環京樓市降價悲喜劇：誰在導演誰的生活
編者按：本文來自微信公眾號ofollow,noindex">「90度地產」（ID：dc90du），作者：劉寶丹 ，36氪經授權轉載
有人買對一套房，變得底氣十足；有人買錯一套房，生活沉重不堪。如今，房價的一點點變動，仍在影響著他們的心理狀態，甚至他們重燃信心也都押在了一套房身上。
如今，環京樓市到底怎麼樣了？90度調查市場發現，環京樓市各個區域均在發生著不同變化：北三縣房價大幅度下跌，涿州樓市亦是不斷下降，隸屬於天津的武清則出乎意料地進入嚴控狀態！而生活在這裡的人以及打算選擇生活在這裡的人，正在上演著一幕又一幕永無窮盡的“人間悲喜劇”。
人們不禁發出疑問，這到底是誰在導演誰的生活？
北三縣房價腰斬：
代理商感慨錢不好賺
曾幾何時，環京樓市上漲最多的是北三縣，如今下降最多的也是它。
相比2017年初的房價高點，如今，北三縣房價已經下跌50%左右，整體上基本回到2015年的房價水平。近兩個月內，北三縣的價格較穩定，燕郊均價大約1.5萬，一年以前這個數字還是3.8萬，大廠和香河的均價分別約為1.3萬和1.2萬。
在北三縣工作了10年的代理商李聰連連發出感慨，“今年最大的感受是錢不好賺嘍，可能是前幾年的錢太好賺了。10年間北三縣有過好幾次限購政策，這次是最嚴厲的，沒有之一。”
有價無市——這是李聰眼裡的樓市現狀。他說，當前影響成交的因素主要是價格和資質。環京樓市的客群對價格很敏感，購房者的預期是越便宜越好，價格合適，房子成交基本沒有問題，此前，香河某樓盤9500元開盤，成交400套左右，基本清盤。還有一部分購房者由於沒有購房資格，基本處於“持幣待購”狀態，坐等政策開閘後再衝進來。
北三縣中，香河樓市成交相對較好。中國指數研究院資料顯示，今年1-8月香河住宅成交總計4818套，每月成交多則上千套，少則百餘套。
在李聰看來，香河樓市之所以保持一定的熱度，主要源於兩個因素：一是因為樓盤相對較多，價格在三個縣城裡較低；二是本地人口較多，相對於大廠12萬本地戶籍人口，香河本地有30萬人口，這在一定程度上貢獻了不少成交量。
李聰判斷，北三縣樓市何時回暖，要等明年兩會之後再看。“不過，年底將至，開發商為了完成年度任務，一般會進行大力度促銷活動，推出很多變相優惠措施，現在是合適的購房時機。”
李聰現在也非常關注北三縣的基礎交通設施建設進度，比如北京地鐵平谷線以及京唐高鐵。他今年的目標是在燕郊買套房，今年家裡增加人口了，需要更大的居住空間，“何時買？等時機！”
涿州跌跌不休：
卻成了北漂的希望
與其他區域相比，涿州被認為是一個很怪的地方，原因是這個地方離北京還很近，開往北京西站的高鐵只需30分鐘，但限購寬鬆。
一位當地售樓處人員形容，如今，涿州樓市一直不溫不火，成交略顯平淡，縱觀區域的房價歷史，唯一一次價格大漲也顯得有些“投機取巧”。
2017年4月1日，雄安新區正式成立，敏銳的投資客從全國各地紛至沓來買房。新區禁止炒房以後，抱有投資心態的投資客開始湧向周邊，涿州因為地理位置優勢成為當時的熱門。
在供不應求的局面下，涿州房價一度突破每平米2.1萬，不過一個月之後，隨著炒房客散去，涿州房價開始迴歸正常水平。
自從去年，整個環京樓市都開始嚴格限購，但涿州的限購則稍顯寬鬆，允許外地人購買一套。不過，更有意思的是，涿州的房價並沒有因此大漲，而是跟隨行業大勢，開始出現下跌趨勢。
據一位當地置業顧問介紹，相比去年最高點的2.1萬，如今的涿州房價下降到每平米1.3萬左右，不同的付款方式房價也有差距。重點區域的全款房源均價大約1.1萬，按揭房源均價大約1.4萬。
“不過，與環京其他區域樓市的沉悶相比，涿州樓市成交還是相對活躍的，涿州市房產交易中心是一個很有人氣的地方，房產成交買賣比較頻繁，這也是因為涿州限購較為寬鬆。”
在上述置業顧問看來，客群屬性是涿州樓市最鮮明的一個標籤，這裡的房子主要是賣給那些在北京買不起房的剛需。
知乎上有個帖子叫“大家怎麼看多數北漂去涿州買房？”多數網友的回覆都是“因為窮，買不起北京的房子”，還有人說，開車從涿州到西二旗好像55分鐘，可以接受，涿州給很多人的感覺是至少還能買得起。
“北漂族”劉明就是在涿州買房的一員。這是發生在2015年冬天的一個購房決定，那時候的涿州房價將近7000元，首付需要20萬，如今涿州房價1.3萬/平米左右，漲了近一倍。很多次，他都在心裡暗暗慶幸，幸好當時買了，否則如今已經買不起。
10月底，劉明的房子即將交付，他已經做好了收房的準備。去年，劉明的女兒出生了，他說，這更讓他明白了有一個屬於自己的家多麼重要，在積蓄有限的情況下，涿州至少還是一個不錯的選擇。
武清嚴格限購：
一切為了孩子
環京區域中，武清的樓市吸引力更多來自於天津教育資源的優勢。一個數據顯示，2017年，武清以13155套住宅成交奪得天津第二名。
當地不少市場人士反映，雖然在限購影響下，環京樓市普遍進入下行週期，但武清的房價一直很穩定，沒有出現大幅波動。
按照距離北京的遠近，武清樓市大體可以分為接壤通州的北部區域和武清區政府所在的南部區域，目前武清北部高村版塊的新房價格大約每平米1.8萬，在售新房很少，南部區域新房價格在1.5萬至1.8萬之間。
某中介門店店長張星透露，武清房價之所以很穩定，是因為天津調控力度很強，尤其在開發商的預售證管理方面。知名自媒體人姜Sir也表示，天津對房地產市場管控嚴格，對於捆綁銷售這樣的問題，只要有投訴就要封網籤。
張星舉例說，武清北部的某專案當下正在取證階段，有可能在11月中旬拿證，預期價格每平米大約1.8萬，公開資料顯示，今年4月，該區域推出的地塊掛牌起始價為13.94億元，摺合樓板價約為14238.1元/平方米。“1.8萬的均價屬於虧本交易，原因就是房管局對價格管控嚴格。”
來自張星口中的另一個例子是武清南部的某專案，該專案前幾年成交量非常高，屬於當地很熱銷的樓盤，由於拿地較早具有一定的價格優勢，不過這個專案在今年取證階段遇到困難，不得不一再調整價格，至今仍未開盤。
不過，張星透露，嚴控下，開發商的推盤難度加大，與此相對應的是樂觀的市場前景，武清樓市被普遍看好，一個重要原因就是天津戶籍政策極具吸引力，越來越多的人選擇在天津落戶，進而增加了天津的購房客群。
距離5.16天津落戶新政已有5個月，據當地辦理戶口的中介小李介紹，已經有8萬人成功落戶天津。在小李看來，今年天津對人口落戶條件相對寬鬆，很多人找他諮詢如何辦理天津戶口，他每月協助辦理的戶口本就有20多個。
劉靜就是其中一個，北漂多年仍然無法落戶，為了孩子上學，她最終選擇落戶天津，並在有了購房資質後，用多年的積蓄交了首付，在武清購買了一套住宅。簽完購房合同，劉靜感慨萬分，心裡終於踏實了。
在90度調查中，像劉靜這樣的北漂最終選擇“投靠天津”的還有很多。而從資料來看，自從天津放寬落戶條件後，武清的成交量開始攀升。根據中國指數研究院資料顯示，今年1-8月武清樓市成交總計5450套，佔武清去年全年住宅成交量的41.4%，成交高峰出現在6、7、8三個月份，成交套數分別為1159、823、1073，佔1-8月成交總量的56%。
“天津是我的下一站投靠地，這裡給了我希望，我活得踏實！”劉靜的自信全都寫在了笑容裡！