長租公寓熱的冷思考:住房租賃 呼喚有效監管
原標題 長租公寓熱的冷思考（下）
記者 趙展慧
核心閱讀
實現租賃住房市場健康穩定發展，在提高租賃住房供給的同時，還需要明確規則、加強監管，重點要解決好資訊不對稱、信用不支援、質量不保證三個問題
專家建議，要眼光向下，著重提升中低收入群體租賃住房的供給，這樣很多問題會迎刃而解
違規打隔斷，裝修汙染超標，租房“被貸款”……近期，長租公寓問題有所浮現。為何一些長租公寓陷入“成長的煩惱”？住房租賃市場究竟該如何滿足“住有所居”？記者獨家專訪了中國房地產協會副會長馮俊，探討租賃住房的有效監管與治本之策。
質疑怎麼看？
推動租金上漲的，主要還是租賃市場的供不應求
哄抬租金，囤房炒作……這是近段時間長租公寓受到的一些質疑。以北京市為例，根據北京市統計局資料，2018年8月北京市租賃房房租環比上漲0.3%，同比上漲2.9%，前1—8月，同比增加3.1%。
那麼，推動房租上漲的“禍首”是長租公寓嗎？
“租金整體漲幅中，受長租公寓中介推動的部分不會很大。”馮俊表示，近幾年租金一直在穩步上漲，尤其7、8、9月是畢業季，也是北京租賃市場的傳統旺季。至於中介搶房源、囤積租賃房現象，馮俊認為，搶房源現象或許存在，但是中介囤房的可能性不大。因為空置率是長租公寓非常重要的盈利指標，對機構來說囤積一個月的成本遠比租金上漲帶來的利潤高得多。
長租機構對租賃市場更大的影響，不是推動租金漲價，而在於對中低收入者租賃需求的“擠出”。馮俊介紹，根據克而瑞與鏈家的聯合調查，在北京、上海這樣的一線城市，如果將租賃市場按月租金劃分一下，在超過6000元這一檔，租賃住房的供應是需求的一倍多，明顯供大於求；在3000—6000元這一檔，供應是需求的70%；在3000元以下這一檔，供應只能滿足不到一半的需求。而自如、蛋殼等分散式長租公寓並不增加租賃供給，只是將存量租賃房集中起來、統一裝修後再次出租，通過集中房源提升了供應效率，通過裝修、提供增值服務優化了住房品質，拉高了租金。換句話說，就是將低檔住宅租賃產品提升為了中高檔。
“在沒有增加整體供給的情況下，分散式長租公寓增加了高收入群體的租賃供給，也就相當於擠出了中低收入群體的租賃供給。”馮俊分析。
“無論是租金持續上漲的現象，還是大家對長租公寓的持續關注，都體現了租賃市場供不應求的矛盾。”馮俊說，“在供不應求的矛盾中，主要矛盾又是較低收入人群的住房供給遠遠不足，這才是當下最急需解決的租賃問題。”
癥結在哪裡？
新老問題交織，長租公寓的監管需更加明確
“租賃合同莫名其妙籤成了貸款合同”“租約到期後就是不退押金”“長租公寓氣味大、甲醛超標”……租金的討論之外，一些不規範甚至違法的經營行為，是長租公寓更引人關注的方面。記者調查發現，長租公寓在一些業務領域仍處於監管盲區。
據介紹，長租公寓盈利點主要有四個：一是租金差，長租機構在收房和租房之間有個價差，比如付給房東3000元月租金，最終以5000元的價格租給租戶，2000元就是租金差。二是提供增值服務所得，即提供家政、購物等增值服務的收益。三是空置期差，長租公寓與業主約定空置期長，實際的空置期短，空置期差內就可以淨賺房租。四是金融市場所得，比如風投資金以及租房貸收益。一些長租公寓負責人告訴記者，租金差、空置期差和增值服務所得減去裝修改造和空置期等成本後，收益其實非常微薄。因此很多長租機構都瞄準了金融收益，租金貸成為常用操作方法。
租金貸的收益來自於期限差。租賃者申請全年租金額度的貸款，貸款平臺一次性將一年房租支付給長租機構。而長租機構拿到全年租金後，卻是按季或按月支付給房東，其中的期限差就產生了資金沉澱。一些長租機構利用沉澱資金進一步擴張拿房。目前，多家涉及租房信貸業務的銀行選擇主動停止了相關業務。北京市也叫停了租金貸，對違規者從重處罰，聯合懲戒。然而，從制度上講，對於長租公寓沉澱資金的使用和去向，仍屬於監管空白。
此外，還有裝修甲醛超標、討要押金難、合同陷阱等問題，也暴露了長租公寓市場監管的欠缺。長租公寓的監管主體以及監管規則都需要進一步明確。
可能很少有人注意到，大多數長租公寓企業並不是房地產企業，而是網際網路企業、高科技企業。
比如自如對自己的定位是一家O2O網際網路公司，蛋殼也在簡介中標明“這是一家大資料驅動的網際網路公司”。長租公寓到底應該屬於住建部門管理還是科技部門管理，並不是特別清晰。
馮俊分析，長租機構大多以科技企業身份出現，一方面可提升融資吸引力，另一方面有稅收上的考慮。“營改增之後，財產租賃企業增值稅率為6%，於是兩個問題產生了：一是這類企業原來營業稅率是5.56%，所以增值稅名義稅率高過了營業稅；二是增值稅在租房領域的抵扣項很難取得，房東大多是普通老百姓，發票不容易取得。而高科技企業增值稅很低。”馮俊說。
作為租賃市場中的“年輕人”，長租公寓暴露了一些新問題，也體現了租賃市場一些老毛病。“長租公寓市場乃至整個租賃市場需要更加全面明確的市場規則。”馮俊說。
監管咋發力？
專家認為，租賃市場監管要維護“兩個穩定”，為此要著手解決三個問題
租賃市場新老問題交織，有效監管首先要建立規則，如何建立更符合當下市場發展的規則？
馮俊認為，規範租賃市場，要瞄準“兩個穩定”。“一是租金的穩定，二是租賃關係的穩定。要重點優先保護消費者的居住權、租賃權。”
去年住建部印發了《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，對這“兩個穩定”有明確涉及。比如“鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支援”，鼓勵長期租賃是鼓勵穩定租賃關係；“住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金”，規定不能亂漲價是維護租金穩定。
促進“兩個穩定”，馮俊認為，監管部門要著手解決三個關鍵問題。
一是資訊不對稱問題。準確的租賃價格釋出機制有助於租金透明穩定。《條例》徵求意見稿中提到，直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金髮布制度，定期公佈分割槽域的市場租金水平等資訊。馮俊認為，更理想的情況是，政府建立統一的待租待售住房的資料與分析系統，防止中介機構的資料壟斷，增強消費者的知情權，實現全方位的資訊透明。
二是信用不支援問題。杭州鼎佳長租公寓破產跑路事件中，既有企業的信用問題，也有承租人偷盜、損壞房內物品的信用問題。將雙方都納入信用監管，需要打通各部門間的資料壁壘，建立統一的信用資訊系統。“有了統一信用資訊系統，可以摒棄過去租賃市場中一些不好的做法。”馮俊舉例，比如打通租賃資訊系統和公積金管理系統，承租人逾期未繳納房租就自動扣除其公積金，那麼就可以取消普通租賃“押一付三”、長租公寓租金一付一整年等規則，保護承租人和租賃人雙方的權益，也更有利於租賃市場穩定。
三是質量不保證問題。對租賃住房的房屋質量、環保標準、防火標準要有更明確的規定和監管，讓承租人的人身財產安全有更高保障。
“期待《住房租賃和銷售管理條例》早日出臺，為維護租賃穩定、解決一系列問題提供參照。”馮俊表示，在加快法規制定、加強監管的同時，仍要加大租賃住房的供給，並且眼光向下，著重提升中低收入群體租賃住房的供給，這樣很多問題會迎刃而解。