下,不只是樓內的公共面積要公攤,連小區綠化、周邊商鋪、大馬路等等都是能公攤的,而一旦消費者向這些公用面積支付費用,就有權去丈量,開發商們或許會收斂一點。
權益侵害,公攤面積只是被人扭曲了?
從制度起源看,公攤面積並非完全不合理,更何況,它已經存在這麼久了,筆者並不是固執地認為:存在即合理,只是更希望理解事物的本質而已。公攤面積曾經有效解決了香港購房門檻太高等問題,又在一定程度上引導開發商採用更優質合理的設計,但消費者之所以會時常狠狠地抱怨,正在於很多開放商太過放肆地使用公攤面積了。
首先,中國的公攤面積是全球獨一份,本身就不能令人信服的,況且,沒有相關的國際條例,使得中國開發商具有非常大的操作空間,正常的公攤面積比例大概15~20%左右,但有的奇葩樓盤居然弄出52%的公攤比例,整個房子買一半,貢獻一半,加之,房子的價格連連年攀升,已經遠遠超越普通老百姓的購買能力,這些怨氣自然是非常正常的。當然,開發商利用公攤演算法乾的混蛋事兒,一直罄竹難書的,比如在收取暖費、物業費的時候,把公攤面積核算在內,更可笑的是,有樓盤的精裝修費用也要把公攤面積加上,總之,他們設計的演算法基本上都是他們“摳錢”的工具。