李亞鵬“欠債”4000萬，雪山下這本“生意經”，明星也念不好？
編者按：本文來自“ ofollow,noindex">每日經濟新聞 ”（ID：nbdnews），作者蔡雅芸。36氪經授權轉載。
今年春節前夕，李亞鵬帶著一家老小來到麗江，準備在這個日照充足、空氣乾淨的小城裡歡度新春。
在他下榻的五星級酒店不遠處，就是“陽光100雪山藝術小鎮”。
這個玉龍雪山腳下的清幽小鎮，曾經是李亞鵬“明星經商”的代表性名片，如今早已物是人非，合夥人分道揚鑣，連李亞鵬自己也上了失信名單。
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李亞鵬被“討債”4000萬
10月31日，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）曾報道過，李亞鵬在今年4月9日被“北京市朝陽區人民法院列為失信“被執行人”。害得李亞鵬落到這般田地的，是他曾寄託了藝術夢想和商業理想的“雪山藝術小鎮”。
根據裁判文書網公佈的判決書，李亞鵬與其兄李亞煒均持股了麗江雪山投資有限責任公司（下簡稱“麗江雪山投資”），而他們也和另一位股東北京泰和友聯投資有限公司（下簡稱“泰和友聯”）產生了合同糾紛。
在北京市朝陽區人民法院的一審判決中，泰和友聯要求李亞鵬、李亞煒、中書公司連帶向泰和友聯支付欠款4000萬元以及利息、保全險保費、公告費、訴訟費等費用。
2017年1月，李亞鵬向北京市第三中級人民法院提起上訴，要求撤銷一審裁定，並將案件移送雲南省麗江市中級人民法院審理。但二審法院駁回了李亞鵬的上訴請求。
到了2018年3月，李亞鵬、李亞煒就合同糾紛內容向北京市第三中級人民法院提起上訴，但法院仍維持原判。
李亞鵬被列為“被執行人”之後，曾在微信朋友圈發文自辯，
“商業合同糾紛，尚在高院申訴司法程式之中，何談‘失信’……唯餘乃華山派弟子，必謹遵禮信之道爾。”
這場合同糾紛還要從2012年說起。
當年1月9月，麗江雪山投資與泰和友聯簽訂《專案合作框架協議》，協議約定了雙方合作完成“雪山文苑”專案（即雪山藝術小鎮專案），泰和友聯出資6000萬元對麗江雪山投資進行注資，成為佔股10%的股東。
協議約定，若專案發生虧損，則實際發生的虧損全部由麗江雪山投資原股東獨立承擔，若專案實際利潤低於上述協議裡提供的相關財務測算，麗江雪山投資也要確保泰和友聯能獲得不低於1億元的全部權益。另外，雙方還約定三年開發週期屆滿時，泰和友聯要先行收回約定的固定權益收益4000萬元。
值得注意的是，協議裡所提供的“專案測算財務報告”，對專案的預期收益測算是頗為樂觀的。但事實上，泰和友聯所要求4000萬元固定收益，是雪山藝術小鎮難以實現的。
甚至北京市第三中級人民法院的法律文書還清楚地顯示，“雪山公司並沒有營利”。
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有知情人對記者表示：
“李亞鵬能做這個專案也很不容易，他人很好，很有藝術家情懷。麗江政府也很熱情地邀請他來做專案，地價上給的優惠可能讓李亞鵬一激動就把這事兒做了。 但做了之後發現房地產領域怎麼開發，怎麼銷售其實他並不熟悉。那會兒也借了錢，融了資，李亞鵬是明星能吸引人來這個專案捧場，但要讓人買房就不是那回事兒了。”
燒錢不見效 明星難念生意經
在一個日照強烈的午後，記者一行從束河古鎮步行來到了陽光100雪山藝術小鎮。
陽光下的藝術小鎮就是玉龍雪山腳下一片寧靜、充滿現代氣息的建築群，鮮有人員走動，專案營銷中心門口也沒有迎賓的工作人員。專案入口處一座被塗滿色彩的木質鞦韆和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片。
當年的李亞鵬也曾想在這雪山腳下，將自己的藝術家夢想物化，將這片土地建成拿得出手的“作品”。
2012年，麗江雪山投資以1.635億元的價格拿下束河街道一宗27.256公頃（約408畝）的土地，土地用途為住宿餐飲用地，計劃開工時間為2013年8月。
有熟悉雪山藝術小鎮的人對記者說，“李亞鵬這408畝地拿的很便宜，政府相當於半賣半送，就是希望能通過這些明星為麗江代言。”
在2012年到2015年的3年時間，李亞鵬操盤下的雪山藝術小鎮可謂星光無限。
員工口中的“亞鵬總”，選擇了專業操盤團隊，為雪山藝術小鎮量身設計了130多棟190到300平米的清水獨棟別墅。190平米的產品總售價達400萬～500萬元左右，而更大戶型的則賣到了700萬至上千萬元。不過，超過2萬的單價只是對外公佈的銷售價格，實際認籌專案時單價會降到一萬四左右。
在專案員工看來，“亞鵬總也許是考慮到身邊圈層有比較好的支付能力和相應的需求”，所以才決定在麗江推出總價如此高的樓盤。
李亞鵬的圈內好友楊坤、趙薇、胡軍等人都在雪山藝術小鎮置辦了資產，不過並沒有用來自己居住，而是成立了“中國好機友俱樂部”。到現在，楊坤還會每年來這個小鎮一兩次，騎一騎他心愛的哈雷。
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“那段時間麗江市場好，所以雪山藝術小鎮剛開盤的時候還是不錯的。”陽光100常務副總裁範小衝對記者說。
小鎮內有商家對記者說：
“當地商家很喜歡李亞鵬這種燒錢的營銷方式，但動輒幾十萬上百萬地砸出去，營銷費用太高了，也難以持續。 包括小鎮裡的綠化，原來都是花團錦簇的，做得非常漂亮，現在已經看不到了，冬天還會顯得有點淒涼，這樣砸錢也是專案後來出事的原因。”
另外，小鎮開盤的時候也有很多人交了認籌金，但陸續也退了不少。
據國際金融報早前報道，在2011年到2015年期間，李亞鵬控制期間的雪山公司日常經營中出現大額現金收付，且內部審批流程簡單。後來審計公司也對此提出了質疑。
李亞鵬不懂房地產，也不怎麼懂做生意，這是諸多瞭解內情的人士統一的看法。“他被底下人坑了”，一位在麗江從事房地產多年的人士說。
陽光100接手 盤活小鎮還需時日
面對小鎮難看的銷售數字，李亞鵬不得不另尋他法。據知情人士稱，李亞鵬通過資本方穿線找到了陽光100。
2015年6月10日，陽光100中國控股有限公司（簡稱“陽光100”）公告披露，陽光100通過下屬公司以及自行持股，收購了麗江雪山投資有限公司51%的股權，收購對價款為1.94億元。
從此雪山藝術小鎮正式更名為“陽光100雪山藝術小鎮”，李亞鵬則成為持股27.84%的二股東。
現在的“陽光100雪山藝術小鎮”計劃分為四期開發，現在一期100畝地已經基本建成現房，二、三期將主要以100平方米左右的獨棟別墅產品為主，四期則會建設一個五星級酒店。
在已經呈現出基本建築面貌的一期裡，陽光100決定主打商業街區的風格，在引進商家的同時，還將原先的大面積別墅每棟分割成6-8間的返租式公寓，共95套，銷售了4個月後還剩30餘套。
此外，一期地塊裡還有20套面積69-129平方米的期房，現在已經賣掉了十餘套。不過，記者在專案現場看到，這部分期房目前只有裸露在外的混凝土框架，被一排圍擋包在了小鎮在外，也未看到有任何的施工跡象。
按照李亞鵬團隊原來的設計，每套別墅面積在190-300平方米，“20多平方米的公寓總價只要幾十萬，190平方米要四五百萬，肯定效果是不一樣的”，小鎮的工作人員說道。
顯然，把獨棟大戶型改成小面積的託管式公寓，降低購房者門檻，是陽光100接手以來加速銷售的策略之一。
而在李亞鵬操盤時期賣掉的別墅裡，目前只有一戶人家選擇長期居住，其餘的要麼是空置，要麼是租給了為數不多的商家。相比麗江古城700-800元/平方米/月的租金水平，雪山藝術小鎮40-75元/平方米/月的租金價格可謂非常便宜。
目前入駐的商家裡，有鉑爵婚紗、金夫人婚紗這樣的連鎖旅拍商家，他們也並不依靠小鎮的人流量生存。上述旅拍商家與小鎮簽下了長達10年的租約，算下來每個月租金是75元/平方米。據稱，旺季時每天都會有上百對的新人來麗江拍照。
每經記者 蔡雅芸 攝
小鎮還有一家叫做印象莊園咖啡的鋪面，店家在一棟別墅的一層租下近千平，只用來當倉庫和操作後臺。老闆覺得小鎮人流少而安靜，適合自己與好友在體驗間互動交流。當然，40元/平方米/月的便宜租金才是對他最大的吸引。
如今，甚至有商家開始懷念李亞鵬時期高調的營銷活動，因為陽光100接盤後，並沒有往專案裡引流。他們對陽光100的商業運營也已不抱希望，“死了這條心了”。
陽光100年報顯示，專案銷售進展緩慢，銷售價格不斷下滑。
2015年，雪山小鎮專案銷售面積為3481平方米，平均單價為19535元/平方米，銷售金額為6800萬元；到了2018年上半年，專案的平均單價已經下滑至9479元/平方米，銷售面積僅為211平方米，銷售金額區區200萬元。
三年半的時間，雪山小鎮總計銷售回款金額為1.67億元。
陽光100常務副總裁範小衝在接受記者採訪時表示，
“文旅地產是個慢活兒，我們也不想把這個做成一個簡單的商業街或者住人的客棧，也是要打造一些IP、產業，把活動和經營做起來。”
範小衝也承認，現在麗江的市場下滑很厲害，周邊其他專案賣得也不算好。