美國人是如何調控住房租賃市場的？
圖片來源：視覺中國
最近一段時間，一線城市的房租上漲引發民間熱議。究其原因，除了市場供需關係外，最主要的因素在於中介的惡性競爭與資本力量的介入導致了房屋租賃市場的異動。也正因為如此，怎樣保障我國房屋租賃市場的平穩健康執行成了人們普遍關心的話題。
他山之石，可以攻玉。在本文中，我們將重點研究美國住房租賃市場的有關實踐，進而尋求一些可行性路徑。
發達的美國住房租賃市場
作為世界首屈一指的經濟強國，美國擁有著極為發達的住房租賃市場，無論是房屋租賃人口占比還是租賃房屋數量佔比，美國都顯著高於中國。具體來看，2017年，我國租賃人口占總人口的比重僅為11.64%，而美國這一資料比例高達35%；在租賃房屋方面，我國2017年租賃房屋佔總房屋的比重為18%，而美國這一資料約為37%。
同時，美國的住房自有率和出租空置率也可以證明這一點。Wind資料顯示，自2008年起，美國的住房自有率和出租空置率這兩個指標皆呈現出走低趨勢，這側面印證了金融危機後，美國人越來越傾向於租房而非買房。儘管自2016年第二季度起，美國住房自有率與出租空置率均有所回升，但到了2017年底，出租空置率再度出現下降，彰顯出美國人高漲的租房熱情，進而也間接造就了美國發達的住房租賃市場。
誠然，對租房的青睞與美國人的固有思維不無關係。對於理性的美國人而言，他們並不願意被房貸所束縛，相較而言，租房所付出的月均成本更低，更能過自己想要享受的生活。不過，更深層次的原因在於美國住房租賃市場的健康與平穩。考慮到擁有租房需求的群體規模龐大，美國採取了一系列手段來健全租房的法律法規，並保護租戶的合法權益，由此得以保持房租價格的平穩增長，也讓美國人更加放心選擇租房而不是購買自有房產。
那麼，美國有關部門在推動住房租賃市場的穩健執行方面都做了哪些努力呢？
美國調控租房市場的成功經驗
實踐中，美國針對住房租賃市場的供給端與需求端的調控都做了大量工作，我們在此不妨逐個分析。
供給端的調控集中在兩方面
一方面，是多元化的房源供給渠道。美國住房租賃市場的平穩執行，直接體現在房租沒有出現令人匪夷所思的大漲或大跌。根據簡單的經濟學理論，當市場需求大於市場供給時，價格必然會上升，那麼考慮到美國龐大的房屋租賃需求，勢必需要增加供給來穩定價格。為此，美國政府著力發展多樣化的房屋供給渠道，從而確保市場供給。
具體來看，美國的房源供給渠道主要有三：一是私人房地產開發商興建了大量的市場化租賃住宅；二是美國住房和城市發展部（HUD）通過給開發商提供貸款和擔保，與開發商共同合作興建出租房；三是聯邦政府興建的保障性政府資助住宅。
如此一來，多種開發方式不僅從總量上滿足了市場需求，還從結構上迎合了不同的租戶人群，無論是老年人、年輕人，還是中產階級、低收入者，都能在租房市場上找到能夠負擔得起且滿意的房子。
另一方面，是有效的稅收激勵政策。具體而言，主要有四方面稅收政策：
第一，高昂的房產稅。美國有關法律規定，房地產擁有者必須每年繳納高額的房產稅，稅率為1%~2.5%，這使得物業閒置的成本極高，故業主通常會主動將房屋出租以換取收益的平衡，這也是美國房屋閒置率較低的原因之一。
第二，免收增值稅。該制度允許美國個人的主要住宅，在房屋交易時可以享受2.5萬~5萬美元的免收增值稅政策，不過免稅的前提條件是業主在持有房屋所有權的任意五年內，至少兩年住在本房屋中。因此，絕大多數業主都會選擇“自住兩年，出租三年”的模式，這樣既可以在房屋出售時享受免稅政策，又能週期性地為市場提供房源。
第三，折舊抵稅政策。根據美國稅法，租賃房屋的維修費用和各項使用維護支出都可以用來抵稅，同時租賃住房還可以享受“折舊衝回”政策，即房屋每年折舊部分可以用來抵稅，這使得租賃房屋獲得了較大力度的減稅優惠，從而間接增加了市場供給。
第四，稅收抵免計劃。上世紀70年代後，美國政府直接修建公共住房的做法逐漸被“稅收抵免計劃”替代，其本質是通過PPP模式鼓勵政府與社會資本合作開發住房專案。在這種模式下，地方政府通常會以極低的價格將土地出售給房地產開發商，以節省成本。此外，稅收抵免指標還可以在二級市場上進行交易，從而為開發商帶來額外收益。從該計劃的實施效果看，2006年，全美共有7.5萬套住房享受稅收抵免計劃，2009年超過150萬套，而2015年，稅收抵免租房達到300萬套，成為美國保障性租賃住房的重要供應渠道之一。
需求端的調控集中在兩方面
一來，制定了嚴格的低收入家庭資格認定標準。美國住房和城市發展部（HUD）基於不同地區家庭的平均收入水平，制定了收入水平表，以此來進行低收入家庭的資格認定。具體而言，家庭被分為適度收入家庭（Moderate Income）、低收入家庭（Low-Income）、特別低收入家庭（Very Low-Income）、極低收入家庭（Extreme Low-Income），而後三類家庭可以申請保障性住房，這為低收入家庭提供了較為充分的保障。
二來，通過“租房券”來給予低收入家庭適當的補貼。租房券是美國政府針對低收入家庭實施的極為重要的貨幣化補貼政策。該政策給予低收入家庭自由選擇住房的權利，允許住戶根據自己的意願選擇不同房租水平的住房：選擇條件好的住房，則超出補貼部分的租金由住戶自己承擔，但最高不能超過家庭收入的40%；如果選擇便宜的住房，則節省的資助結餘可以保留。此外，該政策還允許租房券持有者在全美任何地方使用該券，增強了租房券的流動性和交易性。
除了上述手段外，美國政府還在金融政策方面予以支援，特別是通過大力發展REITs（房地產投資信託基金）來促進住房租賃市場的繁榮。這不僅為房地產開發企業提供了暢通的融資渠道，還大大盤活了存量住房並加以有效利用，更能通過專業化的住房租賃運營管理來規範市場，從而保障租賃各方的合法權益。
我國調控租房市場的可參考路徑
雖然我國具體國情與美國有所差異，但在推動住房租賃市場平穩健康發展方面，很多理念都是相通的。特別是在本次“房租暴漲”風波的影響下，越來越多的人看到了我國住房租賃市場仍有許多地方亟待完善。而美國的成功實踐，剛好可以給我們指明方向。在筆者看來，以下幾方面應著重考慮：
第一，完善相關法律體系，充分借鑑美國及其他發達國家的立法經驗，彌補租賃市場的法律空缺，尤其是要著重保護承租人的利益，讓各項措施均有法可依。此外，應在稅收減免方面做做文章，變“竭澤而漁”為“放水養魚”，切實減輕參與主體負擔，啟用住房租賃市場。
第二，要正視國人收入差距過大的現實，在此基礎上倡導住房梯度消費的理念。特別是在確保中低端住宅供給方面要予以發力，通過充分利用城市舊房和正規小產權房、放慢城市舊房拆遷速度、對過剩的住房推廣“租售並舉”等渠道，盤活錯配、閒置的房源。
第三，要推動政府與市場的協調配合。一方面，要使政府這隻“有形的手”抓牢公共住房，可以考慮適度採購一批優質房源作為公共住房，築牢保障底線，讓公共住房起到穩定住房租賃市場價格、引導市場預期的作用；另一方面，要通過市場的力量合理配置資源，讓更多主體參與到市場競爭中來，從而確保更加多元化的住宅供給渠道，並推動市場繁榮。
第四，應嘗試從金融支援角度做好產品和服務創新。要結合我國具體國情和市場狀況，積極開展REITs等金融創新業務試點，從而為住房租賃市場提供金融服務方面的保障。
【鈦媒體作者：蘇寧財富資訊 ；文/蘇寧金融研究院研究員付一夫、實習生童鸞】
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